Det här tror jag många svenskar kommer tycka är intressanta grejor.
1—————–Bostadspriserna ska ner
Som många av mina kära läsare vet uppdaterar jag månadsvis bostadsprisernas utveckling i Sverige vis i vis bostadsobligationens utveckling, som jag hävdar är den ultimata bäraren av bostadspriserna. Tesen är, priserna bestäms av köparna, köparnas köpkraft bestäms av lånelöften, lånelöften bestäms av kalkylränta, kalkylränta bestäms av bostadsobligation. Väldigt simplistiskt, och det finns andra aspekter såklart men detta förklarar 90% av den långsiktigt utvecklingen.
Jag har länge hävdat av vi ska ner 25-30% från toppen, och att vi därmed kommit typ halvvägs.
Tänkte redogöra mer i detalj över vad som hänt med ett exempel så att alla hänger med.
Tänk sig ett hushåll (2 pers) i Stockholm där de tjänar 100,000kr brutto i månaden
De har 70,000 netto
Banken hävdar att de måste ha 25+25 i månaden att leva på inkl elräkning, försäkringar och allt (KALP kvar att leva på)
Då har de 20,000kr kvar till Räntor maximalt per månad
20 X 12 =240,000kr om året.
Man kan alltid diskutera detaljerna i det här, men de är ointressanta vilket ni kommer förstå sen. Det är jämförelsen som kommer sen som är intressant.
Back in the good days låg Riksbanken på 0% styrränta
En 5 årig statsobligation låg på -0,5% (eftersom svensk ekonomi ansågs var safe haven betalade man upp för ett Uber säkert statspapper)
En 5 årig bostads oblis låg på 0% (den korrelerar med statspappret med en hitorisk spread på 50 för att återspegla den högre risken)
Ett 5 årigt bolån låg på 1,5% (bankernas upplåning är bostadsoblisen och på långa bolån brukar de vilja tjäna cirka 150 punkter.
Kalkylräntan utgörs av det 5åriga bolånet + 300 punkter säkerhetsmarginal så 1,5+300=4,5%
Om man tar deras ”budget” att betala ränta för 240,000 / 4,5% =5,3mkr vilket blev lånelöftet
5,3 som sen utmynnade i cirka 4,600kr i räntekostnad per månad (efter ränteavdrag) men det är helt ointressant i det här sammanhanget. 5,3mkr i lån mot 1,2 bruttoinkomst gav 4,4X skuldkvot… inte heller ovanligt.
SEN BLEV DET NYA TIDER
Hushållet har ökar inkomsten med 10% till 110% (okej det är mer än snitt hushållet men ändå)
Netto 77,000 (samma skatt)
KALP har ökat med 10% från 50 till 55 (detta är sannolikt för lågt)
Detta ger en Räntebudget på 77-55=22,000 per månad
eller 264,000kr om året. (mer än tidigare)
Men så höjde Riksbanken från 0 till 3% styrränta
Den 5åriga statsobligationen hängde med upp till 2,5% (handlas forf med 50 punkters rabatt för att det är så toksäkert papper)
Bostadsoblisen steg från 0% till 3,4 (spreaden till statspapper ökade från 0,5 till 0,9 pga ”riskerna” som har ökat i svenska bostadsmarknaden)
Ett 5 årigt bolåns snitt ränta har på sistone legat på 3,9% men i samband med höjningen i förra veckan borde det öka mot 4,5%. (Bankerna har gått ner från att vilja tjäna 150 punkter till knappa 100 punkter)
Ny kalkylränta 4,5%+300 marginal =7,5%
Lånelöftet ger 264,000 / 7,5%=3,5mkr
Från 5,3mkr i lånelöfte till 3,5mkr är en nedgång på 34%
Syftet med exemplet är inte att det måste vara rätt siffror i sak, utan att jämförelsen är exakt.
Jag hävdar att priserna är på väg att anpassa sig i denna riktning.
En anledning till att de inte skulle göra det är att bankerna hade skruvat ner sina marginapåslag för kalkylräntan, men det tror jag inte. Då skulle de få Finansinspektionen efter sig.
Jag tror så här…. priserna toppade i Q1 förra året, men under en lång tid in på året kunde man sälja till hyfsat pris, trots av transaktionsvolymerna gick ner. Att marknaden ändå präglats av dom som suttit på starkt EK och gammalt lånelöfte, och som viljat komma till avslut, samtidigt som säljare varit benägna att sälja till ”gamla topp priser”…. men dom här effekterna kommer försvinna. EK-täta köpare blir färre, säljarna mjuknar i takt med att köparna inte finns där, och lägre lånelöften äter sig in i marknaden.
Även om bankerna gett samma lånelöften som innan så är benägenheten att ta samma lån lägre, då samma lån är 4ggr dyrare idag. 5000kr/mån har blivit 20,000/mån. Det är 180,000 om året. Det känns. Tidigare har alla köpare strävat efter maxa lånelöftena för att köpa så bra bostad som möjligt. Räntekostnaden har ändå blivit låg.
Priserna kommer fortsätta ner GARANTERAT.
2 ———————- BANKERNA RÄNTENETTO ÄR HÖGSTA NÅGONSIN
Bankernas enda sätt att öka vinsten, enkelt uttryckt, senaste årtiondet har varit att öka utlåningen. Den står sen ett år tillbaka helt stilla, precis som transaktionerna på bostadsmarknaden. Men ändå nya rekord resultat. Hur fasen går detta till?
