Kortsikt's Blog

Det är så jävla dumt så att det är inte sant. Tur att Maggan verkar tycka att det är en dålig idé.

http://www.sydsvenskan.se/2016-06-21/skyller-misslyckande-pa-varandra

Men istället för en massa subjektiva och kvasiobjektiva argument så ska jag ta er genom matematiken, för ibland undrar man om jag är den ende som räknat på detta?

Exempel 1, Tiden före amorteringskravet.

En helt vanlig familj kan tänka sig att lägga 10,000kr i månaden på boende. (Ex el, vatten, avgift om det är en brf etc). De vill inte lägga mer utan resten av lönen används till löpande utgifter, sparande till semester, pension och dylikt. Ett normalt liv helt enkelt.

De knatar in på banken och säger: Hej, vi funderar på att köpa en bostad och kan tänka oss att lägga 10,000kr i månaden. Banktjänstemannen svarar, jag har tittat på er familjeekonomin och det låter vettigt. Vill ni ha ett amorteringsfritt lån? Dvs ni kan alltid välja att amortera längre fram om ni känner för det, men ni måste inte. För oss är det viktigt att skuldsättningen blir rätt från början sen är det upp till er om ni vill amortera, dvs spara. Ok svarar dem. Bankmannen säger, att egentligen hade ni kunnat klara ett större lån då ränteavdraget gör räntekostnaden 30% lägre, men eftersom det här avdraget kan tas bort så får inte jag räkna in det. De svarar att de förstår. Det blir ändå en lättnad på sista raden.

Bankmannen fortsätter, här på banken ger vi lånelöfte baserat på en kalkylränta på 5%. Den bygger på nuvarande 5års ränta plus 300 punkters säkerhetsmarginal.

Det betyder att ni får låna 10,000kr X 12 = 120,000 / 5% = 2,400,000kr.

Men det bygger på att ni kan stoppa in 15% i EK. Har ni det?

Javisst, vi har precis 423,529kr (jag antar här att de har det från en försäljning. Ni kommer se nedan hur det förändras)

Ok vad bra. Familjen går ut i marknaden med 2,4mkr + 423,529kr = 2,823,529kr på fickan. De köper en bostad för pengarna.

Nästa månad ska de betala sina räntor. Räntan på deras lån är 2%. Det blir 2,4mkr X 2%= 48,000kr. Eller 4,000kr i månaden. Eller egentligen 2,800kr efter ränteavdraget.

Det är 7,200kr mindre än de kalkylerat med. Just den här familjen konsumerar upp pengarna varje månad. Det är 86,400kr om året. Ingen dålig slant. Det är därför Svensk ekonomi gått som tåget trots att vår lilla öppna ekonomi gränsar mot ett Europa som går väsentligt sämre.

Ex 2 idag, amorteringskrav är infört.

En familj med samma förutsättningar kliver in på banken. De säger att de vill lägga 10,000 i månaden på sitt boende.

Bankmannen svarar att det låter som ett passande belopp för deras ekonomi. Men upplyser dem att de måste amortera 2% av det lånade beloppet varje månad. Okej svarar dem. Men vi vill inte lägga mer än 10,000kr totalt sett.

Rätt snabbt inser dem att låna lika mycket som vid förra exemplet funkar inte då bara amorteringen drar 4,000kr i månaden. Då har de kvar 6,000 till räntor, Att jämföra med drygt 10,000 i förra exemplet.

Banken svarar, ni kan få låna 1,7mkr.

Varje månad amorterar ni 1,7mkr X 2%=34,000 / 12 =2,833kr

Då har ni kvar 10,000 – 2,833= 7,167 till räntor. Det är 86,000kr om året. Med en kalkylränta på 5% får ni låna ca1,7mkr.

Men detta bygger på att ni har 15% i EK. Ja det har vi! (Återigen har dem exakt 15% i EK). Det blir 300,000kr. (Det är väsentligt lägre än vid förra ex. Men det är inte orimligt då köparen av deras bostad också fått tuffare villkor hos banken.

De går ut i marknaden med 1,7mkr + 300,000kr = 2 mkr på fickan. Det är 30% mindre än vid förra exemplet. Kom inte och säg att det inte påverkar marknadens prissättning. Okej, alla har inte exakt den här situationen, men väldigt många. Det intressanta tycker jag är att exemplet är äpplen och äpplen. Två identiska familjer jämförs. Alla får mindre!! Den enda gruppen som har oförändrat låntagande är de med 50% Ek, för då slipper de amortera. Men kom ihåg var deras EK kommer ifrån. Just det, försäljningen, och den blir aldrig bättre än köparens villkor och hans lånelöfte. Men även om den köparen hade goda finanser så måste ju han sålt sin bostad till någon, som måste sålt sin bostad till någon, som måste sålt sin bostad till någon, och för att ingen ska påverkas så kan ingen fått försämrade villor. Hur sannolikt är det?

Sen månaden efter kom kuvertet från banken. Jodå amortering har de dragit med 2,833kr. Räntekostnaden blev 1,7mkr X 2%= 34,000kr / 12= 2,833kr. Efter ränteavdrag blir det 1,983kr. Totalt sett drar banken 2,833+ 1,983= 4,816kr. Eftersom de har avsatt 10,000kr blir det 5,184kr över. Det är 62,208kr om året. De konsumerar allt.

MEN jämfört med förra exemplet om 86,400 om året så är detta 28% mindre. Är det någon som inte tror att detta får effekter på svensk ekonomi?

Sen kan man alltid hävda att pengarna gått till en god sak, dvs amortering som är ett påtvingat sparande. Men likafullt ger det realekonomiska konsekvenser.

Man kan också hävda, och detta är det enda jag tycker är bra med amorteringskravet, att familjen nu tar ett lån på 1,7mkr istället för 2,4mkr som vid förra exemplet. Det är bra, för det gör dem mer motståndsbenägna vid ett högre ränteläge… Eller är dem? De måste ju amortera också!!!!!!!

Det ska bli intressant att se vad som händer med priserna om ett år. Jag vågar mig inte på någon prognos, jag kan bara krasst konstatera att många familjer kommer att tingas amortera och tar mindre lån. Mindre lån (och mindre EK) innebär att de har mindre i plånboken vid budgivningen, och det borde, allt annat lika, påverka priserna. Men vi får se!

Ex 3, nu slopar miljöpartiet ränteavdraget.

Vad händer. En familj känner fortfarande att de vill lägga 10,000 i månaden på sitt boende. De går in på banken varpå banktjänstemannen säger att de kan låna 1,7mkr.

1,7mkr måste amorteras med 2% om året, det blir 2,833kr i månaden. Det gör att dem har 10,000 – 2,833kr = 7,167 kvar till räntor. Det är 86,000 om året som till kalkylränta om 5% gör att de får låna just 1,7mkr. Samma som tidigare. Men återigen bygger det på att de har 15% i ek. De har 300,000kr i EK. Det är samma som vid förra exemplet, men det är inte ett orimligt antagande då alla får låna lika mycket som innan, vilket gör att det inte borde bli någon inverkan på priserna.

Personen får nästa månad en inbetalningsavi från banken. Han måste betala 2,833kr i amortering. Därutöver måste han betala lika mycket i räntor. Ingen nedsättning pga slopat ränteavdrag. Eftersom han räknat med 10,000kr i månaden har han 10,000- 5,667=4,333kr över att konsumera. Det är 51,996kr om året. Det är 17% mindre än vid förra exemplet, och 40% sämre än vid första exemplet. Är det inte naivt att tro att detta inte får inverkan på vår konsumtionsdrivna ekonomi? Priset på våra bostäder lär inte heller gå ner så mycket givet att bankerna inte tar hänsyn till ränteavdraget när de beviljar lån.

Eriksson vill göra det lättare för de som inte har bostad att få bostad. Vilka är det? Unga och utrikesfödda. Om vår ekonomi tvärnitar, vilka har sämst förutsättningar att skaffa jobb? Om man inte har fast jobb så får man inte lån. Fortfarande måste de punga upp med en rätt fin handpenning också… Var kommer den ifrån? Jag ser inte hur detta ska lösa den knuten. Snarare blir det tvärtom!

