Kortsikt's Blog

Amorteringskravet sänker priserna

http://www.di.se/artiklar/2016/6/7/maklare-vi-har-kort-ratt-in-i-vaggen/

Den bekräftar min många åriga tes att det är storleken på lån som driver priser. Inte tvärtom! För att vara övertydlig, det är inte priserna som drar först, och sen börjar lånestocken öka, utan det är när hushållen aggregerat tar större lån som priserna stiger.

Priset är en funktion av Lån+Ek, där ditt Ek beror på vad du säljer din bostad för, vilket i sin tur är beroende av den köparens lån +ek. Således driver storleken på Lån priserna. Utbud/efterfråge faktorer påverkar också men i långt mycket mindre utsträckning än många tror. Storleken på lån förklarar 80% av priset.

Storleken på lånet fastställs av lånelöftet. Den kalkylen betstår av tre komponenter

1, Disponibelinkomst

2, KALP beloppet. Dvs det belopp som du anses behöva för att klara dina levnadskostnader ex boende.

3, Kalkylränta, som oftast är en funktion av en rörlig ränta + påslag. Rörlig ränta kan vara räntan på ett 5 årigt bolån eller en liknande variant. (Kalkylräntan har ingenting att göra med lånets verkliga räntekostnad)

Det är framförallt den fallande kalkylränta som står bakom de senaste 15 årens prisuppgång på svenska marknaden. En fallande kalkylränta gör att banken kan bevilja större lån.

Kalkylräntan har fallit för att 5 åriga bolånet falllit. Den har fallit för den 5 åriga bostadsobligationen har fallit. Den har fallit för att den Svenska 5 åriga statsobligationen har fallit, den har fallit för att 1, styrräntan har sänkts till -0,5 och 2, yieldkurvan globalt har helt planat ut. Av 1 och 2 spelar sänkningen av styrräntan in mest.

Så priserna är en funktion avstyrräntan tänker någon. JA, det är faktiskt helt korrekt. Men hade finansinspektionen reglerat hela lånelöftet, alternativt bara hur hur man sätter Kalkylränta, så hade detta samband kunnat upphöra existera. Ex om Finansinspektionen sa att Kalkylräntan ska vara Fixerad för alla på 7%. Då hade sambandet till riksbankens styrränta upphört över en natt. Men ett annat samband, också viktigt, hade varit intakt. Den räntekostnad du har till banken varje månad. Den hade varit lika låg som idag. Fast storleken på lånet hade varit mycket lägre. Priserna hade också varit lägre, då de är en funktion av lånen.

Åter till dagens amorteringskrav.

Tvingar banken dig till att amortera X kr på lånet, så är det x kr mindre du kan lägga på räntor, givet att du inte kan justera upp din budget för boendekostnader med lika mycket som orteringen. Vilket extremt få kan göra. Så amorteringen tar av det som tidigare kunde läggas på ränta. Således är nu hushållen benägna att låna mindre. Banken beviljar också ett mindre lån än tidigare av samma skäl som ovan. Så för att vara riktigt jävla petig, priserna är egentligen inte högre pga att styrräntan är lägre, utan pga att man ökat utlåningen. Men utlåningen har ökat tack vare att styrräntan har sänkts då den model som bestämmer hur mycket man får låna blir generösare i takt med styrräntan sänks. Detta fattar Ingves, därför har han i två år tjatat att något måste göras för att bryta sambandet. Men inget har hänt trots att det är fullt möjligt!

Således blir priserna lika mycket längre som hushållen lånar mindre av den enkla anledningen att den samlade köparskaran där ute har Xkr mindre att köpa för.

Det som sker nu är by the book…..

Vi får se var det här slutar….. bankerna kan ju alltid skruva ner kalkylräntan samt KALP beloppet, och simsalbim ge generösare lånelöften, och därmed större lån. Men hur bra är det egentligen?

Amerikanska jobbdata i form av NFP kom precis. 38k jobb mot väntat 160 och fg 123 (nedreviderat från 160)

En riktigt pissig siffra….

Dollarn försvagas kraftigt, från 1,11 till 1,13 mot euron. US 2åringen faller från 0,90% till 0,76%

och alla undrar, är det slut på Good old Days i USA. Kommer FED vända på klacken igen…. och bli duvig? Vad händer med tillväxt, inflation och vinster då? Utöver att räntorna sjunker och dollarn är svag?

Hold your horses a bit, låt oss ställa några relevanta frågor:

1, FED blev hökiga i maj, har de inte haft bättre koll än så här? Hur sannolikt är det?

2, Jobbdatan är lagging, glöm inte det. Dvs ett företag som anställer någon i Q2 har troligtvis inlett processen långt innan. med tanke på att Q1 var stökig, svag tillväxt i USA, Kina, Olja, FED ändrar sig osv…. så är det ju inte otroligt att inleda nya processer att rekrytera tog en paus, och nu får vi genomslaget, 38k resp 123k jobb senaste 2 månaderna. På samma sätt bör det muntrare klimatet i maj, få genomslag i bättre NFP data under sommaren. Eller?

