Riksbanken lämnar räntan oförändrad, och säger inget om de kvantitativa lättnaderna. Om de vill ta bort de 15mdr/månad obligationsköpen så kan de alltid meddela detta i december. Så det är ingen brådska egentligen. Finns ingen anledning att framstå som hökig vilket bara stärker kronan, vilket är negativt för inflation och tillväxt.
Men det handlar såklart även om hur ECB agerar. Dvs hade de haft möte igår och flaggat för att sänka från 60 till 40mdr, eller 30mdr som vissa andra tror, så hade det kanske varit enklare för Ingves att flagga för att ta bort de 15mdr. Men nu meddelar inte ECB hur de tänker göra förrän i eftermiddag, så Ingves tar det säkra före det osäkra.
Men vad som är rätt intressant är att de flaggar fortfarande för att höja nästa sommar. Jag kan lova att de inte planerar att höja UTAN att ha tagit bort QE innan. Så planen måste vara att lyfta bort QE innan nästa sommar. Min tanke har hela tiden varit att ECB och Rix ska gå i samklang, typ:
Dec: Rix tar bort QE, ECB sänker från 60 till 40mdr.
Juni: Rix höjer med 25bp, från -0,50 till -0,25%. ECB sänker QE från 40 till 20mdr
Dec: Rix höjer med 25bp, från -0,25% till 0,00%. ECB tar bort QE helt och hållet.
Det skulle betyda att de går in i 2019 med nollräntor båda två. Det hade väl varit vackert?
Bakgrunden till detta är att Riksbanken vill gå från expansiv politik (dvs negatvia realräntor) till balanserad, där balanserad är noll i realränta. Vad är då den underliggande inflationen. Rensar man för senaste tidens one-offs och baseffekter så landar man på en kärninflation på ca 1,7%. Det rimmar också rätt väl med lönetakten som ligger på ca 2,7%, vilket historiskt hade rimmat med 1,7% kärninflation.
En styrränta på ca 1,5% får anses vara balanserad.
Men det är ju bara steg 1 av 2. Andra steget handlar om relationen med ECB och kronan. Dvs höjer Ingves med 200bp till 1,5% så skulle kronan stärkas med minst 10-15%. Inte kul för ekonomin. Så det är ingen framkomlig väg. Vi måste förhålla oss till ECB. Men vi ligger på -0,5% samtidigt som ECB ligger på 0%. Vi är inte bara expansiva i absoluta termer, utan även relativt ECB. Det har tidigare varit i linje med den expansiva politiken. Men givet att Ingves strävar mot att gå mot en balanserad politik, så borde en höjning mot samma ränta som ECB vara rimlig.
Sen är det frågan om det går utan att kronan stärks för mycket? Givet att ECB reducerar QE, vilket är en hökig handling, så är det inte orimligt att Ingves går i samma riktning UTAN att det får nåt större genomslag på kronan.
Nu ska man komma ihåg att detta scenario bygger på information vi har idag. Mycket vatten ska flyta under bron på ett sätt som kan omkullkasta allt. Det har vi varit med om förr.
Men givet att Ingves tar bort QE och höjer till 0% så borde 3mStibor ta sig upp mot 0%-0,5%. Stibor finansierar våra korta bolån. Givet bankernas historiska marginal på ca 1,5% så borde det rörliga bolånet kosta ca 1,5-2,0% jmf med idag. Inte så stor skillnad. Så rent kassaflödesmässigt lär det inte påverka oss så mycket. Därmed inte svensk ekonomi heller.
Men bostadspriserna då? Bostadspriserna är inte korrelerade med räntan vi betalar varje månad, som vissa tycks tro. Utan de bygger på storleken på lån som bankerna beviljar, som bygger på lånelöften, som bygger på en kalkylränta, som bygger på 5åriga bostadsobligationen.
Givet en styrränta på 0% så borde en 5-årig bostadsobligation ligga på ca 1,5%. Mot dagens 0,5%. Senast bostadsobligationen låg på 1,5% var 2014/2015. Då var lägenhetspriserna i Stockholm innerstad ca15-20% lägre. Men på den tiden var utbud/efterfrågan tajtare än idag, då nyproduktionen inte kickat in och boostat utbudssidan. Bolånetagare riskerade inte heller att åka på ett amorteringskrav på 3% av sitt lån. Så jämförelsen är lite äpplen och päron.