Ibland får man intrycket i debatten att det är hushållen som sitter hemma och räknar på hur mycket de kan och vill låna. Tar man bort ränteavdraget så vill de låna mindre. Detta är Bull shit. Det är banken som bestämmer hur mycket du får låna. Du kan ta det lånet, alt låna mindre. Aldrig mer. Om du som låntagare sitter hos din bank och säger att jag har räknat med ränteavdrag i min kalkyl vilket gör att jag kan låna X mycket, så kommer banken svara att de inte kan och får inkludera ränteavdraget i sin kalkyl.

Mindre pengar kommer gå till konsumtion, ekonomin bromsar in och vi får det sämre. Löneunderlaget krymper och det påverkar våra möjligheter att låna. Om lånen minskar så minskar lån+ek. Minskar den så minskar priserna. Faller priserna slår det negativt mot konfidens, vilket påverkar ekonomin ännu mer negativt. Går priserna ner, krymper EK, och folk avstår från att sälja. Transaktionerna går ner.

Pensionärerna som avlider eller flyttar till hem (de enda som egentligen är äkta säljare på marknaden) ärvs av sina barn och barnbarn. Men eftersom prisbilden är sämre, så blir EK efter en försäljning mindre. Då får arvingarna mindre pengar, och kan inte amortera lika mycket på sina ibland stora lån. Man inför ett amorteringskrav i syfte att amortera ner skuld, men källan till den största amorteringsmöjligheten, arvet, den försämras. Är det någon som räknat på nettoeffekten?

Men jag ska göra detta etter värre…

Ex 4. Räntorna i omvärlden stiger med 2%. Räntorna i Sverige stiger också med 2%.

Nu ligger bolåneräntan på 4% istället för 2% som innan. Kalkylräntan ligger på 4% + 300 punkters marginal = 7%

Familjen kommer in på banken. Vi funderar på att köpa en ny bostad, och kan tänka oss att lägga ca 10,000kr i månaden på vårt boende. Ok svarar bankmannen.

Du får låna 1,3 mkr av oss. Varje månad måste du amortera 2%, dvs 2,167kr. Då har du kvar 7,833kr till räntor. Det är 93,996kr om året. Vid en 7% kalkylränta så ger det drygt 1,3mkr. Men det bygger på att de har 15% EK. Det har dem.

De ger sig ut i marknaden och bjuder på bostad med 1,3mkr + 229,411kr = 1,529,412kr på fickan. Det är 24% mindre än vid förra två exempeln och 46% sämre än första exemplet. Spelar det ingen roll för priserna tror ni?

Sen kommer månadsavin från banken. 2,167kr går till amortering. Räntekostnaderna uppgår till 4,333kr pga av den högre räntan. Inget ränteavdrag. Totalt 6,500kr. De har 3,500kr över, eller 42,000 om året. Det är 19% mindre än vid förra exemplet, och det är 49% sämre än vid första exemplet. Tror ni inte det påverkar Sveriges ekonomi alls?

Har jag missat nåt, eller räknat fel, snälla låt mig få veta det.

Jag är bara orolig att de åtgärderna som införts eller diskuteras är rent utav toxic och kan slunga vårt land in i djup lågkonjunktur, finans och fastighetskris… Och politikerna fattar ingenting.

Är det inte en kris vi vill undvika?

Jag har sagt det innan:

Höj gränsen för belåningsgrad från 85% till 100%. Det låser bara ute unga människor med fast jobb och utbildning, men som inte hunnit bygga upp något EK. Om alla klarar betala sin räntor så får vi inga kreditförluster. Om vi inte får några kreditförluster så behöver ingen tvångssälja sin bostad. Tvingas ingen sälja sin bostad pga bankens påtryckningar så får vi inget prisfall. Förmågan att betala sin räntekostnader styr i slutändan om vi har en stabil prisbild eller ej. Exempel. Två personer med exakt samma inkomst har gjort följande. Den första köper en bostad för 2,5mkr, och tar 2mkr i lån. 80% belåningsgrad. Den andra köper en bostad för 6mkr och tar 3mkr i lån. 50% belån-grad. Den senare anses vara en låg risk kund. Men så drar räntorna. Vem kommer få betalningsproblem först? Det är en klen tröst att ligga 50%. Okej, han kan sälja utan att negativt ek till banken kanske. Men vill vi hamna i en sån sits överhuvudtaget? Är det inte bättre att folk har rätt mängd lån…. Skit i belåningsgraden.

Slopa amorteringskravet. Det rycker tusenlappar från hushållen, vilket slår mot vår ekonomi i form av minskad konsumtion och investeringar. Dock inte sparande som ökar. Men det är bättre med lite lån och noll sparande, än mycket lån och sparande. Så det går att lösa på annat sätt. Det kommer eventuellt att trycka ner priserna vilket slår mot konfidens negativt. Även antal transaktioner riskerar att gå ner kraftigt.

Behåll ränteavdragen.

1,Det finns skattesymmetri, dvs avdrag 30% ställs mot 30% skatt på ränteinkomster. De flesta skatteexperter menar på att detta är eftersträvansvärt.

2, Tvärtom vad många tror är det dem som har det sämst som behöver det mest. Det är lite som att säga att en rik familj med fyra barn, skiter i barnbidraget, medan en fattig familj med ett barn verkligen behöver sitt enda barnbidrag. I procent av disp inkomst och sett till tajta marginaler så spelar det större roll för de sämre bemedlade.

3, Dessutom är den rika familjen ändå större nettoskattebetalare då de oftast har tillgångar som de får betala skatt på ränteinkomster på. Medan den fattiga familjen är det tvärtom trots att ränteavdraget är mindre i absoluta termer, vilket grundar sig i att de betalar liten till ingen skatt på ränteinkomster, just för att de inte har någon.

4, det ökar risken för kris då alla hushåll med tajta marginaler, som är många, kommer få det ÄNNU svårare att hantera högre räntor.

5, men det kanske viktigaste argumentet. Ränteavdraget ingår inte i lånelöfteskalkylen och därmed påverkar det INTE bankernas lånegivning idag. Dvs de kommer inte att bevilja mindre lån. Eftersom det är storleken på lån som bestämmer priserna, så får det ingen effekt på priserna. Samtidigt innebär ett slopande negativa effekter för vår ekonomi då tusenlappar rycks från hushållen, som idag går till konsumtion/investeringar och amorteringsmöjligheter (sparande). En nedgång i ekonomin kan i förlängningen leda till att bankerna ger lägre lånelöften, och då kan det få en prispåverkan. Men den spiralen är inte att föredra. Vi vill att priserna sjunker pga att bankerna beviljar lägre lån, inte för att låntagarna inte klarar av att serva sina lån. Det är en jävla skillnad!

Däremot reglera, kalkylräntan och KALP beloppet, så att folk tvingas att ta mindre lån, men får kassaflödesmässigt det lika bra som innan. Till och med bättre då de tvingas till mindre lån.

Går det inte att reglera lånelöftena av praktiska skäl? Inför ett skuldkvotstak på 6ggr disponibelinkomsten. Den ger ungefär samma effekt som mitt förslag, fast med nackdelen  att den slår något orättvist mot låginkomsttagare. Men det är bättre än ingenting!!

Sen är det varje bankmans plikt att ge rådet till låntagarna att de ska amortera, särskilt när de kan vilket är idag när räntorna är låga. Men de ska inte vara tvingande. Det är viktigare med rätt belåning och ingen amortering, än för mycket lån och amortering.

Sen kan vi inte ge oss på de som redan köpt bostad, och tagit lån. Tyvärr! Men de borde få ett kuvert varje år, precis som alla andra låntagare, som visar om de ligger på grönt ljus, dvs under 6X disp inkomst, eller rött ljus, dvs över 6X disp inkomst. Kanske med ett exempel som visar hur deras månadskostnad kan komma att utvecklas om räntorna stiger. Det är många där ute som har rött ljus utan att veta om det. Kan de bara bli påminda om det en gång om året så tror jag det hade varit bra! På sikt ska bankerna ha nollvision om rött ljus.