3. Eller är det så att motorn verkligen börjar hacka? Borde inte PMIs ligga en bra bit under 50 i så fall? Varför har de repat sig från sub 50 lows i början av året????

4. Eller är det så att arbetsmarknaden börjar bli lite tajt, och att det faktiskt inte går att skapa 200k jobb varje månad??? Men då borde istället lönerna ta fart mer än de gjort. Lönerna kom in på 2,5% YoY mot väntat 2,5 och fg 2,5… inget nytt där! Väck mig på 3,5%!

5. Dollarn och räntorna reagerar ju väldigt starkt… de brukar vara smarta. samtidigt har de varit väldigt starka sista veckorna, och reaktion bara verkar kraftig. Euron står 1,13… där var den för inte så länge sen och då ansågs dollarn inte vara överdrivet svag. Däremot på 1,16…. men vi kanske är på väg dit?

Jag tror det är väldigt stor risk att de senaste två månaderna är ett resultat av den soft patch vi såg under 1Q, och det vet FED också om. Annars hade de inte vänt kappan i maj.

Kom ihåg ur stark NFP var i januari och februari… då allt såg så mörkt ut. Jobben laggar.. glöm inte det!

Jag sitter kvar ett tag till, men sätter en Stop kring 9750ish på DAX… bryts den är det något annat på gång.

Det har trillar in en del Service PMI…

Från Kina kom den in på 51,2 mot fg 51,8… inte så bra.. men ingen game changer
Från Europa kom den in på 53,3 mot väntat 53,1 och fg 53,1,,, helt ok
USA Service PMI kom in på 51,3 mot väntat 51,4 och fg 51,2… helt ok
ISM Service kom in på 52,9 mot väntat 55,3 och fg 55,7…. inte bra, fast nivån är inte alarmerande.

Särskilt den sista har pendlat mellan 52-60 senaste 6 åren, och under samma period har det skapats i snitt 200k i månaden. Sist USA dök in i recession med stigande arbetslöshet så dök de här kraftig under 50.

Det här kan vara början på något dåligt. MEN, det kan också vara sviterna från vintern… och då är det stor risk att det är en fint. Är det inte en fint så kommer FED inte kunna höja. Vare sig i sommar, eller under resten av året….

För den svage ska man kanske stå utanför…… men för den mer magstarke sitter man kvar. Jag tillhör uppenbarligen den senare kategorin!

Jag bettar på att datan blir bättre och att hon höjer i juli!

Trevlig helg!

jag har precis sett filmen The big short

http://m.imdb.com/title/tt1596363/

Så sjukt bra! Om ni inte sett den, GÖR det!!!!!

den får mig att undra hur mycket sub prime vi har i Sverige? Nej skämt åsido, likheterna mellan sverige och usa under 00-talet är få, men

Är det inte helt sjukt att ingen kan svara på frågan hur många hushåll som defaultar om räntan stiger till 5%. Eller hur många hushåll som inte klarar sina boendekostnader om en i hushållet blir av med jobbet och får gå på A-kassa ett tag! Scary!!!!

Förlåt att jag tjatar men jag kan liksom inte förstå varför bankerna på egen hand ska få bestämma vilkoren för lånelöften. Eftersom de är vinstmaximerande företag så har de liksom inga incitament att göra det på ett bra sätt!

Kärnproblemet är ganska enkelt, även om väldigt få känner till det. Det handlar om bankernas kalkylränta. Den är rörlig. Vissa använder 5 års räntan + marginal. Andra använder någon annan fast liknande variant. Problemet är att den ena delen av ekvationen är rörlig. Så när räntorna faller, så får en låntagare allt annat lika låna mer.

Men det är här man gjort missen.

Tror ni att det är lika stor sannolikhet att räntan kan gå från 2% till 4% som från 4% till 6%? Båda är ju en uppgång på 2%?????

eller

Tror ni att det är lika stor sannolikheten att räntan kan gå från 2% till 4% som 3% till 6%, dvs en uppgång på 100%????

Matematiskt kan man ju tänka att så är det. Bankernas sätt att sätta sin kalkylränta bygger på detta.

Men det är det inte!!!!! Ni måste förstå att bolåneräntan är en funktion av statsräntorna och Stibor, som är en funktion av styrräntan, och som i sin tur är en funktion av inflation, lönebildning, tillväxt och riksbankens penningpolitiska mål.

Riksbanken kan röra sig rätt snabbt mellan 0 och 2% av fullt logiska skäl, dvs att du får förändringar i ovan parameterar som tvingar dem att höja. Men det finns fullt logiska förklaringar till varför det är mycket mindre sannolikt att de höjer från 2% till 4%.