Så visst kan det bli rätt mycket tajtare prismässigt även om Ingves tar, i mångas ögon, myrsteg.
Men någon kanske reagerar. Varför ska den 5åriga bostadsobligationen gå från 0,5% till 1,5% om Ingves bara höjer med 50 punkter. Fair Enough. Resonemanget är att vi är i en speciell miljö idag med QE och negativa räntor, vilket fått normala spelregler ur balans. Idag ligger styrräntan på -0,5%. 3mStibor ligger på -0,54%. Så den kopplingen håller. MEN en 2-årig statsobligation ligger på -0,71%. Normalt sett borde det vara ca 50 punkters skillnad mellan Stibor och 2-åringen. 2-åringen borde ligga på 0%. 70 punkters skillnad handlar om Riksbankens QE i kombination med fallande emissionsvolymer hos Riksgälden. Eftersom 2-åringen ligger för lågt så gör även den 5-åriga statsobligationen det. Eftersom den senare ligger för lågt så gör även bostadsoblisarna det. Det är liksom syftet med QE. Vid -0,5% Styrränta borde 2-åringen ligga på 0%, 5-åringen 0,5% och 5 åriga bostadsoblisen på 1,0%. Give and take. Men så är det inte. Men om vi tar bort QE och Riksbanken höjer till 0% så räknar jag med en viss stabilisering. Därmed borde vi räkna med att den 5-åriga bostadsoblisen stiger till 1,5%.
Nu kanske någon blir förvirrad… skrev inte jag att höstens turbulens kanske är ett köpläge?
Jo absolut. Ser man till lånelöftena idag och jämför med i våras, så har inte de ändrats särskilt mycket. Ser man till utlåningen i september
https://www.di.se/nyheter/svenskarna-lanade-mer-i-september/
så saknas inte pengar i plånböckerna när bostadsköpare ger sig in i ett budgivning. Problemet är snarare att utbudet är stort, och att bankerna kräver att man ska sälja första och köpa sen. Därutöver driver media på. Det gör att folk lägger skambud. Om Stockholmaren tidigare hade 5mkr i plånboken så tittade han på en 4,5mkr lägenhet (45kvm á 100,000kr=4,5mkr) för man kunde kallt räkna med budgivning upp till 5mkr. Nu lägger han istället ett skambud på 5mkr på en 5,5mkr lägenhet (55kvm á 100,000kr=5,5mkr) i hopp om att få den. Vem vill inte ha 55kvm istället för 45kvm!! Om han nu kan köpa… det bygger ju på att han kan sälja, och potentiella köpare av hans lägenhet tänker samma sak.
Det är svårt att räkna på vad exakt 1% ytterligare amorteringskrav har för priserna. För det första är det inte alla som lånar för mer än 4,5X skuldkvot. Det är typ var femte låntagare. Så jag tror inte så mycket på den här effekten. När de införde 2% amorteringskravet så gav det lite brus, för att sen tyna bort. Varför skulle det vara så stor skillnad nu?
Däremot så kan nyproduktionens inverkan på utbudet ha påverkan. Det beror också på om det fanns ett underutbud tidigare, eller om marknaden var i balans. Det går liksom inte att räkna på.
Summasumarum är att givet att bostadsobligationen ligger kvar på samma ränta som före oron, så är det bara en tidsfråga innan marknaden kommer igång igen, och priserna borde inte avvika särskilt mycket från tidigare. MEN, om Riksbanken under nästa år börjar höja räntan och drar bort QE så kan det få klart negativa effekter för prisbilden, lite beroende på hur bostadsobligationen utveckas.
Priserna kan alltså potentiellt gå ner ganska rejält, samtidigt som cash flow påverkas väsentligt mindre. Faktum är att utvecklingen idag målas upp som något negativt, men är egentligen något positivt. 70% av alla bostadsaffärer där ute är hushåll som byter upp sig i takt med att familjen växer och/eller inkomsten ökar. Om priserna sjunker så blir prisskillnaden mindre när man byter upp sig. Dvs mindre i lån, dvs mindre belåning. Det är egentigen bara bra. Ca 20% av bostadsaffärer är nya hushåll som går in på marknaden för första gången. Lägre priser gör det inte bara lättare att köpa nåt. Det ger också mindre lån och belåning. Ca 10% är pensionärer som byter ner sig, flyttar till ålderdomshem eller dör. För dem är det negativt. Men sett till totalen är det bara bra med fallande priser.