Någon kanske också tänker, men om det ser så här mörkt ut… Då kan ju aldrig Ingves höja räntan. För det leder typ till kris vilket tvingar honom att sänka igen. Jag önskar att det vore så enkelt. Ligger Ingves med låga räntor samtidigt som ex Draghi börjar höja, då förändras realräntespreaden (vilket är den inflations justerade ränteskillnaden mellan Europa och Sverige) på ett sätt försvagar kronan. Om kronan böjar bli för svag så börjar vi importera inflation. Stiger inflationen och Ingves inte gör nåt så faller kronan ännu mer, så till slut tvingas han höja… Not so fun!!!!

Vi ska nog vara glada så länge som lönerna inte börjar tokrusa i USA för då kommer inflationen, och då har inte Fed valmöjligheten längre utan tvingas höja…. Vilket tvingar Draghi att agera. I början är det nog nice med en euroförsvagning om Fed höjer räntan och Draghi inte gör nåt. Men efter ett tag…. då höjer Draghi, och då är det bara en tidsfråga för Ingves. Vi ska vara glada så länge som lönerna inte tar fort på andra sidan Atlanten.

Nybyggnation då? Man tjatar på politikerna att göra det enklare för byggbolag att bygga nytt. Allvarligt, vad fan spelar det för roll om scenarierna ovan faller in. Om folk kommer med väsentligt mindre pengar, 49% mindre i senaste exemplet jämfört med det första,  i plånboken till byggbolaget, och byggbolaget inte kan räkna hem kalkylen. Vad tror ni om utsikterna för nybyggnation då? Oavsett hur enkelt politikerna gjort det för byggherrarna?

Det här är enkel matte….. Varför är det så svårt att förstå? Det är dags för Sverige att vakna nu…. Innan det är för sent!

Bevis för att jag har rätt, läs nedan länk och fundera på hur det rimmar med ovan scenarior:

http://www.di.se/artiklar/2016/6/22/yngre-mer-rantekansliga/

Missförstå mig inte. Jag vill att hushållen äger sin bostad. Det är en bra! Att ta lån är inte fel. För mycket lån är fel. Regleringar som försämrar hushållens ekonomi och kan tvinga oss in i en kris, när syftet var att undvika en. Det är fel!

Jag stoppar ur mig här på 1330. Tekniskt alltså, inte fundamentalt. Där ligger jag kvar sedan februari. Så man är totalt sett Neutral.

Jag har alltså tidigare varit tekniskt positivt positionerad. Inte så mycket för att OMX sett så fantastiskt ut, utan för att DAX, SPX med flera sett väldigt bra ut. Faktum är att OMX varit en besvikelse. Trodde vi skulle nå 1445-1480 ganska enkelt. USD/SEK har spökat såklart men ändå!

Ser OMX så dåligt ut nu? Nej det gör det faktiskt inte. 1,270 botten är högre än 1,247. Det är bra. Gapet 1,284 är stängt, det är bra. Nej problemet är att DAX mfl inte behöver vara klara på nedsidan och då kommer OMX inte att stå emot. Det är alltså samma sits som innan fast tvärtom. Dvs jag litar på andra utländska index framför OMX… det var fel innan… hoppas det är mer rätt nu 🙂

Grundproblemet är Brexit i kombination med Midsommar. Dvs hade Stockholm varit öppet på fredag så hade jag nog inte gjort det här. För omröstningen är på torsdag, och marknaderna kommer reagera på fredag. Men då har vi stängt och dricker snaps!!! Jag tror visserligen, som jag skrivit om tidigare, att det spelar inte så stor roll vad utfallet blir. Blir det stanna kvar så går det upp. blir det lämna så blir det troligtvis först ner, sen botten, sen upp. Men just RISKEN att OMX kan stå i 1,210 måndag morgon får mig att vilja ta en försäkring. Vi får inte glömma vad den tekniska analysen handlar om… dvs ska det ner, stå utanför, går det upp, sitt med. Jag tror visst att vi kan nå 1,450 längre fram, men ska vi ner till 1140 först så köper jag hellre där!

Den fundamentala analysen är raka motsatsen, är aktier attraktivt, köp, oavsett hur börsen går. Är aktier oattraktiva, sälj, oavsett vad som händer med marknaden.

Jag noterar att vi bildar ett litet minigap på 1,300 här på morgonen. Även DAX bilar ett saftigt gap. Jag noterar också att får vi en stängning här uppe så är det många som tolkar detta som en positiv köpsignal. Det är sant, men samtidigt är Brexit avgörande.

Visst, jag hoppas såklart på att kunna köpa in mig på lägre nivåer längre fram, men anledningen till att jag gör det är i första hand att slippa risken att följa med ner. Priset av att ”ta den här försäkringen” är förstås att man tvingas kanske stoppa in sig i marknaden i nästa vecka på högre nivåer….. och den risken är såklart ganska hög med tanke på att marknaden med hög sannolikhet kan gå upp oavsett utfall.

De senaste rapporterna kring Brexit jag tagit del av ger följande bild:

Bremain (50% sannolikhet)…. fortsatt uppgång 5-7%

Brexit 1 (30% sannolikhet)…. visserligen inprisad fundamentalt men sentimentsmässigt kommer det ändå shocka marknaden, 5-10% ner, botten sätts ganska snabbt. Därefter Rangebound.

Brexit 2 (20% sannolikhet)…. prisades in i samband med botten i förra veckan. Brexit leder därför till en marginell rörselse +/- 2% och sen går vi in i rangebound.

Take your pick 🙂 Själv går man emot sannolikhetsläran….

Annars kan jag tipsa om Brummers senaste video intervjuer…… så kloka människor, men så svårt att skapa avkastning!!!

https://brummer.se/sv/Play/

I veckan har vi en hel del prel PMI´s (torsdag)….. som egentligen är viktiga men som marknaden inte orkar fokusera på!

Sorry att jag inte skrivit på ett tag. Har faktisk blivit pappa för tredje gången. Helt fantastiskt!

Det har varit baissigt där ute noterar jag. Man har både haft väldigt rätt och väldigt fel. Rätt i bemärkelsen att jag alltid varnat för att gapet på 1,286 från den 15/2 i år kommer att täppas. Helt fel i bemärkelsen att jag trodde att vi skulle nå 1,445-1,480 innan gaptäppning. Så nu sitter man med skägget i brevlådan.

Jag noterar att vi har ett minigap på 1,313. Det är möjligt att detta ska täppas och att 1,270 var lågpunkt. Men vi kanske även ska ner och testa gamla botten på 1,247. Men då ska vi garanterat stämma av 1,313 efter det. Egentligen är hela 1307-1313 motståndsområde. För att bli riktigt positiv så bör vi se en kraftfull stängning ovan detta. Tar vi oss förbi den här väntar 1,350 ganska snabbt….

Om vi inte får det, hur lågt kan vi gå? tyvärr ganska lågt. DAX som jag tittar på när det gäller att förstå OMX (och inte SPX som stökas till av dollarn och dyl) så har den sitt februari gap på 8970. Dit ner är det 6%. Ska DAX ner dit så lär inte 1247 på OMX hålla. Det är därför som jag vill se hur OMX beter sig kring 1313, och hur DAX rör sig närmast 2 veckorna. För det är inom detta tidsintervall det lär hända. Jag är beredd att stoppa ur mig kring 1,313 om det känns svajigt!

För att vara lite positiv, DAX har i de senaste dagarnas nedgång lämnat efter sig en massa gap, där det som är högst upp ligger kring 10,050. De här kommer att täppas till. Frågan är om vi ska ner 6% först eller inte?

Så frågan är om vi ska upp 5% härifrån, eller först ner 5-7%, och därefter upp 10%?????