Det innebär att räntorna från dagens nivåer i praktiken kan gå ganska snabbt 200 punkter. Medan om Bolåneräntorna hade legat på 5%, så är det mycket mindre sannolikt att de drar 200 punkter.

Därför är det fel att sätta en lägre kalkylränta i takt med att räntorna faller. En semilösning hade varit att när Stibor är under 2%, så är påslaget 600 punkter. När Stibor är 2-4% så är påslaget 400 punkter, när stibor är 4%+ så är påslaget 200 punkter. Då hade man tagit höjd för den här dynamiken.

En annan aspekt är att kalkylräntan ska skydda låntagaren, och indirekt svensk ekonomi och oss alla andra. Därför borde man sätta en kalkylränta som med historien som guide nästan är omöjlig att nå upp till.

Men så har våra banker inte tänkt. Därför svarar låntagare också vid undersökningar att  de är osäkra på om de klarar sin ekonomi om räntorna dubblas. Då har man lånat för mycket pengar, och det är exakt vad som drivit priserna senaste åren. För mycket och stora lån för många hushåll.

Bankerna kan försöka bortförklara det här hur mycket de vill. Jag vet vad sanningen är. De har tajta marginaler. Det enda sättet för dem att öka intjäning är att antingen låna ut mer och/eller sänka sina kostnader, OPEX. Då är det lättare att sätta ett mer generöst låenlöfte så att nästa gång kunden kommer in till banken så får han låna mer. Trots att hans inkomst inte har ökat!!!! Bankerna vill tjänar mer pengar…. så är det bara!!! går det åt helvete så bailar staten dem för de är systemviktiga. Moral Hazard i sin renaste form. Tyvärr!!!!

För de allra flesta läsarna är det här repetition, men jag kan ändå inte låta bli med tanke på senaste dagarnas skriverier!

Nu har amorteringskravet införts och redan hör man oroade röster. Först ut var Finansinspektionens Erik Thedeen som sa att det verkar bita mer än väntat och man vill vänta med ytterligare åtgärder. Mäklarna flaggar för att utbudet är rekordstort och folk har mindre pengar på fickan i budgivningarna, och en prisnedgång är att vänta.

Men hallå, kan folk inte räkna. Kan inte Herr Thedeen räkna? Så jäkla beklagligt. Jag har varit emot amorteringskravet från början. Men jag är också emot den ökade utlåningen. Det finns lösningar på detta. Amorteringskravet är inte en sådan lösning.

Men för de som inte förstår konsekvenserna av amorteringskravet så ska jag förklara så övertydligt jag bara kan.

Så här var det innan:

Ett hushåll med två löner à 30,000kr. De har ut 42,000kr. De kan tänka sig att lägga 8,000kr i månaden på boende. 34,000 eller 17,000 per person används till löpande utgifter, konsumtion. 8,000 i månaden till en ränta på 2% (de väljer rörligt + lite bundet) skulle göra att de klarar 4,8mkr i lån (IDAG)

De går till banken som räknar med kalkylräntan Stibor+500 punkter. Dvs de ska klara 4,5%. Bankens kvar att leva på medger att de kan lägga 13,000 på boenderäntor. Inget krav på amortering. Detta gör att de får låna 3,5mkr.

Eftersom de har 700,000kr I EK, från en tidigare försäljning kan de lägga 4,2mkr på bostaden. Det ger en 83% belåningsgrad som banken är okej med. Ingen amortering.

Nästa månad betalar de 2% ränta på sitt 3,5mkr lån. Det är 5,833kr. De har kvar 36,200kr varje månad. Ca 18,000kr per person. Det är 86% av disp inkomst som de kan konsumera upp, om de vill. De kan spara, investera och amortera också! Det är valfritt.

Så här blir det nu:

De kommer in på banken och de får fortfarande låna 3,5mkr. Men nu kräver banken att de ska amortera 2% om året. Det är 5,833kr i månaden bara på amortering. Ska de även betala räntan på 2% så blir det 11,666kr i månaden. Det är mer än de 8000kr i månaden som de vill lägga på boende. Det ger dem två val.

Om de säger ja till detta så innebär det att de går ut i bostadsmarknaden med samma påse pengar som tidigare. Gör alla det lär inte priserna röra sig så mycket. MEN, detta alternativ innebär att banken suger upp 5,833kr som de inte gjorde tidigare. Detta suger pengar från konsumtion, och påverkar vår ekonomi och jobb negativt.

Alternativet är att de säger, Nej, vi vill lägga max 8000kr på boende. Precis som innan. De kommer fram till att ett lån på 2,4mkr ger dem 4000kr i amortering, och 4000kr ränta i månaden. Totalt 8000kr. Istället för att låna 3,5mkr, vill de låna 2,4mkr.