I media hör man ”Rekord resultat från Swedbank, de tjänar pengar på dina nya höga räntekostnader”. Sen hör man det gamla mantrat ”Var otrogen, förhandla sin ränta” Detta är fel, det stämmer inte.
Låt mig förklara:
Bankernas modell för inkomster bygger på räntenettot. Räntenetto är en funktion av två delar, inlånade pengar, och utlånade, som var och en har två delar.
1a Inlånade pengar/ditt lönekonto el liknande (detta är en kostnadspost för banken
1b, placering av inlånade pengar (detta är en intäktspost för banken)
2a, Utlånade pengar/ditt bolån (detta är en intäktspost för banken)
2b, upplåning av pengar som ska lånas ut (detta är en kostnadspost)
Okej,
1a, utgör kostnaden av räntan på ditt lönekonto
1b, pengarna placeras till Stibor över natten, tänk Styrräntan
2a, din bolåneränta
2b, tänk Stibor för att låna upp korta pengar, tänk bostadsobligation för långa
Normalt sett har bankerna alltid erbjudit dig en ränta på lönekontot som understiger det dom kan placerar pengarna över natten. Så fick du 3% så var det för att de kunde placera dom riskfritt till 4%. Samma gällde med bolån, lånade du upp för 3% så var det för att upplåningen kostade 2%.
Men back in the days så fick ALLA 0% ränta på sina vanliga konton, trots att de tvingas placera dom över natten till -0,5%. En negativ affär om 0,5%.
Det fanns då cirka 2,000mdr i svenska systemet. Cash! Men att sitta på dom kostade alltså 0,5% X 2000=10mdr om året
Till lånen då. Bostadslån utgör c4000mdr+ men vi räknar in alla lån här, så cirka 5,000mdr+
Den genomsnittliga räntan tyckte man var låg på 1,5%.
Men faktum är att bankerna lånade upp pengarna till cirka 0%.
Och gjorde en spread på cirka 150 punkter vilket var historiskt högt. Något jag poängterat många gånger genom året. Dvs att låg ränta hade kunnat vara ännu lägre. Pruta!!!
Men bankerna kände inte så mycket press för folks räntekostnader upplevdes som låga. Det handlade också om att de ville kompensera för kostnaden på inlånade pengar.
De hade gärna satt minus ränta på lönekonto, men politikerna hade sagt till dom att gör det inte. Folk kommer hata er, oss och riksbanken räntepolitik. Man betalar gärna låg ränta på bolånet, men fan inte negativ ränta på lönekonto, det kommer upplevas som stöld. Sen tar de ut pengar som de ger till oseriösa aktörer och så blir det skit som vi får ta i till slut.
Så 5000 mdr med 150 punkter spread gav 75mdr i intäkter
75mdr minus 10mdr för inlåningsdelen gav ett räntenetto på 65mdr. Good times!!!
Men NU är det ännu bättre. och alla tror det handlar om stigande bolåneräntor. Nope. Wrong
De här 2,000mdr i cash ligger fortfarande till stor del på 0% konto. Vill man ha högre ränta hänvisar de i många fall till att binda pengarna, vilket inte många vill, eller till räntefonder, där bankerna tar ut fet avgift.
Så vi ligger till stor del kvar 0% konto. Men låt oss räkna med att vissa ändå har förhandlat upp pengarna. Särskilt dom som ligger på mycket pengar… så säg att det kostar dom 1% mot tidigare 0%.
Men de måste fortsätta placera pengarna över natten och numera tjänar de 3% på detta.
Spread 3-1=2%
2000mdr x 2% = 40mdr
Så från att vara en kostnad på 10mdr, har detta blivit en intäkt på 40mdr. NICE
Lånen då?
Well cirka 3000mdr ligger på rörligt och 2000mdr på bundet.
Upplåningskostnaden på rörligt har stigit kraftigt till c3% medan bundet ligger på 3,5%.
Men de bundna ligger fortfarande i den gamla strukturen… ni vet ränta 1,5% kostnad 0%. 150 punkters intjäning på gamla lån 2000 mdr ger 30mdr om året
Medan rörliga lån endast ligger på 3,5% idag samtidigt som upplåning är på 3,0 ger spread på 50, så 3000mdr x 50 =15mdr
Summerar man detta hamnar man på 40+30+15=85mdr
Betydligt mer än innan, från 65mdr till 85
Det handlar om att bankerna tjänar sjukt bra på våra inlånade pengar. Det är där vi ska vara tuffa förhandlare.
De bundna lånen försvinner snabbt, redan om 1 år har de krympt rejält och typ försvunnit om 2 år. Så låneaffären rör sig snabbt från 150 punkters spread till 50. Inga vill heller binda om sina räntor till dagens räntor.
Så inom två år går man från att tjäna 45mdr i låneaaffären till 50*5000=25mdr.
Då kommer alltså totala intjäningen gå från 85 tillbaks till 65mdr.
Min gissning är att de kommer höja spreaden på rörliga räntan. Den är historiskt låg. Den kommer röra sig mot 100 punkter. Givet styrräntan idag å 3% så talar vi 4% ränta. Höjer Theeden två gånger till så kan ni lägga på detta. Att folk lyckas förhandla upp räntorna på sina lönekonton kommer också driva upp spreaden på bolåneräntorna.