Det beror på en faktor, BREXIT. Som för övrigt står bakom nedgången i juni. OMX är ner 6% i juni. DAX likaså. SPX är ner 1%. Allt omräknat i SEK. Baissen handlar 100% om Brexit.

Jag vet inte hur Britterna kommer rösta. Däremot känns det som om marknaden prisar in ett utträde. Därför känns en Sell on Rumours – Buy the facts rörelse väldigt trolig nu. Det kommer alltså inte spela så stor roll vad de röstar. Det kommer gå upp efteråt. Enda skillnaden är att vid ett utträde så är det ner i en dag, sen är det upp litegrann därefter. Om de stannar kvar är det upp kraftigt direkt.

BREXIT omröstningen tror jag är, grovt förenklat, ett köpläge för den som kommer in rätt. Låt säga att de stannar kvar i EU, ja då blir det rally på ca 10%. Låt säga att de lämnar, ja då tror jag fallet kan bli 3-5% samma dag, och sen repar sig marknaden 10%. Så netto mindre, men fortsatt helt okej!

FED då? Jodå, de rörde inte räntan igår. Helt väntat!!! Brexit i nästa vecka och en svag NFP siffra är goda skäl att inte göra nåt. Däremot gav de ett rätt duvaktigt tonläge, från att ha varit hökiga så sent som i maj. Snacka om att de inte har facit. Ingen annan heller.

Ingen väntar sig någon höjning i juli. Jag tror fortfarande den kan bli av om jobbdatan kommer in starkt och, fast sekundär faktor, om Britterna stannar kvar i EU. I september höjer de inte. Då är det val. Om de höjer i december beror helt på hur hösten tar sig, och om den vet vi lite. Bortsett från att Dollarn och oljan är mer förmånliga nu för den amerikanska ekonomin än tidigare…..

Oljan har som jag tidigare skrivit om troligtvis gått klart. Nu är vi på väg att testa 40-44usd. Därefter blir det studs, och troligtvis Range bound en tid. Givet det vi vet idag.

Eftersom jag tror att jobbdatan kan repa sig från maj/juni lows som var ett resultat av Q1 soft patch, så tror jag juli höjningen är mycket mer sannolik än vad marknaden tror. Men om jobbdatan inte repar sig förrän i höst… ja då får vi vänta till i december. Givet att hösten blir ok konjunkturellt.

Vissa tror att Amerikanska ekonomin går åt skogen. Det gör inte jag, det gör inte FED. Det är inte heller vad datan visat på sistone…

Michigan kom in sist på 94,3 mot 94,0 väntat och fg 94,7… skulle detta vara nåt värre ska den ner mot 80

Retail sales var helt ok!

Empire Index kom in på 6,0 mot väntat -4,9 och fg -9,0

Philly Fed kom in på 4,7 mot väntat 1,0 och fg -1,8

Detta är spridda skurar såklart… men ändå. Knappast recessions tendenser som vissa är rädda för!

Core PPI kom in på 1,2% YoY mot väntat 1,0 och fg 0,9…. gäsp! Core CPI  kom in på 2,2 mot väntat 2,2… gäsp.

Även om ingen pratar om det får vi inte glömma KINA. Renminbin var uppe i 6,60. Det är samma nivå som när det var China fear i januari…. Datan har dock inte varit lika dålig. Inte heller FEDs beteende borde slå mot Kina…. så det är lite svårt att förklara.

Exporten kom in på -4,1% YoY mot väntat -4,0 och fg -1,8… gäsp
Importen kom in på -0,4% mot väntat -6,8 och fg -10,9… rätt bra faktiskt!

CPI kom in på 2,0 mot väntat 2,2 och fg 2,3… gäsp
PPI kom in på -2,8 mot väntat -3,2 och fg -3,4… gäsp

IP kom in på 6,0% YoY mot väntat 6,0 och fg 6,0.. gäsp
retail kom in på 10,0 mot väntat 10,1 och fg 10,1… gäsp
FAI kom in på 9,6% YoY mot väntat 10,5 och fg 10,5… gäsp

M2 kom in på 11,8 mot väntat 12,5 och fg 12,8… gäsp
Nya lån kom in på 986mdr mot väntat 750 och fg 556… rätt bra

Så summasumarum…. Kinas ekonomi ser inte ut att växla upp, inte heller ned. Men valutan är klen. Vilket tidigare kunde förklaras av försvagad ekonomi, alt Hökig FED…. nu har vi inget avdera.

Men just nu är det Baisse, och det handlar om Brexit. Om en månad kan vi teoretiskt ha en hökigare FED och Britterna fortfarande med i union…. då kan tonläget vara det motsatta! Glöm inte det!

http://www.privataaffarer.se/borsguiden/fonder/bank-stams-for-att-aktivt-forvaltade-fonder-varit-indexfonder-862246

Ska bli intressant att se om de lyckas bli fällda för detta. Många ligger i så fall nära till hands att få sina huvuden avhuggna. Inte minst Swedbank.

Men det som gör mig lite besvärad är att det saknas djup i diskussionen.

Ok, låt säga att vi till slut lyckas mota bort smygindex fonderna. Vad har vi kvar då? Verkligt aktiva fonder och index fonder. Min gissning är att många banker och kapitalförvaltare ogärna sänker avgiften utan vill ligga kvar. Då måste de alltså tvinga sina förvaltare att bli aktiva, dvs positionera sig på ett klart avvikande sätt från index. Detta kan definieras bla med hög Aktiv risk, el Tracking error. Säg ca 5%. Eller hög Active Share, va 80%+. Det är inte särskilt svårt för förvaltarna av smygindexfonder att åstadkomma detta. Redan idag har de säkert en och annan position som är lite överviktad, och lite underviktad. Med betoning på LITE. Egentligen behöver de bara ändra detta LITE till MYCKET. Simsalabim så är problemet löst.

Men då hamnar vi i ett nytt problem, som inget verkar vilja diskutera.

Vissa kommer ha rätt, andra kommer ha fel. Alla kan inte ha rätt.

Förstår ni vad detta innebär.

Säg att index är ner 10% över ett år. Säg att två typiska smygindexfonder tar ut 1,5% avgift och går som index.

Satsar två fondsparare 100kr i var sin fond så kommer båda ha 88,50kr vid årets slut.

Säg att man påtvingar dessa att vara mer aktiva. Den ena är överviktad de positioner som den andre är underviktad. Den ena fonden faller med 5%, den andra med 15%.

Den ene fondspararen kommer ha 100-15%-1,5%=83,50kr och den andre 100-5%-1,5%=93,50kr. Dvs den ene är 6,5% sämre än index. Den andra är 3,5% bättre.

Det är jättekul för den halvan som går bättre, men att vi tvingar bort smygindex fonder innebär att varannan fondsparare kommer ha sämre avkastning i framtiden än vad de har idag.

Men då tänker någon, att då säljer de sina fonder, och köper in sig i de fonderna som presterar.

Tror ni det är lösningen? Icke sa nicke.

Säg att det idag finns 100 fonder. 50 går bättre, 50 går sämre. 50 fonder stängs ner.

Kvar finns 50 fonder. Tror ni de 50 fonderna kommer gå bättre än index. No, Think again. 25 kommer gå sämre, 25 kommer gå bättre….. och så fortsätter det.

Vissa högpresterande fonder kommer antingen stänga för insättningar då de kommer fatta att det inte kommer fungera att växa. Medan många blir för stora, och till slut inte kommer kunna upprätthålla sitt trackreckord. Ser inte så ljust ut.

Men då tänker någon, INDEX fonderna med låga avgifter och index ETF kommer att segra.

Njae, de har till viss del redan segrat i USA så det är inte otroligt att de även gör det i Sverige på sikt.

Problemet med index är att det är MarketCap viktat. Det gör att stora bolag väger mer än små. Det finns inget som säger att stora måste gå bättre? Det gör att högt värderade bolag med kraftig kursuppgång i ryggen väger mer än motsatsen. Är det så smart? Nope, index har klart stora brister, som oftast visar sig i en fallande marknad, då det som stigit kraftigt oftast brukar gå ner mycket. Index är risky med andra ord. Mer risky än det behöver vara.