De går alltså ut i marknaden med 2,4+0,7=3,1mkr. Jämför det med 4,2mkr innan. Det är 26% mindre. Alla har mindre. Det är inte bara dem. Priserna går ner.

Dessutom stiger deras boende kostnad från 5,833kr till 8,000kr…. med viss negativ påverkan!

Konklusion

Om jag har rätt att priserna ytterst styrs av lån+ek så kommer priserna gå ner närmaste åren. Kanske med 15-20%. Detta kan slå mot consumer confidence, vilket slår mot konsumtion vilket slår mot tillväxt och jobb, vilket föder problem i sig, där det allvarligaste är att någon med jobb och lån blir av med jobbet. Ja ni fattar själva.

En annan effekt är nu lägger dem 8000kr i månaden på boende. Innan la dem 5800kr. Det blir mindre över till konsumtion, vilket slår mot tillväxt och jobb… Ja ni fattar.

Om räntorna stiger så stiger kostnaden snabbare för dem med lån på 3,5 än 2,4mkr. Men låt säga att räntan går till 4%. Då kostar lånet på 3,5mkr 11,667kr i månaden. För dem med 2,4mkr kostar det 8000kr plus 4000 i amortering, dvs 12000. Det lägre lånet skyddar inte mot den squezze vi vill värja oss emot. En ränte uppgång skapar stora problem. För båda exemplen. Det slår också mot vår ekonomi.

Amorteringskravet gör insteget i marknaden ännu högre för förstagångsköparna. Vi talar om bostadsbrist, men det är bland de som inte har fast jobb eller ek. Detta gör situationen värre för dem. Detta slår mot nybyggnation. Nybyggnation är också viktigt på många sätt för ekonomin och tillväxt. Do the Math.

Drar räntorna får vi problem ändå, och det vi ville undvika, en fastighetskrasch är fortfarande lika sannolik

Vi tvingar folk att amortera, när de istället kunde konsumerat. Det slår mot ekonomin med bieffekter som vi inte har grepp om.

Så här borde vi gjort istället.:

Strunta i 85% regeln. Det enda den medför är att stänga ute förstagångsköpare. Skippa amorteringskravet. Reglera lånelöftena.

Börja med en sund kvar att leva på kalkyl. Visst, folk kan säkert leva på vatten och bröd, men då slår det mot ekonomin och då blir folk av med jobbet… Och då räcker inte vatten och bröd för att betala boendet.

Säg att ett hushåll behöver 34,000 i månaden. Då har de 8000kr över. Spika fast kalkylräntan på 6%. Det motsvarar en styrränta på 3-4%. Vilket kräver en uthållig inflation på ca 3%+. Den risken är liten. det ger dem ett lån på 1,6mkr. Om de har 0,7mkr i ek, så ger det 2,3mkr att handla för.

Visst priserna går ner, men egentligen bara till en nivå som gällde för nåt år sen. Därför borde man gjort detta för längesen. Stora skillnaden med idag ovan är att priserna går ner, fast låntagarna egentligen har bättre ekonomi nu än ex ovan.

Den faktiska räntan de betalar blir 2666kr i månaden, jämfört med 8000kr idag, och 5800kr innan. Att hushållen har bra cashflow är bra om priserna går ner.

De kan välja fritt om de vill amortera eller konsumera, och de klarar en ränteuppgång utan att hamna i trångmål.

De har rätt lån sett till sin inkomst, så borde det alltid ha varit! Basta!

Om man har rätt lån så behöver man inte amortera om man inte vill.

Svensk ekonomi och hushåll är skyddad mot ränteuppgång

Priserna avspeglar lönerna, precis som det ska göra

Eftersom ingen hamnar i trångmål, så behöver ingen tvångssälja och då blir det ingen krasch. Håller sig priserna behöver inte bankerna oroa sig för säkerheterna även om loan to value ligger på 100%.

Det är värre med loan to value på 85% om priserna går ner 20%.

Det enda positiva med amorteringskravet är att de tvingar många till att ta mindre lån. Men bieffekterna är många, och den värsta är att vi saknar skydd i händelse av en ränteuppgång!

jag har alltid sagt att det är värre att ha för mycket lån som man amorterar på, än att ha rätt mängd lån som man inte amorterar på!!!

men bankerna vill såklart inte höra talas om det här förslaget!!!

många verkar tycka att amorteringskravet är bra, och kunde man lägga på ett skuldkvotstak på 600% av disp inkomst så hade det varit ännu bättre! Det är idiotiskt och jag tvivlar på att ni överhuvudtaget har räknat på det. Ta hushållet ovan. De hade fått låna drygt 3mkr. På detta betalar man en statisk amortering på 5000kr i månaden. Om räntorna drar till 5% så betalar dem 12,500kr i månaden. Totalt 17,500. Det är 42% av deras disp inkomst. När el, mobil, bil och andra fasta kostnader är tagna då har de 10lax per person att konsumera på annat. Okej, de kanske kan leva på vatten och bröd.  Det oroar inte mig i första hand. Det som oroar mig är vad som händer med vår ekonomi när tillräckligt många drar ner på sin konsumtion tillräckligt mycket. Då stiger arbetslösheten, och när du mister jobbet hjälper inte vatten och bröd! Det är då det börjat bli ruggigt på riktigt, och då kommer ingen att kunna gömma sig!

