Det är så jävla dumt så att det är inte sant. Tur att Maggan verkar tycka att det är en dålig idé.
http://www.sydsvenskan.se/2016-06-21/skyller-misslyckande-pa-varandra
Men istället för en massa subjektiva och kvasiobjektiva argument så ska jag ta er genom matematiken, för ibland undrar man om jag är den ende som räknat på detta?
Exempel 1, Tiden före amorteringskravet.
En helt vanlig familj kan tänka sig att lägga 10,000kr i månaden på boende. (Ex el, vatten, avgift om det är en brf etc). De vill inte lägga mer utan resten av lönen används till löpande utgifter, sparande till semester, pension och dylikt. Ett normalt liv helt enkelt.
De knatar in på banken och säger: Hej, vi funderar på att köpa en bostad och kan tänka oss att lägga 10,000kr i månaden. Banktjänstemannen svarar, jag har tittat på er familjeekonomin och det låter vettigt. Vill ni ha ett amorteringsfritt lån? Dvs ni kan alltid välja att amortera längre fram om ni känner för det, men ni måste inte. För oss är det viktigt att skuldsättningen blir rätt från början sen är det upp till er om ni vill amortera, dvs spara. Ok svarar dem. Bankmannen säger, att egentligen hade ni kunnat klara ett större lån då ränteavdraget gör räntekostnaden 30% lägre, men eftersom det här avdraget kan tas bort så får inte jag räkna in det. De svarar att de förstår. Det blir ändå en lättnad på sista raden.
Bankmannen fortsätter, här på banken ger vi lånelöfte baserat på en kalkylränta på 5%. Den bygger på nuvarande 5års ränta plus 300 punkters säkerhetsmarginal.
Det betyder att ni får låna 10,000kr X 12 = 120,000 / 5% = 2,400,000kr.
Men det bygger på att ni kan stoppa in 15% i EK. Har ni det?
Javisst, vi har precis 423,529kr (jag antar här att de har det från en försäljning. Ni kommer se nedan hur det förändras)
Ok vad bra. Familjen går ut i marknaden med 2,4mkr + 423,529kr = 2,823,529kr på fickan. De köper en bostad för pengarna.
Nästa månad ska de betala sina räntor. Räntan på deras lån är 2%. Det blir 2,4mkr X 2%= 48,000kr. Eller 4,000kr i månaden. Eller egentligen 2,800kr efter ränteavdraget.
Det är 7,200kr mindre än de kalkylerat med. Just den här familjen konsumerar upp pengarna varje månad. Det är 86,400kr om året. Ingen dålig slant. Det är därför Svensk ekonomi gått som tåget trots att vår lilla öppna ekonomi gränsar mot ett Europa som går väsentligt sämre.
Ex 2 idag, amorteringskrav är infört.
En familj med samma förutsättningar kliver in på banken. De säger att de vill lägga 10,000 i månaden på sitt boende.
Bankmannen svarar att det låter som ett passande belopp för deras ekonomi. Men upplyser dem att de måste amortera 2% av det lånade beloppet varje månad. Okej svarar dem. Men vi vill inte lägga mer än 10,000kr totalt sett.
Rätt snabbt inser dem att låna lika mycket som vid förra exemplet funkar inte då bara amorteringen drar 4,000kr i månaden. Då har de kvar 6,000 till räntor, Att jämföra med drygt 10,000 i förra exemplet.
Banken svarar, ni kan få låna 1,7mkr.
Varje månad amorterar ni 1,7mkr X 2%=34,000 / 12 =2,833kr
Då har ni kvar 10,000 – 2,833= 7,167 till räntor. Det är 86,000kr om året. Med en kalkylränta på 5% får ni låna ca1,7mkr.
Men detta bygger på att ni har 15% i EK. Ja det har vi! (Återigen har dem exakt 15% i EK). Det blir 300,000kr. (Det är väsentligt lägre än vid förra ex. Men det är inte orimligt då köparen av deras bostad också fått tuffare villkor hos banken.
De går ut i marknaden med 1,7mkr + 300,000kr = 2 mkr på fickan. Det är 30% mindre än vid förra exemplet. Kom inte och säg att det inte påverkar marknadens prissättning. Okej, alla har inte exakt den här situationen, men väldigt många. Det intressanta tycker jag är att exemplet är äpplen och äpplen. Två identiska familjer jämförs. Alla får mindre!! Den enda gruppen som har oförändrat låntagande är de med 50% Ek, för då slipper de amortera. Men kom ihåg var deras EK kommer ifrån. Just det, försäljningen, och den blir aldrig bättre än köparens villkor och hans lånelöfte. Men även om den köparen hade goda finanser så måste ju han sålt sin bostad till någon, som måste sålt sin bostad till någon, som måste sålt sin bostad till någon, och för att ingen ska påverkas så kan ingen fått försämrade villor. Hur sannolikt är det?