Visst är det skrattretande, när vi tyckte den rörliga var för låg för att bry oss, då tjänade dom mest. Nu är det tvärtom.
Ju mer konkurrens det blir om inlånade pengar, desto snabbare kommer de höja bolåneräntorna för att kompensera.
Vilket är bäst för oss och svensk ekonomi.
Well, så här funkar det. Man får in sin lön den 25e, dagens efter dras räntorna, sen gör 90% av alla av med 90% av lönen fram till den 24. Stigande bolåneräntor, särskilt rörliga, slår rakt in i svensk ekonomi.
Om vi däremot ökar avkastningen på lönekonto från 0 till 2% påverkar inte konsumtionen. Och dom som har mycket likvid hos banken använder ändå inte avkastningen till konsumtion.
Glöm inte heller att lånen ligger på 5000mdr… cash 2000mdr…. så kommer räntan på bolån stiga linjärt med räntan på lönekonton, så är vi aggregerat ändå rökta.
Så visst ska vi som konsumenter ha en bra ränta på vårt lönekonto. Det ska vi slåss för. Men det kommer innebära högre bolåneräntor, och en negativ inverkan på svensk ekonomi i slutändan. Något som också påverkar dig.
Som jag sagt tidigare….
Det Svenskar alltid ska Be för är en svag konjunktur i USA, numera helst recession, för det ändrar kursen för centralbankerna, inklusive riksbanken, och därmed våra räntekostnader och bolånepriser. Visst recession är inte heller kul, men faktum är att Sverige historiskt har varit rätt duktiga på att hantera externa recessioner… det är dom inhemska som varit jobbigast. Typ 90-talet. Nu känns det som om vi är på väg in i en ny 90-tals kris… trots att det inte är vi som skapat den. Vi har bara skuldsatt oss för hårt och till rörlig ränta…. det var inte så smart.
3 ———————— kommer vi kunna segla genom detta relativt oskadda. Glöm det!
Vi har som sagt cirka 5,000mdr i skulder. 4000 i bolån och 1000 i övrigt, mest bilrelaterade lån.
A, För ett år sen såg strukturen ut så här:
2000 rörlig ränta
2000 bunden ränta
Övriga 1000 är jag generös och säger att de är bundna på cirka 3 år, där man tänker en privatleasing på 3 år.
Så 2000 rörligt och 3000 bundet. Räntekostnad 80-90mdr.
B. Nutid
Rörlig ränta 3000mdr
Bunden ränta 2000mdr
Räntekostnad 120-130mdr
C. Om ett år
Rörlig ränta 4000mdr
Bunden ränta 1000mdr
Räntekostnad 200-220mdr
D. Om två år
Rörlig ränta 5000mdr
Bunden ränta 0mdr
Räntekostnad: 250-300mdr
För att översätta detta till ett vanligt genomsnittshushåll : Tänk dig att de hade 5000kr i månaden i räntekostnader för ett år sedan. Den har nu ökat till cirka 7500kr. Visst 2,500 i månaden, eller 30,000kr är också pengar, MEN ALLA KLARAR DETTA. Om ett år år har den ökat till 11,500-13,500. Ökning med 4,000-6,000. Nu börjar det kännas rejält, särskilt eftersom det är ovanpå förra ökningen. I sista drar det till 16,000-18,000kr. Från 5000/mån för 3 år sen. Ökning på mer än 10,000kr i månaden eller 120,000kr om året.
DETTA SEGLAR VI INTE GENOM
Point being, fram till nu har vi knappt påverkats…. det är kommande två åren det börjar slå genom, och det kommer garanterat tvinga in oss i recession. Det enda som egentligen kan avstyra detta är centralbanker världen över börjar ändra inriktning, vilket i grunden kräver sämre tider i USA. Vilket jag tror kommer. Så jag är rätt optimistisk egentligen.
4————— övriga tankar i tider som dessa
Har läst lite inlägg här och där efter Ingves slutat…
Man säger att om Ingves inte legat på 0 och minusränta, utan typ 2% ränta så hade allt varit bättre. Starkare krona, mindre skuld.
Detta stämmer, men är idiotiskt. Hade han legat på 2% i 10 år samtidigt som ECB legat på 0, då hade kronan stärkts mot 7/8kr mot euron. Vår exportindustri hade haft det pissjobbigt och klagat jämnt (ni kanske har glömt men det knorrades som FAN på 9kr), och Ingves hade fått ta skit. Han hade pekat på låg skuldsättning, men hade fått kritik för att det inte fanns några problem i bostadssektorn och hushållen. Tillväxten hade varit sämre i landet, och jobbkskapandet som ett led i detta sämre. Högre arbetslöshet allt annat lika. Högre arbetslöshet ger automatiskt mer A-kassa, mindre inkomstskatter, mindre statsbudget, sämre välfärd. Han hade blivit kritiserad för att prisinflationen hade varit ännu lägre än den varit, och han helt i onödan legat så pass mycket högre än omvärlden.
Jag skulle säga att det är i princip helt omöjligt för Ingves att ligga helt annorlunda jämfört med ECB och FED.