Vi har i många år lurats av att vårt EK vuxit i takt med prisuppgången. Men varje gång man byter upp sig så ökar man lånen i absoluta termer. Eftersom lånen ökar i absoluta termer, och inkomsten inte ökar lika fort så ökar skuldsättningen sett till lån/inkomst. Men det bryr sig folk inte om för att de är så glada över sitt maffiga EK. Men det är en synvilla. Detta EK går inte att realisera givet att du inte lämnar bostadsmarknaden vilket inte är aktuellt för de allra flesta.
Nu när priserna vänder ner så deppar folk, och media skriver om det som nåt negativt. Men egentligen är det bra. De som äger en bostad och inte hade tänkt flytta får se sitt EK minska. Men i praktiken påverkas de inte så länge som kassaflödet inte förändras. För att alla dem som köper bostad så är de vinnare givet att de inte byter ner sig.
De stora, och kanske end, förlorarna är bolagen inom nyproduktion. Men även de som lämnar bostadsmarknaden pga att de avlider eller flyttar till hem påverkas negativt. Men de har å andra sidan rätt fina ingångsvärden så det spelar inte så stor roll. Bankerna och mäklarna är kanske inte heller så glada, då de på marginalen tjänar mindre vid lägre priser.
Effekten på svensk ekonomi borde vara begränsad då den framförallt är beroende på hur mycket vi konsumerar vilket styrs av våra disponibel inkomster EFTER räntekostnader. Konsumtionen drivs inte av prisbilden utan kassaflöden. Men det kan finnas en indirekt effekt genom det vi kallar consumer och business confidence. Dvs även om priserna sjunker med 20% så påverkas inte cashflow, men om hushållen blir deppiga så brukar de konsumera mindre trots att de har lika mycket disponibla medel som innan. Detta är svårt att räkna på!
Men en sak vet vi. Ett hushåll som får se disponibel inkomsten att minska, tvingas till minskad konsumtion. Ett hushåll vars disp inkomst inte ändras alls, kan VÄLJA att dra ner på konsumtionen. Det är en jävla skillnad!!!
I grunden tycker jag alltså att dagens utveckling är ganska positiv. Den var snarare negativ tidigare då den drev upp skuldkvoterna. Är det synd om byggfirmorna? Nej, jag tycker inte det. Bostadsbristen handlar om folk som inte får lån, men som vill ha bostad. Men är det dem vi har byggt för? Nej just det. Om det är så att byggbolagen har byggt fel bostäder till fel priser, då får de skylla sig själva.
Nej på det hela taget är det bra med lägre priser då det implicit innebär mindre lån, vilket innebär lägre skuldsättning.
Outliern är consumer confidence. Samt att vissa branscher (mäklare, bostadsbyggare) går sämre, vilket förvisso kan ge sideeffects på övriga ekonomin. Främst i Stockholm. Den får vi hoppas att den inte blir för omfattande.
Men det övergripande målet, att stoppa den stigande skuldsättning bland hushåll, utan att de får sämre cashflow, tycker jag är klart eftersträvansvärt. Vi verkar vara på väg i den riktningen nu.
Jag har ju alltid vurmat för Skuldkvotstak som enda reglering. Begränsa utlåning till inkomstförändringar. Det skyddar hushållen mot högre räntor. Det dopar inte vår ekonomi. Det skyddar vår ekonomi i en ränteuppgång. Det påverkar inte hushållens kassaflöde. Nu får vi kanske ett utökat amorteringskrav som bygger på skuldkvoten. Det är inte optimalt men det är i rätt riktning.
Tänk om man infört Skuldkvotstak 2012-2013. Då hade skuldstocken, och priserna, troligtvis stigit med ca 2-3% om året sedan dess. Ingen hade hackat på Ingves då de varit för att ingen hade varit orolig över den låga räntans negativa effekter på skuldberg och bostadspriser. Tvärtom hade man varit nöjd med dess stimulativa effekter på tillväxt och jobbskapande.