Sen finns det även Smart Beta, som är en kombination av indexförvaltning och aktiv förvaltning. Smart Beta kallas också med ett bättre ord för Factor-based investing. Det senare låter komplicerat men handlar om att aktier rör sig i olika kluster, där det oftast finns en underliggande FAKTOR som förkarar 90% av aktiernas rörelse. Faktorer som value, growth, quality, momentum, defensives, size etc är kända sedan länge. De som jobbar med detta brukar hävda att man kan ta vilken aktiv fond som helst som gått väsentligt sämre eller bättre än index, och spåra 90% av avkastningen till en, max två, faktorer. Ta Didner&Gerge som ex. Jag har inte gjort research på deras fond jämfört med olika faktorer, men jag misstänker att faktorerna Size och Value förklarar en stor del av avkastningen. De här faktorerna, som ex Value, kan man sedan rätt enkelt göra ett index av. Det finns redan idag ett stort utbud av index ETF och indexfonder, där man ersatt Mcap mot olika Faktorer.

Men trots att man sitter på olika faktor index så kvarstår frågan, NÄR SKA MAN HA VILKEN FAKTOR.

Jag hävdar att detta är lika svårt att veta som att välja vinnaraktien, eller välja bort förloraraktien.

Men kanske man kan tänka sig en mer statisk fördelning, dvs en som ta 1/3 Value, 1/3 Growth, 1/3 Quality. Risken är att när man blandar upp dem så slutar man som index. Vissa statistiker spårar vilka vikter som varit bäst historiskt och säger att så bör man vikta sin portfölj….. men vad är det som säger att historien ska återupprepa sig? Hur kan du veta att en småbolagsfond ska slå breda marknaden lika mycket kommande 10 åren som de 10 år som varit….. jag hade inte vågat betta på det i alla fall.

Summasumarum…… den här nöten är inte lätt att knäcka, även om Aktiespararna och andra verkar tro att det räcker med ett att få bort smygindexfonderna….. det är kanske bra, men det kommer inte att räcka. Det är lite som att mota bort dyra och dåliga fonder, och få billiga och dåliga fonder istället. Det är ett steg i rätt riktning, MEN att fondvärlden ska erbjuda billiga och bra fonder är fortfarande en utmaning att bita tag i! Jag tror som sagt att billiga indexfonder, fast med en annan typ av index, är lösningen för massmarknaden. Sen kommer det alltid att finnas en handfull verkligt skickliga aktiva förvaltare kvar….. frågan är om de på sikt kommer vara tillgängliga för massmarknaden?

Börsen är svag, eller rättare sagt den är ganska range bound egentligen, och de flesta frågar sig: Nästa stora rörelse på 5%+….. kommer den vara upp eller ned?

Jag har tidigare skrivit om den amerikanska jobbsiffran som kom in dassigt i förra veckan. Jag har hävdat att den är ett arv från ett stökigt Q1. Det tror jag fortfarande.

Trump är ett annat orosmoment, även om jag tror flexibilteten inom finanspolitiken de närmast åren är klart begränsad, och därför spelar det mindre roll vem som blir val än vad många kanske tror.

Nåväl, tittar man på SPX så är den faktiskt stark, och signalerar inte oro för ovanstående direkt. Tittar man på dollarn och räntorna så uttrycker de något större oro. Det får man nog skylla NFP siffran på. En stark NFP siffra i början av juli kan få dollarn att tvärvända, och få FED att höja vid juli mötet. Att de skulle höja i nästa vecka var det få som trodde med tanke på Brexit. En svag NFP siffra gör oss helt övertygade.

Men det är europeiska börser, inkl Sverige som går riktigt jäkla segt. Anledningen tror jag är rätt enkel. Oro för Brexit i kombination med en säsongsmässigt klen period. De potentiella köparna av europeiska aktier säger helt enkelt, vi ställer oss utanför, vi kan lika gärna vänta in resultatet och se effekterna av omröstningen.

Frågan är om det blir en Sell on Rumour – Buy the facts? Eller ännu bättre, marknaden handlas ner, och sen blir det ingen Brexit…. svårt att säga.

Men det största skälet till varför inte OMX står i 1416, istället för som nu 1316, är Brexit. Det luriga är att även om de skulle lämna EU så kan vi inte med säkerhet veta vad de realekonomiska konsekvenserna blir…. och för vem. Om det ens blir några?

I det korta perspektivet har SPX stöd kring 2085. DAX har stöd vid 9630-9800….. DAX är viktig för Stockholm!!!!!

Vad jag också gillar är att SPX har visat en rätt klassisk teknisk rörelse, där en traditionell köpsignal oftast är en kortsiktig säljsignal, men medelfristig köpsignal…. Vänder SPX upp ser det spännande ut, även om mitt target på 2,160 är tämligen begränsat.

I nästa vecka är det FED möte, Kina data och lite annat smått och gott.

Trevlig helg!

Amorteringskravet sänker priserna

http://www.di.se/artiklar/2016/6/7/maklare-vi-har-kort-ratt-in-i-vaggen/

Den bekräftar min många åriga tes att det är storleken på lån som driver priser. Inte tvärtom! För att vara övertydlig, det är inte priserna som drar först, och sen börjar lånestocken öka, utan det är när hushållen aggregerat tar större lån som priserna stiger.

Priset är en funktion av Lån+Ek, där ditt Ek beror på vad du säljer din bostad för, vilket i sin tur är beroende av den köparens lån +ek. Således driver storleken på Lån priserna. Utbud/efterfråge faktorer påverkar också men i långt mycket mindre utsträckning än många tror. Storleken på lån förklarar 80% av priset.

Storleken på lånet fastställs av lånelöftet. Den kalkylen betstår av tre komponenter

1, Disponibelinkomst

2, KALP beloppet. Dvs det belopp som du anses behöva för att klara dina levnadskostnader ex boende.

3, Kalkylränta, som oftast är en funktion av en rörlig ränta + påslag. Rörlig ränta kan vara räntan på ett 5 årigt bolån eller en liknande variant. (Kalkylräntan har ingenting att göra med lånets verkliga räntekostnad)

Det är framförallt den fallande kalkylränta som står bakom de senaste 15 årens prisuppgång på svenska marknaden. En fallande kalkylränta gör att banken kan bevilja större lån.

Kalkylräntan har fallit för att 5 åriga bolånet falllit. Den har fallit för den 5 åriga bostadsobligationen har fallit. Den har fallit för att den Svenska 5 åriga statsobligationen har fallit, den har fallit för att 1, styrräntan har sänkts till -0,5 och 2, yieldkurvan globalt har helt planat ut. Av 1 och 2 spelar sänkningen av styrräntan in mest.

Så priserna är en funktion avstyrräntan tänker någon. JA, det är faktiskt helt korrekt. Men hade finansinspektionen reglerat hela lånelöftet, alternativt bara hur hur man sätter Kalkylränta, så hade detta samband kunnat upphöra existera. Ex om Finansinspektionen sa att Kalkylräntan ska vara Fixerad för alla på 7%. Då hade sambandet till riksbankens styrränta upphört över en natt. Men ett annat samband, också viktigt, hade varit intakt. Den räntekostnad du har till banken varje månad. Den hade varit lika låg som idag. Fast storleken på lånet hade varit mycket lägre. Priserna hade också varit lägre, då de är en funktion av lånen.

Åter till dagens amorteringskrav.

Tvingar banken dig till att amortera X kr på lånet, så är det x kr mindre du kan lägga på räntor, givet att du inte kan justera upp din budget för boendekostnader med lika mycket som orteringen. Vilket extremt få kan göra. Så amorteringen tar av det som tidigare kunde läggas på ränta. Således är nu hushållen benägna att låna mindre. Banken beviljar också ett mindre lån än tidigare av samma skäl som ovan. Så för att vara riktigt jävla petig, priserna är egentligen inte högre pga att styrräntan är lägre, utan pga att man ökat utlåningen. Men utlåningen har ökat tack vare att styrräntan har sänkts då den model som bestämmer hur mycket man får låna blir generösare i takt med styrräntan sänks. Detta fattar Ingves, därför har han i två år tjatat att något måste göras för att bryta sambandet. Men inget har hänt trots att det är fullt möjligt!