Samma idioter vill oftast att Ingves höjer räntan kraftigt! Det skyndar såklart bara på denna situation! Den situation vi från början vill undvika!!!

Räkna räkna räkna!!!

jag har sagt det en miljon gånger…. Ryck inga tusenlappar från hushållen. Låt dem behålla sina pengar och låt dem avgöra själva hur de ska spenderas eller sparas. Det är lånen som måste bli mindre, begränsa lånen!!!

Börjar bankerna knorra, för detta hotar deras lönsamhet, hota dem med straffskatter. Vi måste ändå baila dem när det går åt helvete!

Så länge som lönerna och inflationen inte skenar och kronan är hyfsat stabil, håll räntorna låga! Expansiv penningpolitik mår vi alla bra av, och det kan vi utan vidare ha fram till den dagen Mcdonalds klagar över att det inte går att hitta folk trots höjda löner, när kronan står i 10kr mot dollarn, när lönerna för vanligt folk ökar med 4%+, när kärninflationen varit över 2% i 3 månader, när arbetslösheten kryper under 4% osv osv…..

Så för att vara extra jävla övertydlig, detta är mitt råd till Fi och regeringen:

1, Slopa kravet om 85%. 100% är inga problem. Det fyller ändå ingen funktion om marknaden kraschar. Det leder till bieffekter att det stänger ut förstagångsköpare som mycket väl kan ha fast jobb och stabil och hög inkomst, och var högst lämpliga som bolånekunder. Kan du inte betala dina räntor så hjälper inte 50% loan to value. Kan du betala dina räntor så är 110% loan/value inget problem. Det är bättre att en familj med X inkomst har 2mkr i lån och 100% loan/value, än en familj med samma inkomst och som har 4mkr i lån och 70% loan/value

2. Behåll ränteavdraget. Först och främst för att om du lånar UT pengar så får du idag betala skatt på ränteinkomsten. Därför är det symetriskt riktigt med motsatsen. Dvs avdrag på räntekostnaden om du lånar pengar. Men också för att inte rycka tusenlappar från hushållen som behöver dem bäst, vilket i detta fallet är låginkomsttagare med tajtare marginaler. Där utgör ränteavdraget en viktig del. Ok, det är större avdrag i absoluta termer för de rika, men där är inte ränteavdraget lika viktigt.

3. Slopa Amorteringskravet. Det slår tokigt som vi har beskrivit ovan. Särskilt om räntorna börjar stiga. Det slår dessutom extra hårt mot de som kan skydda sig minst.

4. Inför Trafikljussystemet där alla låntagare får ett kuvert en gång om året med sin belåningsstatus. Då kan vi också se vilken bank som har flest röda ljus eller vilken bank vars röda ljus ökar snabbast… och nagelfara deras rutiner. Då kan vi också få ett slut på debatten mellan de som tycker att belåningen är okej, och de som inte tycker den är ok. Då får vi svart på vitt.

5. Viktigast av allt, reglera Lånelöftesprinciperna som gäller för bostadsutlåning. Samma ska gälla för alla. Detta hindrar folk från att ta för stora lån, men samtidigt tar det inte en enda spänn från hushållen plånböcker. Bankerna ska inte konkurrera om vem som lånar ut mest, utan den som erbjuder lägst ränta på lånet.

6. Strunta i skuldkvotstak. Den är bättre än amorteringskravet, men sämre än Nr 5 ovan. Den regleras automatiskt om man gör Nr5 på rätt sätt. Det slår dessutom olika mellan låg- och höginkomsttagare.

7. Ta bort reavinstbeskattningen så länge som pengarna går in i ett nytt boende. Flexibilitet på bostadsmarknaden är en nyckel om räntorna förändras eller låntagarnas inkomster förändras. Dvs vi vill att låntagare enkelt ska kunna anpassa sin situation. Reavinstbeskattningen gör det krångligare. DOCK, om man gör vinst som hamnar i fickan och inte återinvesteras i boende och/eller amorterar ner lånet, dvs en ren berikning. Då ska man betala skatt.