Jag har också hört att vissa säger att det har varit fel att bara titta på prisinflation, utan man bör även titta på Assetinflation, dvs bostadspriser. Hade man tagit in asset inflation så hade man bromsat, och då hade vi haft mindre lån idag. Hello. Låg Price inflation -> leder till låga räntor -> som leder till höga asset priser. Det är varandras motsatser. NU för tiden har vi ju fallande bostadspriser…. borde vi då kraftig sänka räntorna för att hjälpa bostadspriserna???
Den sista diskussionen är väldigt intressant. Den menar på inflationen i Sverige är importerad, dels för det har blivit dyrare, men även pga kronan. Och inhemskt handlar det till stor del av energi, vilket är en funktion av Putins gaspriser och Kärnkraft. Så det är ändå faktorer som Riksbanken inte kan påverka.
Jag anser att detta är ett tokigt synsätt. Jag föreslår att man tänker så här. Tänk er att i Sverige finns det två personer. En person med cash, som han lånat ut i form av en obligation, och en person med lika mycket cash, men som är ett lån, som är obligationens motpart. Obligationen är i SEK.
Varje år tjänar låntagaren en slant som han gärna sätter sprätt på. Men först måste han betala ränta på obligaitonen. Är räntan 0% har han mycket kvar att shoppa för som han gör det året. Är räntan 10% så blir det inte alls lika mycket över. Däremot får obligationsägaren en rejäl sudd som ökar hans besparing. Konsumtion minskar, sparande Ökar vid högre ränta. Men det finns inget som heter sparande. Sparande är egentligen bara framtida konsumtion.
Så låg ränta = massa konsumtion idag, lite i framtiden…. och hög ränta är tvärtom.
Riksbanken har kontroll över alla skulder och fordringar i Kronor. Dom har inte FED makt över. FED har makt över alla dom Amerikanska.
Men givet det inflationstrycket vi ser idag, där vi alla precis som Thedeen säger blir realt fattigare eftersom priserna ökar snabbare än priserna, så måste man få ett slut på detta.
Lösningen är att företagen måste sluta höja priserna, företagen slutar höja priserna när efterfrågan försvinner…. detta gäller i alla länder.
Centralbanker kontrollerar skulder och sparande i sina egna valutor. För att få bukt med global inflation måste vi få bukt med global efterfrågan, och då måste alla centralbanker agera synkront.
Genom att alla centralbanker höjer räntorna, så är det samma sak som att säga… vi tar bort konsumtion idag, lättar på efterfrågan, dödar inflationen, och flyttar den till framtiden istället, då spararen (långivarna) numera är vinnare, medan konsumenterna (låntagare) är förlorare.
Detta kommer fungera…
Sen kan man ju alltid undra vad som hade hänt om Thedeen tänkt så här: Fan Sverige mår ju sämst av hela det här, eftersom vi är så skuldsatta och har rörliga lån. Jag sänker räntan till 1,5% istället. Vem bryr sig om lilla Sverige egentligen…. vi kör en egen linje, och då blir svensk ekonomi glad för att låntagarna får det lättare, bostadsmarknaden mår bättre pga lägre ränta osv…. GLÖM DET. Tycker ni det är jobbigt med 11,50 mot euron…. den hade gått mot15 kr och inflationen hade ökat markant. Det vinning vi gjort i att betala mindre ränta till banken hade ätits upp av ökade levnadskostnader. Glöm utlandsresor. Idag ligger spreaden mellan bostadsoblisen och statsoblisen på c100punkter. Det högre än 20års snittet…. men det är INTE jättehögt. Utlandet är INTE rädda för att sitta på bostadsoblisar. Men börjar de tappa förtroendet för det här lilla landets penningpolitik…. då kommer de tokdumpa bostadspapper och spreaden kommer öka markant, och den hjälp Thedeen tänkte ge fastighetssektorn… kommer utebli.
Så Riksbanken kan inte välja en annan linje än omvärlden. I debatten låter det som om han kan det. Som om vi var en isolerad ö. Det är dumheter.
Vår belåning hade kunnat regleras av Finansinspektionen, genom skuldkvotstak, vilket hade inneburit att skulderna vuxit med inkomsterna. Det hade varit sunt. Men Finansen är inte oberoende. Den lyder under politikerna, som var för populistiska och okunniga för att våga ta tag i detta. Banklobbyn mfl gjorde sitt också.
Ska man skylla på nån så är det politikerna. Men det är vi som valt dom, och vi gillar gå på den populistiska linjen numera. Det är en global, och skadlig trend.
Så i tider som dessa…. det är högt och lågt.
Min stora oro är inte Thedenn höjer en eller två gånger till. Min oro ligger i att han kommer tvingas ligga kvar där mycket längre än vad vi tänkt oss för usa ekonomi är motståndskraftig och tvingar Fed ligga kvar högt längre. Detta kommer tvinga upp våra räntekostnader från dagens dryga 100mdr till kanske så högt som 300mdr. Det är en ökning med 200mdr om året. Det kommer att svida rejält!! Att då tror på en lugn seglats för Sveriges del är naivt. Det är bara att räkna på det!
Fortsatt trevlig helg!
Kortsikt's Blog 
Riktig fint inlägg för oss som är mindre bevandrade i hur ekonomin hänger ihop. Även om det bitvis var lite tungt att hänga med. 🙏🏽
Tack det var poängen!!! Jag förtydligar gärna om något var lite otydligt!!!