Sen månaden efter kom kuvertet från banken. Jodå amortering har de dragit med 2,833kr. Räntekostnaden blev 1,7mkr X 2%= 34,000kr / 12= 2,833kr. Efter ränteavdrag blir det 1,983kr. Totalt sett drar banken 2,833+ 1,983= 4,816kr. Eftersom de har avsatt 10,000kr blir det 5,184kr över. Det är 62,208kr om året. De konsumerar allt.
MEN jämfört med förra exemplet om 86,400 om året så är detta 28% mindre. Är det någon som inte tror att detta får effekter på svensk ekonomi?
Sen kan man alltid hävda att pengarna gått till en god sak, dvs amortering som är ett påtvingat sparande. Men likafullt ger det realekonomiska konsekvenser.
Man kan också hävda, och detta är det enda jag tycker är bra med amorteringskravet, att familjen nu tar ett lån på 1,7mkr istället för 2,4mkr som vid förra exemplet. Det är bra, för det gör dem mer motståndsbenägna vid ett högre ränteläge… Eller är dem? De måste ju amortera också!!!!!!!
Det ska bli intressant att se vad som händer med priserna om ett år. Jag vågar mig inte på någon prognos, jag kan bara krasst konstatera att många familjer kommer att tingas amortera och tar mindre lån. Mindre lån (och mindre EK) innebär att de har mindre i plånboken vid budgivningen, och det borde, allt annat lika, påverka priserna. Men vi får se!
Ex 3, nu slopar miljöpartiet ränteavdraget.
Vad händer. En familj känner fortfarande att de vill lägga 10,000 i månaden på sitt boende. De går in på banken varpå banktjänstemannen säger att de kan låna 1,7mkr.
1,7mkr måste amorteras med 2% om året, det blir 2,833kr i månaden. Det gör att dem har 10,000 – 2,833kr = 7,167 kvar till räntor. Det är 86,000 om året som till kalkylränta om 5% gör att de får låna just 1,7mkr. Samma som tidigare. Men återigen bygger det på att de har 15% i ek. De har 300,000kr i EK. Det är samma som vid förra exemplet, men det är inte ett orimligt antagande då alla får låna lika mycket som innan, vilket gör att det inte borde bli någon inverkan på priserna.
Personen får nästa månad en inbetalningsavi från banken. Han måste betala 2,833kr i amortering. Därutöver måste han betala lika mycket i räntor. Ingen nedsättning pga slopat ränteavdrag. Eftersom han räknat med 10,000kr i månaden har han 10,000- 5,667=4,333kr över att konsumera. Det är 51,996kr om året. Det är 17% mindre än vid förra exemplet, och 40% sämre än vid första exemplet. Är det inte naivt att tro att detta inte får inverkan på vår konsumtionsdrivna ekonomi? Priset på våra bostäder lär inte heller gå ner så mycket givet att bankerna inte tar hänsyn till ränteavdraget när de beviljar lån.
Eriksson vill göra det lättare för de som inte har bostad att få bostad. Vilka är det? Unga och utrikesfödda. Om vår ekonomi tvärnitar, vilka har sämst förutsättningar att skaffa jobb? Om man inte har fast jobb så får man inte lån. Fortfarande måste de punga upp med en rätt fin handpenning också… Var kommer den ifrån? Jag ser inte hur detta ska lösa den knuten. Snarare blir det tvärtom!
Ibland får man intrycket i debatten att det är hushållen som sitter hemma och räknar på hur mycket de kan och vill låna. Tar man bort ränteavdraget så vill de låna mindre. Detta är Bull shit. Det är banken som bestämmer hur mycket du får låna. Du kan ta det lånet, alt låna mindre. Aldrig mer. Om du som låntagare sitter hos din bank och säger att jag har räknat med ränteavdrag i min kalkyl vilket gör att jag kan låna X mycket, så kommer banken svara att de inte kan och får inkludera ränteavdraget i sin kalkyl.
Mindre pengar kommer gå till konsumtion, ekonomin bromsar in och vi får det sämre. Löneunderlaget krymper och det påverkar våra möjligheter att låna. Om lånen minskar så minskar lån+ek. Minskar den så minskar priserna. Faller priserna slår det negativt mot konfidens, vilket påverkar ekonomin ännu mer negativt. Går priserna ner, krymper EK, och folk avstår från att sälja. Transaktionerna går ner.