Okej, vi hade inte fått den nybyggnations booomen som vi sett senaste åren av den enkla anledningen att man hade inte kunnat bygga en lägenhet i Nacka och ta 90,000kr/kvadrat. Men det kanske hade varit sunt.
Kanske man ändå ska köpa sig en top-notch lägenhet av Oscar Properties i Nacka med havsutsikt i slutet av nästa år för 45,000 kvadraten 🙂
ECB meddelade precis att man sänker QE från 60mdr/mån till 30mdr from januari nästa år till september. Dvs ett paket på 30X9=270mdr. Jag hade trott på 40mdr i 6 månader, dvs 40X6=240mdr. Inte så skillnad egentligen. Jag frågar mig:
1, Kommer Ingves gå från 15 till 0 mdr i januari nu?
2, Kommer Ingves kunna höja i sommar utan att ECB gör nåt, eller han är tvingad att vänta till september?
3, Efter september. Sänker ECB till 15mdr eller 0mdr, eller nåt helt annat. Om han fortsätter med QE, hur länge då?
4, Vad får nr3 för implikationer på Ingves plan att höja räntan?
För att inte kronan ska stärkas mot euron så gäller det för Ingves att han agerar i samklang med ECB. I januari kan han ta bort QE. Men han kan knappast höja räntan förrän september. Eller?
Hursomhelt, Euron försvagas kraftigt på nyheten. Så marknaden tolkar det som ett duvigt besked. Att det blev 30mdr får knappast anses duvigt. Många trodde på 40mdr. Men han låter QE ligga kvar ända till september. Därefter är det inte ens säkert att han kan ta bort det. Tvärtom är risken hög att QE fortsätter in i 2019. Alltså skjuts räntehöjningar på framtiden…. vilket om man kokar ner det är den duviga signalen egentligen. Räntehöjningar, var god dröööööj.
Vänta er inga räntehöjningar från ECB på mycket lång tid. Frågan är om Ingves kan höja om inte Draghi gör det….
Kortsikt's Blog 
Jag har också ställt mig frågan varför man inte införde begränsningar när räntebanan var på väg nedåt och allt tydde på att priset på bostäder skulle tryckas upp. Jag tror att det blir precis som med Fingerprint och Ericsson innan dess att det är de som köper när alla pilar pekar upp ivrigt påhejjade av ”experter” (som uttalar sig helt utan eget intresse) som kommer att få lida. Jag hoppas bara att sättningen som kommer inte blir för snabb och att de som spekulerat bara förlorar sitt ”extra” kapital och att de inte tvingas sälja sig ut med kvarstående lån.
Jag tror helt enkelt att det var ingen som tänkte på att den nya penningpolitiken skulle innebära att lånelöftena skulle förändras så mycket att det skulle driva upp både skuldberg- och priser.
De som förstod det var i så fall bankerna, och de vill tjäna pengar, så de hade inga incitament att klaga!
Först och främst, jävligt glad att man hittat din blogg, drömläsning varje gång!
En fråga kring bolån för mig som inte är där riktigt än, har en bekant, 22 års åldern, som jobbar inom restaurang, får väl ut 26000 brutto en bra månad, han är nu ute på jakt efter bostad och budar utanför innerstan (telefonplan etc), han blev beviljad ett lån 4,6X skuldkvot. hur kan det vara möjligt? Som jag förstod det hade han behövt visa upp lönespece för tre månader. Förutom EK och KALP-kalkyler vad har bankerna för krav? Restaurang är inte heller den stabilaste branschen..
allt gott!
Bankerna gillar att låna ut pengar, det är så de tjänar pengar. Glöm inte det!
22 år i restaurang branschen med 3månaders arbetsspec. Känns aningens tunt. Kanske han har sparkapital/EK/föräldrar som är medlåntagare?
Har sålt av aktier och köpt företagsobligationer, typ spiltan räntefond, spiltan högräntefond, IKC avkastningsfond, Carnegie corporate bond etc. Detta för att minska risken. Dock har jag svårt att förstå vad dessa korrelerar mot. När är det bra att köpa/sälja dessa?