Således blir priserna lika mycket längre som hushållen lånar mindre av den enkla anledningen att den samlade köparskaran där ute har Xkr mindre att köpa för.

Det som sker nu är by the book…..

Vi får se var det här slutar….. bankerna kan ju alltid skruva ner kalkylräntan samt KALP beloppet, och simsalbim ge generösare lånelöften, och därmed större lån. Men hur bra är det egentligen?

Amerikanska jobbdata i form av NFP kom precis. 38k jobb mot väntat 160 och fg 123 (nedreviderat från 160)

En riktigt pissig siffra….

Dollarn försvagas kraftigt, från 1,11 till 1,13 mot euron. US 2åringen faller från 0,90% till 0,76%

och alla undrar, är det slut på Good old Days i USA. Kommer FED vända på klacken igen…. och bli duvig? Vad händer med tillväxt, inflation och vinster då? Utöver att räntorna sjunker och dollarn är svag?

Hold your horses a bit, låt oss ställa några relevanta frågor:

1, FED blev hökiga i maj, har de inte haft bättre koll än så här? Hur sannolikt är det?

2, Jobbdatan är lagging, glöm inte det. Dvs ett företag som anställer någon i Q2 har troligtvis inlett processen långt innan. med tanke på att Q1 var stökig, svag tillväxt i USA, Kina, Olja, FED ändrar sig osv…. så är det ju inte otroligt att inleda nya processer att rekrytera tog en paus, och nu får vi genomslaget, 38k resp 123k jobb senaste 2 månaderna. På samma sätt bör det muntrare klimatet i maj, få genomslag i bättre NFP data under sommaren. Eller?

3. Eller är det så att motorn verkligen börjar hacka? Borde inte PMIs ligga en bra bit under 50 i så fall? Varför har de repat sig från sub 50 lows i början av året????

4. Eller är det så att arbetsmarknaden börjar bli lite tajt, och att det faktiskt inte går att skapa 200k jobb varje månad??? Men då borde istället lönerna ta fart mer än de gjort. Lönerna kom in på 2,5% YoY mot väntat 2,5 och fg 2,5… inget nytt där! Väck mig på 3,5%!

5. Dollarn och räntorna reagerar ju väldigt starkt… de brukar vara smarta. samtidigt har de varit väldigt starka sista veckorna, och reaktion bara verkar kraftig. Euron står 1,13… där var den för inte så länge sen och då ansågs dollarn inte vara överdrivet svag. Däremot på 1,16…. men vi kanske är på väg dit?

Jag tror det är väldigt stor risk att de senaste två månaderna är ett resultat av den soft patch vi såg under 1Q, och det vet FED också om. Annars hade de inte vänt kappan i maj.

Kom ihåg ur stark NFP var i januari och februari… då allt såg så mörkt ut. Jobben laggar.. glöm inte det!

Jag sitter kvar ett tag till, men sätter en Stop kring 9750ish på DAX… bryts den är det något annat på gång.

Det har trillar in en del Service PMI…

Från Kina kom den in på 51,2 mot fg 51,8… inte så bra.. men ingen game changer
Från Europa kom den in på 53,3 mot väntat 53,1 och fg 53,1,,, helt ok
USA Service PMI kom in på 51,3 mot väntat 51,4 och fg 51,2… helt ok
ISM Service kom in på 52,9 mot väntat 55,3 och fg 55,7…. inte bra, fast nivån är inte alarmerande.

Särskilt den sista har pendlat mellan 52-60 senaste 6 åren, och under samma period har det skapats i snitt 200k i månaden. Sist USA dök in i recession med stigande arbetslöshet så dök de här kraftig under 50.

Det här kan vara början på något dåligt. MEN, det kan också vara sviterna från vintern… och då är det stor risk att det är en fint. Är det inte en fint så kommer FED inte kunna höja. Vare sig i sommar, eller under resten av året….

För den svage ska man kanske stå utanför…… men för den mer magstarke sitter man kvar. Jag tillhör uppenbarligen den senare kategorin!

Jag bettar på att datan blir bättre och att hon höjer i juli!

Trevlig helg!

jag har precis sett filmen The big short

http://m.imdb.com/title/tt1596363/

Så sjukt bra! Om ni inte sett den, GÖR det!!!!!

den får mig att undra hur mycket sub prime vi har i Sverige? Nej skämt åsido, likheterna mellan sverige och usa under 00-talet är få, men

Är det inte helt sjukt att ingen kan svara på frågan hur många hushåll som defaultar om räntan stiger till 5%. Eller hur många hushåll som inte klarar sina boendekostnader om en i hushållet blir av med jobbet och får gå på A-kassa ett tag! Scary!!!!

Förlåt att jag tjatar men jag kan liksom inte förstå varför bankerna på egen hand ska få bestämma vilkoren för lånelöften. Eftersom de är vinstmaximerande företag så har de liksom inga incitament att göra det på ett bra sätt!

Kärnproblemet är ganska enkelt, även om väldigt få känner till det. Det handlar om bankernas kalkylränta. Den är rörlig. Vissa använder 5 års räntan + marginal. Andra använder någon annan fast liknande variant. Problemet är att den ena delen av ekvationen är rörlig. Så när räntorna faller, så får en låntagare allt annat lika låna mer.

Men det är här man gjort missen.

Tror ni att det är lika stor sannolikhet att räntan kan gå från 2% till 4% som från 4% till 6%? Båda är ju en uppgång på 2%?????

eller

Tror ni att det är lika stor sannolikheten att räntan kan gå från 2% till 4% som 3% till 6%, dvs en uppgång på 100%????

Matematiskt kan man ju tänka att så är det. Bankernas sätt att sätta sin kalkylränta bygger på detta.

Men det är det inte!!!!! Ni måste förstå att bolåneräntan är en funktion av statsräntorna och Stibor, som är en funktion av styrräntan, och som i sin tur är en funktion av inflation, lönebildning, tillväxt och riksbankens penningpolitiska mål.

Riksbanken kan röra sig rätt snabbt mellan 0 och 2% av fullt logiska skäl, dvs att du får förändringar i ovan parameterar som tvingar dem att höja. Men det finns fullt logiska förklaringar till varför det är mycket mindre sannolikt att de höjer från 2% till 4%.

Det innebär att räntorna från dagens nivåer i praktiken kan gå ganska snabbt 200 punkter. Medan om Bolåneräntorna hade legat på 5%, så är det mycket mindre sannolikt att de drar 200 punkter.

Därför är det fel att sätta en lägre kalkylränta i takt med att räntorna faller. En semilösning hade varit att när Stibor är under 2%, så är påslaget 600 punkter. När Stibor är 2-4% så är påslaget 400 punkter, när stibor är 4%+ så är påslaget 200 punkter. Då hade man tagit höjd för den här dynamiken.

En annan aspekt är att kalkylräntan ska skydda låntagaren, och indirekt svensk ekonomi och oss alla andra. Därför borde man sätta en kalkylränta som med historien som guide nästan är omöjlig att nå upp till.

Men så har våra banker inte tänkt. Därför svarar låntagare också vid undersökningar att  de är osäkra på om de klarar sin ekonomi om räntorna dubblas. Då har man lånat för mycket pengar, och det är exakt vad som drivit priserna senaste åren. För mycket och stora lån för många hushåll.

Bankerna kan försöka bortförklara det här hur mycket de vill. Jag vet vad sanningen är. De har tajta marginaler. Det enda sättet för dem att öka intjäning är att antingen låna ut mer och/eller sänka sina kostnader, OPEX. Då är det lättare att sätta ett mer generöst låenlöfte så att nästa gång kunden kommer in till banken så får han låna mer. Trots att hans inkomst inte har ökat!!!! Bankerna vill tjänar mer pengar…. så är det bara!!! går det åt helvete så bailar staten dem för de är systemviktiga. Moral Hazard i sin renaste form. Tyvärr!!!!