Wow, det är så man tappar andan. Framtiden känns oviss och efter det jag läst så blir jag riktigt orolig för min och vår ekonomi. Vart är vi på väg?
Det kommer bli bra igen…
Bostadspriserna bottnar i slutet på året och börjar repa sig under andra halvåret 24
Räntorna kommer börja sänkas våren 2024
Konjunkturen är okej 2025
Vi kan konstatera att
2008-2009 recession
2010-2019 nollränteåren hyfsad konjunktur
2020 pandemi
2021-2022 överhettning inflation räntor
2023-2024 recession
2025- new normal, ny cykel
Tack för ett otroligt intressant inlägg, det täppte igen ett par kunskapsläckor jag har haft/undrat över från tidigare.
Men tänkte dock hugga på det du sa ovan att bostadspriserna bottnar i år och börjar repa sig nästa år. Kollar man riksbankens ränteprognos från senaste mötet så verkar styrräntan ligga kvar under ett bra tag. Om detta stämmer finns det inte stor risk att priserna kommer hitta nya lägsta nivåer och harva runt där eftersom fler säljare kommer starvas ut och tvingas sälja(tänker främst pga behov av yta, flytt till andra platser etc än att de inte klarar kostnader) till nya nivåer som korresponderar med de nya lånelöftena. Dvs färre säljare kan hålla ut till det repar sig.
Är det något jag missar här, är det så att 5Y bostadsobligationen kommer gå ned även om styrräntan ligger kvar? Eller bygger tesen på att räntorna kommer sänkas betydligt tidigare än Riksbanken tror?
——
En annan tanke som jag är nyfiken på är hur du tänker på elprisernas inverkan på särskilt villor och att de kanske har ännu mer effekt än räntor? Resonemanget är kanske lite snårigt/långsökt här men..
Men jag har hört att ungefär:
1/3 bor i hyresrätt.
1/3 bor i BRF.
1/3 bor i småhus.
1 miljon av de som bor i småhus är över 65, dvs typ 1/3 av boende i småhus. Och även om Sverige är skuldtungt så är väl skulderna ojämnt fördelade? De över 65 har troligtvis väldigt låga skulder, men pga höga kostnader och låga intäkter så kanske de vill/behöver sälja, framförallt för drift och att de kommer göra att det kommer/blir ökat tryck på lägenheter. Och att detta är en effekt av ökade kostnader på elpriser snarare än räntor. Kollar man på https://pro.booli.se/indices/ så ser det ut att i alla fall vara en del diskrepans mellan lägenhet och småhus.
Hur tänker du?
Elpriserna har jag inte så bra koll på.. tror mer att de tränger undan övrig konsumtion, mer än att de har en superstor inverkan på fatighetspriser på långsikt.
Vad gäller priserna kan man säga…. att de bottnar en tid efter Riksbanken och Internationella räntor planar ut. Därav botten i höst typ.
Räntorna vänder sen upp en tid efter man börjat sänka… vilket jag tänker mig under 2024. Så kanske är en uppgång av priser under 2024 lite väl optimistiskt. Kanske dröjer till 2025. Svårt med tajming här!
En lysande analys om hur allas vår ekonomi hänger ihop. Väcker nya tankar o insikter…
Tack Peter!!!
Hej Jonas! Stålande analys av läget. Jag är inte förvånad om det sker att Sverige får en egna inhemska lågkonjuktur. Kan mycket väl bli så som vi hade det på 90:talet. Inte alls omöjligt. Många säjer att Euron kan rädda oss, hur ser du på det?
Om vi går över till Euro så växlas våra svenska skulder till Euro. Aj. Sen ligger vi och betalar euro räntor, som är typ som svenska. Förstår inte hur det räddar oss.
Svensk inflation handlar inte bara om kronan.
Även om kronan stått i 10kr, så hade inte Thedeen kunnat välja en annan räntebana.
Så nej, det är ingen lösning på dagens problem.
Problemet är för stark konjunktur i USA som tvingar FED att fortsätta…. och att vi har 1, för mycket lån, och 2, för stor del rörliga.
Personligen förstår jag inte hur darlings som Balder, SBB mfl ska reda ut situationen om vi nu står inför räntor runt 4% under en längre tidsperiod.
Hela deras affärsidé bygger på låga räntor, renovera lägenhet när hyresgäst flyttar ut, höja hyra pga standardförbättring samt en stat som betalar ut bostadsbidrag till deras hyresgäster. Så har det i princip sett ut hur länge som helst och det har fungerat pga låga räntor och bostadsbidrag. Försvinner nu låga räntor återstår bostadsbidrag och man har bara ett ben att stå på.
Jag har inte koll på deras skuldstruktur. Om de har mycket bundet på lång tid, så kan det nog bra… annars inte.
Lite sorgligt är det att Castellum (Securum) som en gång var ett fint bolag nu behöver göra en nyemission.
Ser du någon utväg för kronan då?
Tänker såhär, om vi nu förutsätter att svensk ekonomi reagerar snabbare på räntehöjningar (större andel rörliga lån) men som du säger där riksbanken ändå behöver följa de andra centralbankernas penningpolitik för att inte kronan ska tappa det fullständigt och alla problem det medför….
Om vi nu kör samma ränta som andra länder (för att försvara kronan) kommer inte kronan ändå ta rejält med stryk om våran ekonomi går betydligt sämre än omvärldens?