Ja du…. det är bara att göra hemläxan. Men det du kan titta efter
Kreditkvalitet.
Är det IG papper eller HY papper? Bland HY papper så kan du separerar mellan BB och B. Beroende på hur de viktar så blir avkastning därefter…. men också nedsidan if the shit hits the fan. Normalt kan man säga att High Yield mår dåligt av lågkonjunktur, men inte så räntekänsligt. IG tvärtom!
Förfallostruktur.
Är snittiden på förfall 2 år eller 5 år? Det ger en indikation på hur räntekänsliga de kommer vara. Men framförallt så kommer de med korta papper kunna rulla över i nya med bättre vilkor i samband med en ränteuppgång. Men så länge som räntorna inte stiger så ger en portfölj med långa papper allt annat lika bättre avkastning
FIX eller FRN
Är kupongerna kopplade till Stibor eller är de Fix. FRN är att föredra.
Branschkoncentration
JA du fattar, sitter de på 50% svenska fastighetsoblisar eller ej
Marknadskoncentration
100% Sverige eller ej?
Koncentration i allmänhet
Sitter de på 100 bonds eller 20. Väger de 10 största 40% eller 10%?
Ftg obligationer hickade till lite under 2015 när oljan föll. Hur gick dina fonder då…. ger dig en magkänsla över vilken risk du tar.
Maila gärna bolagen direkt med frågorna. De bör svara dig! Fråga gärna vad förväntad avkastning är ett år framåt givet portföljstruktur, dagens priser och kuponger. Det ska dem kunna svara på!
Hade jag fått sätta samman en fond så hade jag haft 60% IG, kort löptid, FRN. 30% HY-BB FRN. 10% HY-B FRN Hög diversifiering…. en sådan portfölj borde kunna avkasta 2,5-3% allt annat lika till okej risk.
Lycka till!
”De stora, och kanske end, förlorarna är bolagen inom nyproduktion. Men även de som lämnar bostadsmarknaden pga att de avlider eller flyttar till hem påverkas negativt. Men de har å andra sidan rätt fina ingångsvärden så det spelar inte så stor roll. Bankerna och mäklarna är kanske inte heller så glada, då de på marginalen tjänar mindre vid lägre priser.”
Glömmer du inte här dem vars EK blir noll eller negativt?
Nej faktiskt inte!
Låt mig förklara med exempel..
Två hushåll med samma inkomst. Hushåll A har 2mkr i lån. Värde på bostad idag 2mkr. Hushåll B har 6mkr i lån. Värde på bostad 8mkr.
Sen stiger räntan på bolån från 1,5% till 3,5%. Priserna faller med 25%.
Hushåll A bostad är värd 1,5mkr. Hushåll B bostad är värd 6mkr.
Vem får mest problem att klara sin situation?
……
Bankerna bryr sig inte om negativt EK så länge som du betalar räntan. Bankerna bryr sig inte om positivt EK om du inte klarar räntan.
Men det är klart att två hushåll som får problem med att betala räntan, så är det lättare för ett hushåll med positivt EK att ta sig ur situationen än om de har negativt EK. Men det handlar i grunden inte om EK utan om klarar räntan.
Sen för att vara petig så är det krångligt att byta bostad om man har negativt EK. Det kan jag hålla med om.
Negativt EK kan också potentiellt påverka consumer confidence, vilket kan få negativa följdeffekter. Men det är inget säkert samband. Ofta har konsumentförtroendet en stark koppling till kassaflöde, inte bara förmögenhet. Dvs om fastighetspriserna faller för att räntorna stiger, och därmed ökar hushållens räntekostnader och drar ner disponibelinkomst. Då faller oftast konsumentförtroendet och ger avtryck på ekonomin. Men om priserna går ner, men disponibelinkomsterna är intakta. Då kan konsumentförtroendet få sig en törn, för att sen snabbt repa sig.
Du är inne på att det är negativt för hushållen om de får ett negativt förmögenhetstapp. Typ i likhet med att aktieportföljen sjunker. Det stämmer inte. En aktieportfölj kan du gradvis ta hem vinsten från om den stiger, och shoppa upp pengarna.