För de allra flesta läsarna är det här repetition, men jag kan ändå inte låta bli med tanke på senaste dagarnas skriverier!

Nu har amorteringskravet införts och redan hör man oroade röster. Först ut var Finansinspektionens Erik Thedeen som sa att det verkar bita mer än väntat och man vill vänta med ytterligare åtgärder. Mäklarna flaggar för att utbudet är rekordstort och folk har mindre pengar på fickan i budgivningarna, och en prisnedgång är att vänta.

Men hallå, kan folk inte räkna. Kan inte Herr Thedeen räkna? Så jäkla beklagligt. Jag har varit emot amorteringskravet från början. Men jag är också emot den ökade utlåningen. Det finns lösningar på detta. Amorteringskravet är inte en sådan lösning.

Men för de som inte förstår konsekvenserna av amorteringskravet så ska jag förklara så övertydligt jag bara kan.

Så här var det innan:

Ett hushåll med två löner à 30,000kr. De har ut 42,000kr. De kan tänka sig att lägga 8,000kr i månaden på boende. 34,000 eller 17,000 per person används till löpande utgifter, konsumtion. 8,000 i månaden till en ränta på 2% (de väljer rörligt + lite bundet) skulle göra att de klarar 4,8mkr i lån (IDAG)

De går till banken som räknar med kalkylräntan Stibor+500 punkter. Dvs de ska klara 4,5%. Bankens kvar att leva på medger att de kan lägga 13,000 på boenderäntor. Inget krav på amortering. Detta gör att de får låna 3,5mkr.

Eftersom de har 700,000kr I EK, från en tidigare försäljning kan de lägga 4,2mkr på bostaden. Det ger en 83% belåningsgrad som banken är okej med. Ingen amortering.

Nästa månad betalar de 2% ränta på sitt 3,5mkr lån. Det är 5,833kr. De har kvar 36,200kr varje månad. Ca 18,000kr per person. Det är 86% av disp inkomst som de kan konsumera upp, om de vill. De kan spara, investera och amortera också! Det är valfritt.

Så här blir det nu:

De kommer in på banken och de får fortfarande låna 3,5mkr. Men nu kräver banken att de ska amortera 2% om året. Det är 5,833kr i månaden bara på amortering. Ska de även betala räntan på 2% så blir det 11,666kr i månaden. Det är mer än de 8000kr i månaden som de vill lägga på boende. Det ger dem två val.

Om de säger ja till detta så innebär det att de går ut i bostadsmarknaden med samma påse pengar som tidigare. Gör alla det lär inte priserna röra sig så mycket. MEN, detta alternativ innebär att banken suger upp 5,833kr som de inte gjorde tidigare. Detta suger pengar från konsumtion, och påverkar vår ekonomi och jobb negativt.

Alternativet är att de säger, Nej, vi vill lägga max 8000kr på boende. Precis som innan. De kommer fram till att ett lån på 2,4mkr ger dem 4000kr i amortering, och 4000kr ränta i månaden. Totalt 8000kr. Istället för att låna 3,5mkr, vill de låna 2,4mkr.

De går alltså ut i marknaden med 2,4+0,7=3,1mkr. Jämför det med 4,2mkr innan. Det är 26% mindre. Alla har mindre. Det är inte bara dem. Priserna går ner.

Dessutom stiger deras boende kostnad från 5,833kr till 8,000kr…. med viss negativ påverkan!

Konklusion

Om jag har rätt att priserna ytterst styrs av lån+ek så kommer priserna gå ner närmaste åren. Kanske med 15-20%. Detta kan slå mot consumer confidence, vilket slår mot konsumtion vilket slår mot tillväxt och jobb, vilket föder problem i sig, där det allvarligaste är att någon med jobb och lån blir av med jobbet. Ja ni fattar själva.

En annan effekt är nu lägger dem 8000kr i månaden på boende. Innan la dem 5800kr. Det blir mindre över till konsumtion, vilket slår mot tillväxt och jobb… Ja ni fattar.

Om räntorna stiger så stiger kostnaden snabbare för dem med lån på 3,5 än 2,4mkr. Men låt säga att räntan går till 4%. Då kostar lånet på 3,5mkr 11,667kr i månaden. För dem med 2,4mkr kostar det 8000kr plus 4000 i amortering, dvs 12000. Det lägre lånet skyddar inte mot den squezze vi vill värja oss emot. En ränte uppgång skapar stora problem. För båda exemplen. Det slår också mot vår ekonomi.

Amorteringskravet gör insteget i marknaden ännu högre för förstagångsköparna. Vi talar om bostadsbrist, men det är bland de som inte har fast jobb eller ek. Detta gör situationen värre för dem. Detta slår mot nybyggnation. Nybyggnation är också viktigt på många sätt för ekonomin och tillväxt. Do the Math.

Drar räntorna får vi problem ändå, och det vi ville undvika, en fastighetskrasch är fortfarande lika sannolik

Vi tvingar folk att amortera, när de istället kunde konsumerat. Det slår mot ekonomin med bieffekter som vi inte har grepp om.

Så här borde vi gjort istället.:

Strunta i 85% regeln. Det enda den medför är att stänga ute förstagångsköpare. Skippa amorteringskravet. Reglera lånelöftena.

Börja med en sund kvar att leva på kalkyl. Visst, folk kan säkert leva på vatten och bröd, men då slår det mot ekonomin och då blir folk av med jobbet… Och då räcker inte vatten och bröd för att betala boendet.

Säg att ett hushåll behöver 34,000 i månaden. Då har de 8000kr över. Spika fast kalkylräntan på 6%. Det motsvarar en styrränta på 3-4%. Vilket kräver en uthållig inflation på ca 3%+. Den risken är liten. det ger dem ett lån på 1,6mkr. Om de har 0,7mkr i ek, så ger det 2,3mkr att handla för.

Visst priserna går ner, men egentligen bara till en nivå som gällde för nåt år sen. Därför borde man gjort detta för längesen. Stora skillnaden med idag ovan är att priserna går ner, fast låntagarna egentligen har bättre ekonomi nu än ex ovan.

Den faktiska räntan de betalar blir 2666kr i månaden, jämfört med 8000kr idag, och 5800kr innan. Att hushållen har bra cashflow är bra om priserna går ner.

De kan välja fritt om de vill amortera eller konsumera, och de klarar en ränteuppgång utan att hamna i trångmål.

De har rätt lån sett till sin inkomst, så borde det alltid ha varit! Basta!

Om man har rätt lån så behöver man inte amortera om man inte vill.

Svensk ekonomi och hushåll är skyddad mot ränteuppgång

Priserna avspeglar lönerna, precis som det ska göra

Eftersom ingen hamnar i trångmål, så behöver ingen tvångssälja och då blir det ingen krasch. Håller sig priserna behöver inte bankerna oroa sig för säkerheterna även om loan to value ligger på 100%.

Det är värre med loan to value på 85% om priserna går ner 20%.

Det enda positiva med amorteringskravet är att de tvingar många till att ta mindre lån. Men bieffekterna är många, och den värsta är att vi saknar skydd i händelse av en ränteuppgång!

jag har alltid sagt att det är värre att ha för mycket lån som man amorterar på, än att ha rätt mängd lån som man inte amorterar på!!!

men bankerna vill såklart inte höra talas om det här förslaget!!!

många verkar tycka att amorteringskravet är bra, och kunde man lägga på ett skuldkvotstak på 600% av disp inkomst så hade det varit ännu bättre! Det är idiotiskt och jag tvivlar på att ni överhuvudtaget har räknat på det. Ta hushållet ovan. De hade fått låna drygt 3mkr. På detta betalar man en statisk amortering på 5000kr i månaden. Om räntorna drar till 5% så betalar dem 12,500kr i månaden. Totalt 17,500. Det är 42% av deras disp inkomst. När el, mobil, bil och andra fasta kostnader är tagna då har de 10lax per person att konsumera på annat. Okej, de kanske kan leva på vatten och bröd.  Det oroar inte mig i första hand. Det som oroar mig är vad som händer med vår ekonomi när tillräckligt många drar ner på sin konsumtion tillräckligt mycket. Då stiger arbetslösheten, och när du mister jobbet hjälper inte vatten och bröd! Det är då det börjat bli ruggigt på riktigt, och då kommer ingen att kunna gömma sig!