Well… om vår konjunktur går i drickat så faller importen allt annat lika… då stärks bytesbalansen vilket allt annat lika är bra för kronan. Thedeen vill ju dessutom ligga minst som ECB ,,, helst lite högre så räntespreaden kommer till gagn för kronan.
Jättebra inlägg Jonas. Även om det går att kritisera Ingves för en del saker bör nog de flesta grundligt förstå innehållet av ditt inlägg för att utforma relevant kritik snarare än mycket av det man hör från gemene man.
En följd fråga; vet du hur det kommer sig att Schweiz och Danmark har kunnat haft en så pass stark växelkurs under en längre tid? Bör inte ha en strukturellt högre inflation som motiverar ett högre ränteläge. Schweiz är lite speciellt med sin stora banksektor och kapitalflöden men ändå. Hade varit intressant att höra lite om det. Danmark enligt min förståelse är lika exportberoende som Sverige om man utgår från BNP.
Såklart, jag gillade aldrig minusräntor även om syftet var att kronan inte skulle bli för stark.. då det gjorde bolåneräntorna för höga, vilket höll tillbaka ekonomin. Har heller aldrig riktigt gillat omfattande QE… då jag inte tror på att likviditet ska driva assetinflation. Skapar bara övervärderingar.
Danmark har sin krona peggad mot Euron, så de är samma sak. Att vi har varit svagare mot dkk/eur handlar primärt om att vi länge kört en lägre realräntespread och duvigare politik än dom….
Schweiz är lite alternativet till guld och dollar… går inte att jämföra med en bananrepublik som vår.
Vad är skälet till att vi kört en lägre realräntespread jmf EUR/DKK? Kan inte se att vi har haft en sämre ekonomisk tillväxt än euroområdet som har/haft sina problem tillsammans med en svag banksektor och dålig kredittillväxt. Något strukturellt som gör/gjort att vi har lägre än inflation än euroområdet?
Är inte säker på vad du menar… Ingves körde lägre ränta än ecb under lång tid för att hålla kronan svag. Dels för att få upp inflationen som var för låg och dels för att stötta exportindustrin.. och sen när inföationen blev för hög så har de försökt ligga steget före ecb och hålla räntan högre för att stärka kronan och motarbeta svenska konjunkturen i syfte att få ner inföationen.
Jag skickade faktiskt en fråga till Finansinspektionen angående KALP. Detta var svaret jag fick. Dvs ett intetsägande svar som kan tolkas som att de inte bryr sig.
” Bankerna ska göra en kreditprövning och en bedömning av kundernas återbetalningsförmåga. Hur en kreditprövning går till finner du mer information om hos Konsumenternas Bank och Finansbyrå som är en stiftelse som FI, Konsumentverket och branschorganisationerna står bakom. https://www.konsumenternas.se/lan–betalningar/lan/sa-fungerar-ett-lan/kreditprovning-och-kreditupplysning/”
Jag tror Fi bryr sig en hel del hur långivarna lägger upp sina lånelöften…
Dels för att de vill att bankerna konkurrerar på lika villkor… dvs en bank ska inte kunna säga ”vi drar ner på dina levnadsomkostnader för du verkar sparsam, så då får du större räntebudget och vi kan låna ut mer till dig än nån annan”
En sån utveckling skulle vara skadlig långsiktigt, för konkurrensen leder till osund utlåning..
Utan de vill att bankerna konkurrerar om bäst ränta, dvs lägst vinstmarginal till sig själva.
Det är också därför bankerna säger att ”ska du ta del av vårt förmånliga erbjudande, så måsre du och din familj lägga över ert sparande här osv, så de kan ta igen intjäningen på annat håll
2, men även för att det ytterst INTE är bankerna så lånat ut pengarna till ditt bolån utan det ligger paketerat i bostadsobligationer som köp och säljs i marknaden av helt andra. Och då måste man garantera kvaliten på utlåningen… annars blir det som under Lehman..
Jag tror du tänker för binärt och tittar lite för mycket på BO vs konsumenterna själva. Eftersom lånelöftena fram tills nu varit generösa men priserna ändå har gått ned ganska mycket så tror jag att räntan man betalar på lån håller budgivningarna tillbaka, dvs folk vågar inte buda lika mycket då det svider mer i plånboken. (vi fick låna 7x vår inkomst senast för några månader sedan, har inte kollat med min bankkontakt sedan dess).
Priserna borde styras av en blandning av bankernas utlåningsvillighet/lånelöften (BO) och konsumenternas plånböcker/kalkyler (ränta tex SBAB 3M/2Y) och eftersom bankerna har frontat en stor del av höjningen (höjt sina räntor innan RB hunnit göra det) så skulle en stor del av nedgången redan ha hunnit ske (tror personligen det kommer fortsätta lite till men inte så mycket).
Såg även att boprisindikatorn från SEB kom idag som förbättras en hel del. Dock gjordes den innan RBs senaste möte och där tror konsumenterna på en ränta på 3.08% om 12månader.
Klicka för att komma åt BoprisindikatornFeb2023.pdf
De senaste 15 åren har priserna till 99% styrts av BO, och 1% av låntagarna själva. Men jag håller med dig, senaste halvåret så är det förmodligen många som vill låna mindre än dom får.