Ex. säg att någon köpte ett hus för massa år sedan för 10mkr, och lånade 8mkr. Idag är huset värt 15mkr. Familjen som bor här har båda bra jobb. Men nu börjar räntorna stiga och en av dem blir arbetslös. Vill de sälja så utlöses skatt på ca 1mkr. De vill egentligen sälja huset för 15mkr, och köpa nåt annat för 10mkr, och därmed sänka lånet från 8mkr till 3mkr. Men de kanske drar sig för att göra det då de måste betala 1mkr i skatt. Skattelagstiftningen kan vara hämnande för flexibiliteten. Det är synd. Däremot säljer dem, och inte amorterar, utan köper ett nytt hus med 8mkr i lån. Då får man betala skatt.

Okej, jag vill börja med att nämna att lokal PMI data som Philly, Empire, Chicago, Prel PMI osv var rätt så dassig inför dagens siffra. Det har troligtvis hållit nere förväntningarna.

ISM Mfg kom in på 51,3 mot väntat 50,3 och fg 50,8… det är inte så illa faktiskt.
New order komponenten kom in på 55,7 mot fg 55,8… det är fan starkt
US Mfg PMI, den andra siffran, kom in på 50,7 mot väntat 50,5 och fg 50,8.. också rätt ok.

På det hela taget är detta hyfsat bra, och borde stärka FEDs syn att dollar och oljeeffekten kan föra med sig något positivt inför andra halvan, och därmed ge dem råg i ryggen att höja redan i sommar! Vi får se vad Beige Book säger ikväll…. den 15e juni är nästa FED möte!

Givet att det inte seglar upp en svart svan i form av Kina, Turkiet förhandlingar, Brexit, val i Italien eller nåt annat….

Från Tyskland kom Mfg PMI in på 52,4 mot väntat 52,1 och fg 51,8.. BRA
Från Eurozonen landade samma siffra på 51,5 mot väntat 51,5 och fg 51,7… ok

Från Kina kom den officiella Mfg PMI siffran in på 50,1 mot väntat 50,1 och fg 50,1.. ok
Non-Mfg PMI kom in på 53,1 mot fg 53,5… sådär
Caixin PMI kom in på 49,2 mot väntat 49,2 och fg 49,4.. rätt klent.

Datan från Kina är ljummen, och valutan går åt fel håll.

Från USA hade vi tidiare i veckan Core PCE som landade på 1,6% YoY mot väntat 1,6 och fg 1,6.. gäsp!

Även CaseShilelr huspriser kom in på 5,4% YoY mot väntat 5,2 och fg 5,4.. helt ok

Consumer Boards Consumer Confidence kom in på 92,6 mot väntat 96,1 och fg 94,2… dassigt. Den här toppade ur i början av 2015 och har varit flat sedan dess. Trots nya jobb och stigande huspriser lyfter den inte. Handlar det om utebliven löneökning, flat börs…. eller oro för omvärlden? Momentum bland de amerikanarna syn på världen har avtagit… dock från en hög nivå!

ECB har möte imorrn…. inga stora förväntningar. Att FED är hökig betyder ju implicit att ECB är duvig om man inte följer med i politiken… vilket de alltså inte gör!

På fredag kommer en radda tjänsteindex… samt jobbsiffror från USA.

Hittintills tycker jag nog ändå att datan på marginalen är positiv för aktier, och borde ha potential att ge en liten knuff till. Men det är rätt low conviction!

Njut av sommaren…

Yellen fortsätter att vara tydlig. Jag tänker höja i sommar givet att den amerikanska ekonomin tuffar på. Gör den det? Ja i veckan har vi en massa data, så då får vi se. FED sammanträder både i juni och juli. Junimötet är innan Britterna röstar om EU, så frågan är om FED inväntar valet och höjer i juli istället? Egentligen spelar det inte så stor roll….

Rent tekniskt kan man även tänka sig att marknaden toppar ur under första halva av juni. Men häng inte upp dig på det tekniska. Datan och FED är det som styr!

Jag noterar att den Kinesiska valutan fortsätter att försvagas så det kan nog bli lite Kina skakigt även denna höst om det fortsätter så här. Jag noterar även att både dollarn och räntorna till stor del har prisat in en höjning, så det blir nog snarare sell the facts på den fronten. Dvs när FED höjer så försvagas dollarn och räntorna kan falla tillbaks något. Guldet har också försvagats mot bakgrund av detta. Oljan är otroligt stark trots FED och dollar. Det är Supply/Demend fundamenta som driver detta. Men även där tror jag kanske att oljan sjunger på sista versen. Jag har tidigare målat upp 54usd ish som absolut sista anhalt i den här uppgången. Det var dit vi orkade i höstas. Sen kan det nog bli rekyl på en tia.