Pensionärerna som avlider eller flyttar till hem (de enda som egentligen är äkta säljare på marknaden) ärvs av sina barn och barnbarn. Men eftersom prisbilden är sämre, så blir EK efter en försäljning mindre. Då får arvingarna mindre pengar, och kan inte amortera lika mycket på sina ibland stora lån. Man inför ett amorteringskrav i syfte att amortera ner skuld, men källan till den största amorteringsmöjligheten, arvet, den försämras. Är det någon som räknat på nettoeffekten?
Men jag ska göra detta etter värre…
Ex 4. Räntorna i omvärlden stiger med 2%. Räntorna i Sverige stiger också med 2%.
Nu ligger bolåneräntan på 4% istället för 2% som innan. Kalkylräntan ligger på 4% + 300 punkters marginal = 7%
Familjen kommer in på banken. Vi funderar på att köpa en ny bostad, och kan tänka oss att lägga ca 10,000kr i månaden på vårt boende. Ok svarar bankmannen.
Du får låna 1,3 mkr av oss. Varje månad måste du amortera 2%, dvs 2,167kr. Då har du kvar 7,833kr till räntor. Det är 93,996kr om året. Vid en 7% kalkylränta så ger det drygt 1,3mkr. Men det bygger på att de har 15% EK. Det har dem.
De ger sig ut i marknaden och bjuder på bostad med 1,3mkr + 229,411kr = 1,529,412kr på fickan. Det är 24% mindre än vid förra två exempeln och 46% sämre än första exemplet. Spelar det ingen roll för priserna tror ni?
Sen kommer månadsavin från banken. 2,167kr går till amortering. Räntekostnaderna uppgår till 4,333kr pga av den högre räntan. Inget ränteavdrag. Totalt 6,500kr. De har 3,500kr över, eller 42,000 om året. Det är 19% mindre än vid förra exemplet, och det är 49% sämre än vid första exemplet. Tror ni inte det påverkar Sveriges ekonomi alls?
Har jag missat nåt, eller räknat fel, snälla låt mig få veta det.
Jag är bara orolig att de åtgärderna som införts eller diskuteras är rent utav toxic och kan slunga vårt land in i djup lågkonjunktur, finans och fastighetskris… Och politikerna fattar ingenting.
Är det inte en kris vi vill undvika?
Jag har sagt det innan:
Höj gränsen för belåningsgrad från 85% till 100%. Det låser bara ute unga människor med fast jobb och utbildning, men som inte hunnit bygga upp något EK. Om alla klarar betala sin räntor så får vi inga kreditförluster. Om vi inte får några kreditförluster så behöver ingen tvångssälja sin bostad. Tvingas ingen sälja sin bostad pga bankens påtryckningar så får vi inget prisfall. Förmågan att betala sin räntekostnader styr i slutändan om vi har en stabil prisbild eller ej. Exempel. Två personer med exakt samma inkomst har gjort följande. Den första köper en bostad för 2,5mkr, och tar 2mkr i lån. 80% belåningsgrad. Den andra köper en bostad för 6mkr och tar 3mkr i lån. 50% belån-grad. Den senare anses vara en låg risk kund. Men så drar räntorna. Vem kommer få betalningsproblem först? Det är en klen tröst att ligga 50%. Okej, han kan sälja utan att negativt ek till banken kanske. Men vill vi hamna i en sån sits överhuvudtaget? Är det inte bättre att folk har rätt mängd lån…. Skit i belåningsgraden.
Slopa amorteringskravet. Det rycker tusenlappar från hushållen, vilket slår mot vår ekonomi i form av minskad konsumtion och investeringar. Dock inte sparande som ökar. Men det är bättre med lite lån och noll sparande, än mycket lån och sparande. Så det går att lösa på annat sätt. Det kommer eventuellt att trycka ner priserna vilket slår mot konfidens negativt. Även antal transaktioner riskerar att gå ner kraftigt.
Behåll ränteavdragen.
1,Det finns skattesymmetri, dvs avdrag 30% ställs mot 30% skatt på ränteinkomster. De flesta skatteexperter menar på att detta är eftersträvansvärt.
2, Tvärtom vad många tror är det dem som har det sämst som behöver det mest. Det är lite som att säga att en rik familj med fyra barn, skiter i barnbidraget, medan en fattig familj med ett barn verkligen behöver sitt enda barnbidrag. I procent av disp inkomst och sett till tajta marginaler så spelar det större roll för de sämre bemedlade.
3, Dessutom är den rika familjen ändå större nettoskattebetalare då de oftast har tillgångar som de får betala skatt på ränteinkomster på. Medan den fattiga familjen är det tvärtom trots att ränteavdraget är mindre i absoluta termer, vilket grundar sig i att de betalar liten till ingen skatt på ränteinkomster, just för att de inte har någon.