Med bostaden kan du vare sig sälja delar eller hela. Du måste ha någonstans att bo, och byter du inon samma marknad. Som de flesta gör, så är ditt positiva EK bara en synvilla.
Att många har levt gott senaste åren beror på att räntekostnaderna minskat, och du kan använda lönen till annat. Men lönen sätter taket.
Det är inte värdestegringen på din bostad som du kan omsätta till konsumtion. Många säger att man då kan belåna den och konsumera. Men det är ju ett märkligt sätt att bli rik på? Att springa i väg och ta ett lån!!!
Ungefär som du sitter på en aktie som dubblats i värde. Springer du iväg och tar ett lån och åker till Thailand då? Nej, tänk om aktien halveras!!! Då sitter du där med ett lån och en konsumerad Thailandsresa. Nej du säljer halva positionen och åker till Thailand och har ursprungspossen kvar! Prisuppgången gjorde dig rikare vilket möjligöra en resa. Med bostaden fungerar det inte så!
Vi måste att stigande priser inte gynnar oss. Det är värden vi inte kan realisera förrän vi dör eller flyttar till hemmet. För alla andra som byter upp sig i takt med att inkomsten eller familjen växer, så växer förvisso EK med en prisuppgång men även lånen i absoluta termer.
En marknad som växer med löneutvecklingen hade varit det bästa.
Dock inte för byggfirmor, utvecklare, banker och mäklarfirmor och några till!
Beviset är egentligen följande:
Säg ett hushåll som tjänar 60,000f skatt, 45,000kr e skatt och har räntekostnader på 5,000kr i månaden.
Ställ frågan till dem
1, följande 3 år kommer värdet på er bostad halveras. Men räntekostnaderna är intakta. Ni har ut 40,000 varje månad.vad gör ni? (Och de är redan trångbodda så de kan inte byta ner sig)
A, bor kvar
B, säljer och rycker upp ungarna ur skolan, säger upp sig från jobbet, flyttar till en annan billigare stad
C, säljer och flyttar in i en liten hyreslägenhet, i annan del av staden
De flesta väljer A… för att de vill inte bryta upp sitt liv.
Man kan även ställa följ fråga till samma hushåll: Priserna kommer stiga med 50% närmaste 3 åren. Men räntekostnaden för ert lån går från 5,000kr till 20,000kr. Vad gör ni?
Det intressanta hade varit att nu är benägenheten att förändra sin situation mycket större.
Detta går stick i stäv med ditt förmögenhetsperspektiv. Därför är det av mindre betydelse!
Jag vet att jag var lite otydlig med vad jag menade. Det var dock inte den rena förmögenhetsaspekten jag tänkte på. Jag tänkte mer på att (som du skriver) det blir ”krångligt” att byta bostad. T.ex. inlåsningseffekten som ett negativt/icke-befintligt/alltför litet EK ger upphov till. Eller den nedåtgående spiral det skulle kunna sätta igång – mindre EK men oändrad bolånetak borde ju ge lägre bolånepriser, vilket i sin tur ger lägre EK, vilket i sin tur ger lägre bolånepriser…
Sen är jag inte lika säker som du på att effekten på konsumentförtroende och konsumtion blir marginell. Även om man inte ”realiserar” en värdeökning av bostaden genom att låna mer så tror jag känslan av att ha två miljoner i murstenen är ganska viktig. Om din bostad skulle falla i pris så att lånen överstiger dess värde, skulle du inte dra ner på lite lyxkonsumtion och amortera/spara lite mer? Det skulle jag.
Och att folk inte använder huset som bankomat tror jag inte på. Det finns det flera i min bekantskapskrets som gör. Kanske inte för att gå på restaurang eller köpa ny cykel. Men definitivt för att köpa ny bil, renovera kök och badrum, eller för att åka på den där Drömresan.
Inlåsningseffekten är knepig, vilket ger en negativ känsla för hushållet såklart. De kommer försöka amortera sig till rätt läge, så att de kan byta. Vilket gör att de drar ner på konsumtionen kraftigt. Frågan är hur många det berör?