Buy the rumour, sell the facts. Ja så sa man inför FEDs höjning i december förra året. Dvs valutamarknaden är smart. Dollarns styrka INFÖR höjningen följde ett klassiskt mönster. Att sedan dollarn försvagades efter höjningen följde också ett klassiskt mönster. Men var står vi nu ur ett historiskt perspektiv. tittar man vad som hände vid de senaste tillfällena så blir man inte mycket klokare. Följer vi mänstret efter 2004 och 1999 så väntar en stark dollar. Blir det 1977 och 1986 väntar en svag. Blir som 1994 kommer den vara flat. Jag tror historien är ett taskig guide. Jag tror dollarn kan stärkas när FED är hökig (givet att det går bättre för USA än övriga världen, vilket jag tror det gör ett bra tag till),  för att sen komma tillbaks lite när det börjar hacka i Kina osv. Min gissning är därför att dollarn kommer vara generellt stark, för att sen komma tillbaks när alla är toklånga och konsensus är bedövande överrens.

Oljan har kommit tillbaks, men vinsterna för den amerikanska oljesektorn är nedtryckta. Det har visat sig att vinsterna korrelerar med oljan med 2månaders fördröjning på ett ungefär. Så om oljan var svag i Q1, så blir Q2 dålig vinstmässigt. Eftersom oljan varit ok under Q2, så lär vinsterna under Q3 bli bra. Aktiekurserna är smartare än att de väntar på vinsterna. As Always. Men det är ju ganska anmärkningsvärt att vinsterna i US Energy har potential att dubblas i höst!

hur mår Kina egentligen. Vi vet att Investeringsdelen av BNP utgör en stor del. En ohållbart hög nivå. Tittar man mer i detalj på investering, eller FAI Fixaed asset Invesments, så ser man att privata sektorn sedan länge skalar ner. Det som gör att investeringarna i absoluta termer fortfarande är stora är pga statens satsningar inom Social Housing. Hurivida det är ekonomiskt försvarbara investeringar eller inte vet jag ej. Men magkänslan är att många säkert har tveksamma ROIC. Men jag vet säkert är att tillväxten i landet inte hade legat högre än 4-5%, om de här Social Housing investeringarna inte hade drivits genom. Det ska man ha i bakhuvudet.

Njut av solen!

FED väntas höja i sommar, räntorna stiger, dollarn stärks och alla är pigga och glada… även börserna!

Men glöm inte datan!

Från tyskland kom Prel Mfg PMI in på 52,4 mot väntat 52,0 och fg 51,8. BRA! IFO kom in på 107,7 mot väntat 106,8 och fg 106,6. BRA!

Från Europa kom prel Mfg PMI in på 51,5 mot väntat 51,9 och fg 51,7… sådär

Från USA kom motsvarande in på 50,5 mot väntat 51,0 och fg 50,8… sådär faktiskt
Samma fast Service sektorn kom in på 51,2 mot väntat 53,0 och 52,8… även den rätt dassig.

Visserligen var New Home Sales och Durable Goods order bra… men de är knappast leading.

Point being, nästa vecka är sjuuukt viktig. Då kommer PMI från Kina och resten av världen. Det kommer ISM och NFP data från USA samt lite andra spridda skurar av viktig data.

My take är att den här datan kan hjälpa eller stjälpa börsuppgången. Antingen är den dålig jmf väntat, och då vänder det ner och frågan är då om senaste botten på OMX 1300 kommer hålla? Jag tror att det kommer gå lägre än så. Gaptäppning och återtest av botten mm är inte omöjligt. ELLER, kommer den in på ett sätt som gör marknaden glad, och då kan den ge den här uppgången en spark att fortsätta 5% till.

Det är svårt att säga vad det blir. Än så länge har åtminstone inte lokala amerikanska PMI index varit så kul… vi får se.

Vill ni ha nån nivå? så länge som DAX inte stänger under 9800 så finns det anledning att hoppas på högre nivåer. Stänger den under…. ajajaj. Noterar också att DAX har ett litet gap 10,077 som skulle kunna täppas i det korta. Dvs marknaden kanske kan finta oss i nästa vecka. Jag tänker att det är ner först, och alla blir livrädda och säljer. Då tvärvänder det upp och alla inser att det var en falsk signal, varpå det fortsätter upp i några dagar och alla vaggas i lugnan ro att det ska fortsätta… men då ska man sälja. Jaja, det var dagens kaffesump kan man säga 🙂

Jag noterar även att i takt med att marknaden glömt bort Kina oron så har deras valuta försvagatas lite varje dag. Ok, det är troligtvis mot bakgrund av en starkare dollar… som är en följd av FED. MEN, jag kommer ihåg Aug-15 och Jan-16… och mönstret var likadant. Jag säger inte att det ska hända igen. Bara att valutan kryper åt fel håll. Inte rätt håll!

Kom ihåg var ni läste det först!

Med fingret på säljknappen!

GaStan

Det finns många indikatorer som sägs leda löneinflationen. Det här är en av dem. Vid en snabb titt så pekar den på att lönerna kommer ta fart ordentligt under knuten. Skulle den blåa kurvan dra sig upp mot den röda så är jag övertygad att Core PCE ganska snabbt rör sig upp mot 2%+…. och då kommer det inte längre handla om FED kommer höja eller ej…. utan då kommer de nästintill garanterat att börja höja ganska aggressivt.