Vilket bank lånar dig 7X inkomst om jag får fråga? Hur stor andel EK planerar ni att lägga in?…
Jag får inte ihop lånelöftena på dagens nivåer…. då pratar vi extremt låga kalkylräntor… det är bara att räkna på det så förstår man det.
SEB indikator visar såklart rätt men jag skulle inte tala om trendskifte av 3 skäl
1, även i en fallande marknad så faller det inte varje månad
2, januari/februari är årets säsongsmässigt starkaste månader
3, Mäklare menar på att marknden står stilla. De får objekt som kommer till avslut byger på köpare som sålde tidigare under 2022 och fick bra betalt. Men de börjar nu ta slut. Och det är i regel de mest attraktiva objekten som lyckas komma till avslut på en hygglig nivå. Den verkliga marknaden, dvs bulken av köpare, bulken av objekt, reflekteras INTE i datan….
Ja, folk har tryckt upp sina lån när finansieringen blivit billigare och bankerna vågat låna ut mer. Men nu när det blivit så extremt mycket dyrare så tror jag många konsumenter tänker till en gång extra. Även att man klarar 3.5% ränta är det inte lika kul att lägga 15-20k ränta jämfört med 5-6k.
Det var dryga 7x inkomst om vi lånade 70% och stoppade 30% hos en storbank, men det var 6m sedan, det kanske har ändrats nu.
Jag håller med dig. Tror inte alltid konsumenten vet bäst heller för den delen, framförallt inte på längre sikt. Boprisindikatorn kan nog vara en hyfsad indikator för budgivningar nästkommande veckor… Man får även komma ihåg att den gjordes innan RB-mötet.
Förresten, har du sett rapporten FI släppte? Tex snittränta på nya vs. existerande lån, fördelning av hushållens återstående bindningstider, andelen nya lån med bundet vs. rörligt, etc. Den var väldigt intressant!
Tack för att du påminner mig… brukar kolla den rapporten. Alltid intressant”!
Ser fram emot din kommentar.
Detta är en bra beskrivning på hur vi resonerar. Gällande lånelöftet har detta ändå rört sig ganska lite på de 1,5-2 år vi letat hus (förnyats typ 2-3 ggr). Från början var det strax över 4,5x inkomst, kanske uppemot 5x, vilket för oss hade inneburit 3 % amortering och senast, för 6 mån, så blev det exakt 4,5 inkomst och följaktligen 2 % amortering. Skulle kännas riktigt svettigt för oss att maxa lånelöftet om man tittar nuvärde (dock inte när vi fick det första gången trots högre amortering) och är genuint förvånad/fascinerad att banken inte vill ha mer säkerhetsmarginal och att det fortfarande trots allt ligger kvar så stabilt. Behöver förnyas till månadsskiftet igen så det blir spännande att se om det sänkts då eller fortsatt ligger kvar
Intressant,
Jag får inte ihop det.
Om bankerna verkligen skulle legat stabilt på sina kalkylräntor så hade vi inte haft några direkta prisförändringar i marknaden.
4,5-5X skuldkvot idag, ger dessutom en kalkylränta som måste vara historiskt låg. Varför skulle de avvika nu när tiderna är så osäkra konjunkturellt?
Vilken domedag! Men ja, jag håller med dig. Vi har nog det stora framför oss. Och jag är väl ”rädd” att det kan bli en rätt rejäl lågkonjak också eftersom det är en soft-landing inprisad, men som du skriver så hänger allt på USA. Urstark jobbsiffra känns ju inte så gött direkt.
Tre gånger högre lånekostnader känns ju inte heller så gött.
Mitt tidigare scenario har varit att vi blåser ur det här rätt snabbt och bottnar någon gång i höst, och det kan väl fortfarande stämma egentligen. För så fort börsen nosar upp att lågkonjunkturen är ett faktum, så börjar den ju snarare prisa in en kommande högkonjunktur.
Och någon gång i tidigt -24 vänder FED på klacken och säger att det är dags för QE och därefter tar en ny börscykel vid, samtidigt som lågkonjunkturen pågår under typ hela -24.
Långa US- (och EU-?)obligationer och att vara kort mot börsen borde gå rätt hyfsat under året då alltså…
Håller med… skulle vilja addera att om FED vvänder på klacken tidigt 24 med sänkningar och QE så BORDE börsen bottna redan i år!
Har börsen bottnat innan QE i tidigare lågkonjunkturer? Annars har QE-pressreleasen varit en rätt bra timing att gå in har jag för mig. Hittar såklart inte grafen nu, men såg något om SPX vs QE för ett par månader sedan.
Svårt att säga… lågkonja för mig är negativt jobbskapande YoY och det har vi bara haft under 2008/9 och 2020…
Intressant analys som alltid. Dock har ju många banker gått ut med att deras kalkylräntor redan typ 2019-2021 låg på, 6-7% ( tex https://www.sbab.se/1/om_sbab/press/arkiv_publicering/pressmeddelande/2020-07-14_sbab_har_sankt_kalkylrantan_for_bolan_till_6_procent.html ) . Hur ställer du dig till det och hur påverkar det din analys om bostadspriserna?
jag har aldrig riktigt litat på den där med hyfsat fasta kalkylräntor. Tänk själv…. priserna har ju varierat över tid, även ner på årsbasis, vilket till 100% måste vara kopplat till förändringar i lånelöftena. Såklart kan även EK i bostadsaffären förändras, men det beror ju i sin tur på köparens lånelöfte. Där säljaren sen blir köpare.