Jag har ju hela tiden ”gormat på barrikaden” att stigande priser är negativt, då det innebär att vi tar större lån i absoluta termer när vi byter upp oss. Men det är ingen som lyssnar, och det är för att EK växer snabbare. Så folk går ju inte omkring och oroar sig över att lånet är större i absoluta termer än för 5 år sedan, utan njuter av att EK är väsentligt större än för 5 år sedan. Ett EK som jag menar är ganska meningslöst, men strunt i det nu. När priserna faller så blir lånen mindre allt annat lika för de som byter upp sig. Det gillar ju jag skarpt. Men det för med sig, som du säger, den negativa effekten av att EK minskar ännu snabbare. Det är där consumer confidence och inlåsningseffekten kommer in.
Vad gäller Konsumentförtroende är jag inte alls säker på min sak. Jag bara säger att det är en fundamental skillnad om priserna faller med 20% och dina räntekostnader tredubblas, eller priserna faller med 20% och dina räntekostnader i stort är oförändrade. Sen påverkar båda förtroendet, men frågan är hur mycket och vad implikationerna blir. Alla historiska fastighetskrascher har en sak gemensamt. Priserna föll kraftigt, vilket media såklart målade upp som den stora faktorn. Men faktum är att priserna föll pga att låntagarna inte klarade serva sina lån. Antingen genom att lånen blev för dyra, eller inkomsterna sjönk. Eller en kombo. Sen faller priserna som en konsekvens av detta.
Personligen skulle jag också tycka det är trist om priserna föll kraftigt. Men om inte mina räntekonstnader förändras skulle jag nog inte förändra min livsstil. Å andra sidan tar jag inte upp lån för att åka till Thailand. De låntagarna kommer ju hoppa sin nästa resa om priserna faller. Frågan är hur många de är. Jag tror det är en liten andel. Jag tror de flesta ”unnar sig” av lönepengar… glada över att de inte går till räntor, utan vardagslyx. Men jag är inte säker!
Det här med automat tror jag var vanligare förr. Jag inte säker på att banken beviljar en utökning av bolånet för att åka på semester längre. Badrum och kök, JA. Men inte konsumtion.
The jury is still out there kan man säga.
Jag brukar för skoj skull fråga kompisar följande fråga,
1, om din bostad är värd 5mkr, och du har 3mkr i lån på den:
a, Hade du varit okej om den sjönk i värde till 2 mkr, fast du blev samtidigt skuldfri?
alla säger JA, för de inser att skuldfri är najs, samtidigt som EK är oförändrat.
b, Men om jag säger att den sjunker till 1 mkr, fast du blir också skuldfri?
Nu börjar folk tveka. De inser att EK minskar, viket är trist. Men efter ett tag trillar poletten ner att vara skuldfri innebär att man slipper räntekostnaden, oavsett om den är låg eller hög, vilket gör att man kan göra annat för pengarna, och att ha EK på 1mkr eller 2mkr gör ingen skillnad i praktiken. Bortsett från om man byter upp sig, men å andra sidan har allt gått ner kraftigt så det kanske inte innebär nåt problem. Så efter ett stunds funderande hugger de flesta även på den.
Poängen är att ingen går omkring och bryr sig om sina lån. Man gläds åt sitt höga EK. Det är inte förrän räntorna stiger, och räntekostnaderna blir höga som man inser att lånet är ganska stort. Man inser att ett stort EK inte hjälper en i det läget. Man går ju inte till banken för att belåna sitt EK, för att betala räntorna på lån. Det tycker de flesta känns tokigt.
Visst, ett stort EK gör att du kan sälja och köpa en ny bostad. Det ger dig frihet att anpassa din ekonomi. Men är det inte sorgligt ditt EK ger dig ”friheten” att byta ner dig för att du känner att du har för stora lån.
Inte riktigt samma sak som om man hade haft samma EK i cash på banken…. det hade gett en annan typ av frihet.
Men jag ska inte säga så mycket. Jag bor i en stockholmsförort och gjort bostadskarriär, och jag får kämpa med att inte glädjas över mitt boende EK, utan bekymra mig över de lån jag har…. trots att de kostar peanuts varje månad. Så jag om någon förstår varför det här resonemanget är svårt att ta till sig av.
Intressanta synpunkter som alltid. Tack!
Det är jag som ska tacka för en intressant diskussion!