4, det ökar risken för kris då alla hushåll med tajta marginaler, som är många, kommer få det ÄNNU svårare att hantera högre räntor.
5, men det kanske viktigaste argumentet. Ränteavdraget ingår inte i lånelöfteskalkylen och därmed påverkar det INTE bankernas lånegivning idag. Dvs de kommer inte att bevilja mindre lån. Eftersom det är storleken på lån som bestämmer priserna, så får det ingen effekt på priserna. Samtidigt innebär ett slopande negativa effekter för vår ekonomi då tusenlappar rycks från hushållen, som idag går till konsumtion/investeringar och amorteringsmöjligheter (sparande). En nedgång i ekonomin kan i förlängningen leda till att bankerna ger lägre lånelöften, och då kan det få en prispåverkan. Men den spiralen är inte att föredra. Vi vill att priserna sjunker pga att bankerna beviljar lägre lån, inte för att låntagarna inte klarar av att serva sina lån. Det är en jävla skillnad!
Däremot reglera, kalkylräntan och KALP beloppet, så att folk tvingas att ta mindre lån, men får kassaflödesmässigt det lika bra som innan. Till och med bättre då de tvingas till mindre lån.
Går det inte att reglera lånelöftena av praktiska skäl? Inför ett skuldkvotstak på 6ggr disponibelinkomsten. Den ger ungefär samma effekt som mitt förslag, fast med nackdelen att den slår något orättvist mot låginkomsttagare. Men det är bättre än ingenting!!
Sen är det varje bankmans plikt att ge rådet till låntagarna att de ska amortera, särskilt när de kan vilket är idag när räntorna är låga. Men de ska inte vara tvingande. Det är viktigare med rätt belåning och ingen amortering, än för mycket lån och amortering.
Sen kan vi inte ge oss på de som redan köpt bostad, och tagit lån. Tyvärr! Men de borde få ett kuvert varje år, precis som alla andra låntagare, som visar om de ligger på grönt ljus, dvs under 6X disp inkomst, eller rött ljus, dvs över 6X disp inkomst. Kanske med ett exempel som visar hur deras månadskostnad kan komma att utvecklas om räntorna stiger. Det är många där ute som har rött ljus utan att veta om det. Kan de bara bli påminda om det en gång om året så tror jag det hade varit bra! På sikt ska bankerna ha nollvision om rött ljus.
Någon kanske också tänker, men om det ser så här mörkt ut… Då kan ju aldrig Ingves höja räntan. För det leder typ till kris vilket tvingar honom att sänka igen. Jag önskar att det vore så enkelt. Ligger Ingves med låga räntor samtidigt som ex Draghi börjar höja, då förändras realräntespreaden (vilket är den inflations justerade ränteskillnaden mellan Europa och Sverige) på ett sätt försvagar kronan. Om kronan böjar bli för svag så börjar vi importera inflation. Stiger inflationen och Ingves inte gör nåt så faller kronan ännu mer, så till slut tvingas han höja… Not so fun!!!!
Vi ska nog vara glada så länge som lönerna inte börjar tokrusa i USA för då kommer inflationen, och då har inte Fed valmöjligheten längre utan tvingas höja…. Vilket tvingar Draghi att agera. I början är det nog nice med en euroförsvagning om Fed höjer räntan och Draghi inte gör nåt. Men efter ett tag…. då höjer Draghi, och då är det bara en tidsfråga för Ingves. Vi ska vara glada så länge som lönerna inte tar fort på andra sidan Atlanten.
Nybyggnation då? Man tjatar på politikerna att göra det enklare för byggbolag att bygga nytt. Allvarligt, vad fan spelar det för roll om scenarierna ovan faller in. Om folk kommer med väsentligt mindre pengar, 49% mindre i senaste exemplet jämfört med det första, i plånboken till byggbolaget, och byggbolaget inte kan räkna hem kalkylen. Vad tror ni om utsikterna för nybyggnation då? Oavsett hur enkelt politikerna gjort det för byggherrarna?
Det här är enkel matte….. Varför är det så svårt att förstå? Det är dags för Sverige att vakna nu…. Innan det är för sent!
Bevis för att jag har rätt, läs nedan länk och fundera på hur det rimmar med ovan scenarior:
http://www.di.se/artiklar/2016/6/22/yngre-mer-rantekansliga/
Missförstå mig inte. Jag vill att hushållen äger sin bostad. Det är en bra! Att ta lån är inte fel. För mycket lån är fel. Regleringar som försämrar hushållens ekonomi och kan tvinga oss in i en kris, när syftet var att undvika en. Det är fel!
Kortsikt's Blog 