MEN, det finns alltid ett MEN. Hade jag tagit fram det här chartet, och många andra liknande för 1,5 år sedan…. så hade det visat ungefär SAMMA sak. Dvs att lönerna ska ta fart runt hörnet. MEN DE HAR INTE GJORT DET!!!!

Sen bara för att de inte gjort det, betyder inte att de inte kommer att göra det. Jag bara säger att jag är ödmjuk inför att att ropa på vargen (läs amerikanska inflationstendenser) så länge som lönerna inte drar….. det misstaget har jag gjort tidigare!

Läste nedan artikel som bygger på en Sifo undersökning:

http://www.svd.se/trots-hoga-lan–svenskarna-rads-inte-rantehojningar

För det första vill jag bara slå fast några basics. En gång i tiden trodde jag att:

1, inför ett beslut att låna till att köpa en bostad, så sitter folk ner vid köksbordet och räknar på vad de har att röra sig med, och målar upp worse case scenarior, och därmed bildar sig en uppfattning som bygger på försiktiga grunder över hur mycket pengar de borde låna. Därefter pratar de med banken om hur mycket de får låna. Därefter tittar de på marknaden efter vilken bostad de har råd med.

2, att bankerna trots att de är vinstmaximerande kommersiella företag, med aktieägare som ropar efter utdelning, ändå vidtar vissa marginaler när de lånar ur då de gärna vill klara av att hantera tuffare tider.

Jag tror att det i stor utsträckning fortfarande är så här. Men inte till 100%. Det är detta som är problemet. Det räcker att det är 90%, så kan det vara tillräckligt mycket för att skapa en kris, krasch och lågkonjunktur i framtiden.

Historien visar att fastighetskrascher är smärtsamma och långdragna. Den visar också att problemen eller obalanserna inte behöver gälla allt och alla, utan det räckte med en liten del.

Det skrämmer inte mig att hälften av de tillfrågade tror på bolåneräntor på 2,5% inom 3 år. Hade de svarat något annat så hade jag varit förvånad. Varför? Jo för att när vi människor gör prognoser så utgår vi från nuet. Det är normalt. I praktiken skiter Framtiden i nuet.

Problemet är inte vad folk tror om räntan. Problemet är om de tagit lån så att de inte klarar en högre ränta, oavsett när vi får en högre ränta. Om ett år eller tio år spelar ingen roll då bolånet har du så länge som du äger din bostad.

54% svarar att de klarar 5% ränta eller högre.

Men det betyder att 46% svarar att de INTE klarar 5% ränta eller högre. Är det för att de inte klarar det, eller är det för att de måste slopa Thailandsresan till jul, och det känns otänkbart? Det är ruggigt att  vi inte vet exakt. Ingen vet exakt.

Men att 46% ändå svarar att de typ inte klarar av 5% ränta rimmar rätt illa med att banker och hushåll vidtar vissa säkerhetsmarginaler när de tar lån….. och det gör mig faktiskt ganska förvånad, eller vad tycker ni?

Jag har inget emot att hushållen har lån. Jag har ingen emot att de äger sina bostäder. Tvärtom! Det är positivt på många sätt! Men hushållen ska ta mig fan inte ha för mycket lån, och då menar jag inte aggregerat (för det är helt ointressant) utan varenda enskild låntagare ska ha rätt mängd lån. Först då har vi rätt skuldsättning, har rätt priser på fastighetsmarknaden och kan sova gott om natten. Det är tveksamt om det går nu!

Det är Deutsches chefsekonom som lyfter fram att vi kommer få se ett 1994 på bondmarknaden igen.

http://nordic.businessinsider.com/market-risks-repeating-1994-bond-sell-off-2016-5/?utm_source=apsis-anp-3&utm_medium=email&utm_content=unspecified&utm_campaign=unspecified

Det är möjligt,

men jag delar inte hans syn att marknaden felaktigt inte tar hänsyn till Feds prognoser. Faktum är att Fed har haft fel i många år, både vad gäller tillväxt oc, inflation och räntor. Det är tvärtom marknaden som har haft rätt i sin mer pessimistiska syn.

skulle inflationen dyka upp som gubben i lådan så kommer naturligtvis Fed har mer rätt än marknaden, och därmed kommer marknaden tvingas anpassa sig långt mycket mer. Då är det fullt möjligt att vi kan få en situation som påminner om 1994.

Det går inte att avfärda att detta kommer att hända. Men det går inte att avfärda att det inte kommer hända heller. Det enda vi vet är att ingen vet….

jag har sagt det innan och säger det igen. Så länge som lönerna inte börjar dra så lär inte räntorna stiga mer än väldigt måttligt.