Samma idioter vill oftast att Ingves höjer räntan kraftigt! Det skyndar såklart bara på denna situation! Den situation vi från början vill undvika!!!

Räkna räkna räkna!!!

jag har sagt det en miljon gånger…. Ryck inga tusenlappar från hushållen. Låt dem behålla sina pengar och låt dem avgöra själva hur de ska spenderas eller sparas. Det är lånen som måste bli mindre, begränsa lånen!!!

Börjar bankerna knorra, för detta hotar deras lönsamhet, hota dem med straffskatter. Vi måste ändå baila dem när det går åt helvete!

Så länge som lönerna och inflationen inte skenar och kronan är hyfsat stabil, håll räntorna låga! Expansiv penningpolitik mår vi alla bra av, och det kan vi utan vidare ha fram till den dagen Mcdonalds klagar över att det inte går att hitta folk trots höjda löner, när kronan står i 10kr mot dollarn, när lönerna för vanligt folk ökar med 4%+, när kärninflationen varit över 2% i 3 månader, när arbetslösheten kryper under 4% osv osv…..

Så för att vara extra jävla övertydlig, detta är mitt råd till Fi och regeringen:

1, Slopa kravet om 85%. 100% är inga problem. Det fyller ändå ingen funktion om marknaden kraschar. Det leder till bieffekter att det stänger ut förstagångsköpare som mycket väl kan ha fast jobb och stabil och hög inkomst, och var högst lämpliga som bolånekunder. Kan du inte betala dina räntor så hjälper inte 50% loan to value. Kan du betala dina räntor så är 110% loan/value inget problem. Det är bättre att en familj med X inkomst har 2mkr i lån och 100% loan/value, än en familj med samma inkomst och som har 4mkr i lån och 70% loan/value

2. Behåll ränteavdraget. Först och främst för att om du lånar UT pengar så får du idag betala skatt på ränteinkomsten. Därför är det symetriskt riktigt med motsatsen. Dvs avdrag på räntekostnaden om du lånar pengar. Men också för att inte rycka tusenlappar från hushållen som behöver dem bäst, vilket i detta fallet är låginkomsttagare med tajtare marginaler. Där utgör ränteavdraget en viktig del. Ok, det är större avdrag i absoluta termer för de rika, men där är inte ränteavdraget lika viktigt.

3. Slopa Amorteringskravet. Det slår tokigt som vi har beskrivit ovan. Särskilt om räntorna börjar stiga. Det slår dessutom extra hårt mot de som kan skydda sig minst.

4. Inför Trafikljussystemet där alla låntagare får ett kuvert en gång om året med sin belåningsstatus. Då kan vi också se vilken bank som har flest röda ljus eller vilken bank vars röda ljus ökar snabbast… och nagelfara deras rutiner. Då kan vi också få ett slut på debatten mellan de som tycker att belåningen är okej, och de som inte tycker den är ok. Då får vi svart på vitt.

5. Viktigast av allt, reglera Lånelöftesprinciperna som gäller för bostadsutlåning. Samma ska gälla för alla. Detta hindrar folk från att ta för stora lån, men samtidigt tar det inte en enda spänn från hushållen plånböcker. Bankerna ska inte konkurrera om vem som lånar ut mest, utan den som erbjuder lägst ränta på lånet.

6. Strunta i skuldkvotstak. Den är bättre än amorteringskravet, men sämre än Nr 5 ovan. Den regleras automatiskt om man gör Nr5 på rätt sätt. Det slår dessutom olika mellan låg- och höginkomsttagare.

7. Ta bort reavinstbeskattningen så länge som pengarna går in i ett nytt boende. Flexibilitet på bostadsmarknaden är en nyckel om räntorna förändras eller låntagarnas inkomster förändras. Dvs vi vill att låntagare enkelt ska kunna anpassa sin situation. Reavinstbeskattningen gör det krångligare. DOCK, om man gör vinst som hamnar i fickan och inte återinvesteras i boende och/eller amorterar ner lånet, dvs en ren berikning. Då ska man betala skatt.

Ex. säg att någon köpte ett hus för massa år sedan för 10mkr, och lånade 8mkr. Idag är huset värt 15mkr. Familjen som bor här har båda bra jobb. Men nu börjar räntorna stiga och en av dem blir arbetslös. Vill de sälja så utlöses skatt på ca 1mkr. De vill egentligen sälja huset för 15mkr, och köpa nåt annat för 10mkr, och därmed sänka lånet från 8mkr till 3mkr. Men de kanske drar sig för att göra det då de måste betala 1mkr i skatt. Skattelagstiftningen kan vara hämnande för flexibiliteten. Det är synd. Däremot säljer dem, och inte amorterar, utan köper ett nytt hus med 8mkr i lån. Då får man betala skatt.

Okej, jag vill börja med att nämna att lokal PMI data som Philly, Empire, Chicago, Prel PMI osv var rätt så dassig inför dagens siffra. Det har troligtvis hållit nere förväntningarna.

ISM Mfg kom in på 51,3 mot väntat 50,3 och fg 50,8… det är inte så illa faktiskt.
New order komponenten kom in på 55,7 mot fg 55,8… det är fan starkt
US Mfg PMI, den andra siffran, kom in på 50,7 mot väntat 50,5 och fg 50,8.. också rätt ok.

På det hela taget är detta hyfsat bra, och borde stärka FEDs syn att dollar och oljeeffekten kan föra med sig något positivt inför andra halvan, och därmed ge dem råg i ryggen att höja redan i sommar! Vi får se vad Beige Book säger ikväll…. den 15e juni är nästa FED möte!

Givet att det inte seglar upp en svart svan i form av Kina, Turkiet förhandlingar, Brexit, val i Italien eller nåt annat….

Från Tyskland kom Mfg PMI in på 52,4 mot väntat 52,1 och fg 51,8.. BRA
Från Eurozonen landade samma siffra på 51,5 mot väntat 51,5 och fg 51,7… ok

Från Kina kom den officiella Mfg PMI siffran in på 50,1 mot väntat 50,1 och fg 50,1.. ok
Non-Mfg PMI kom in på 53,1 mot fg 53,5… sådär
Caixin PMI kom in på 49,2 mot väntat 49,2 och fg 49,4.. rätt klent.

Datan från Kina är ljummen, och valutan går åt fel håll.

Från USA hade vi tidiare i veckan Core PCE som landade på 1,6% YoY mot väntat 1,6 och fg 1,6.. gäsp!

Även CaseShilelr huspriser kom in på 5,4% YoY mot väntat 5,2 och fg 5,4.. helt ok

Consumer Boards Consumer Confidence kom in på 92,6 mot väntat 96,1 och fg 94,2… dassigt. Den här toppade ur i början av 2015 och har varit flat sedan dess. Trots nya jobb och stigande huspriser lyfter den inte. Handlar det om utebliven löneökning, flat börs…. eller oro för omvärlden? Momentum bland de amerikanarna syn på världen har avtagit… dock från en hög nivå!

ECB har möte imorrn…. inga stora förväntningar. Att FED är hökig betyder ju implicit att ECB är duvig om man inte följer med i politiken… vilket de alltså inte gör!

På fredag kommer en radda tjänsteindex… samt jobbsiffror från USA.

Hittintills tycker jag nog ändå att datan på marginalen är positiv för aktier, och borde ha potential att ge en liten knuff till. Men det är rätt low conviction!

Njut av sommaren…