Tittar man vidare på lånelöftena så består de i princip av tre byggstenar, 1, inkomst 2, Kvar att leva på belopp, samt 3, kalkylränta. Den enda av de här som har potential att svänga på ett sätt är kalkylräntan, och lånelöftena ser ut att korrelera väldigt fint med räntemarknaden. ALLTSÅ kan inte kalkylräntan vara så fastslagen som alla bankerna ger sken av.
Jag tror det är en typ av PR kampanj, där de försöker ge signaler till låntagare, vilken ränta de ska räkna med givet hur mycket de tror sig vilja lägga på ränteutgifter om året. Sen när de söker lånet så har de, som under 19-21 fått ett större lån, och blivit glada och hoppat på detta.
Ta med mitt första exempel. Det var inte ovanligt att hushåll lånade 5X + bruttoinkomsten…. men hur i helsike går det ihop med 6% kalkylränta.
Ex…
100,000 brutto inkomst/mån ger 1,2mkr per år
Lån 5X dvs 6mkr.
Om du räknar med kalkylränta på 7% så måste de kunnat ta räntor på 7% X 6mkr = 420,000kr/år… 35,000kr/mån
De tjänar 100,000 brutto, 70,000 netto.
Tror du bankens lånelöftes kalkyl räknat med att hälften av deras disponibelinkomst ska gå till räntor? Det är 35,000kr över. Sen tillkommer amorterings, och sen alla andra kostnader runt en bostad, som el och uppvärmning, kanske avgift i Brf, och försäkringar. Sen ska de ha pengar över till Mat och övrigt. Det är inte trovärdigt.
SBAB, och ingen annan för den delen använder 6-7% kalkylränta… de bara pratar om den!
Den verkliga kalkylräntan rör sig i princip varje dag i takt med räntan. Det är därför som lånelöftena skiftar i storlek hela tiden, och det är därför som bostadspriserna rör sig upp och ner med räntan.
Fast jag har gjort en sån kalkyl på bankkontor och det framgår ju även i FI:s bolånekartläggning att det är exakt så det går till.
I förra årets rapport framgår det bl.a. att schablonen för en ensamboende varierade mellan 6300 och 10700 för bankerna 2021 och att kalkylräntan de använder är närmare 6%.
Men för att ta ditt exempel så är 35000 per månad precis på gränsen även i FI:s egen KALP, en familj med två vuxna och två barn behöver runt 30000. Det är amorteringarna som stjälper det. Går vi ner på 6% ränta borde det gå igenom precis.
Sen var det nog ingen som någonsin ville eller tänkte att de skulle betala hälften av sina inkomster i ränta, men visst klarar de det i fantasikalkylen om de skiter i allt annat. 🙂
Såklart, alla kommer betala räntan framför att defaulta på sitt bolån. Om man sen blir arbetslös så kanske det inte går till slut, och då blir vederbörande en forcerad säljare i marknaden… och kommer det EN så finns det flera… och köparna kommer inte öppna lädret så det blir en buyers market som vi senaste såg tidigt 90-tal i Sverige… eller under 2009 i USA… är du inte äldre än 40 så har man aldrig upplevt detta.
Men fortfarande…. hur kan kalkylräntan ligga så stabil när underliggande räntor gått upp 300 punkter?
Ibland tänker jag att det är nåt som hänt bakom kulisserna.
Dvs när bostadsoblisen låg på 0%, så låg 5 års bolånet på 1,5% och med marginalpåslag med 300 punkter fick du 4,5% kalkylränta… Sen att alla banker sa att de räknade med 6-7% var bull shit för då hade de inte beviljat så stora lån…. således hade vi inte haft prisuppgången i marknaden efter Covid om inte lånelöftena blev generösare… det ar ju knappast KALP eller inkomster som ändrades.
och nu har räntorna ökat med 300 punkter…. så kalkylräntan borde gå från 4,5 till 7,5…. vilket borde generera mindre lånelöften och således lägre priser.
Men Finansinspektionen har kanske sagt till bankerna att ligga kvar på 6% för att 1, de höga räntorna är övergående och 2, för att det förvärrar bara läget….
Således skulle bankerna få tillåtelse att dra ner marginalpåslaget från 300 till kanske 100-150… Jag vet inte… lite konspiratorisk här.
Oavsett….. så är inte köparna sugna på att ta på lån med 5X skuldkvot längre… så det borde reglera sig själv.
Resan du tar oss läsare, med makro och mikro analyser är grymt lärorikt!! Tackar så mycket!!
Vad kul att du tycker det!!!!!
Trycktestade ett fåtal banker som har ”se hur mycket du kan låna” direkt på sin hemsida. De flesta hade samma skuldkvoter som innan. Dvs mellan 5,5-6,0. Någon över någon lägre men det urvalet har inte ändrats mot var det var för ett år sedan. Ex sbab kvar på 5,5. De här tog ett skutt upp från 5-5,5 mitt under pandemin när kalkylräntorna sänktes lite från ingenstans och har alltså i princip inte rört sig. Enligt en kontakt på storbank vill ingen tappa affärerna genom att sänka först..
Detta går givetvis inte ihop och med de här räntorna har jag svårt att se hur jag skulle vilja gå över 4-5x…
Tack för ett grymt och pedagogiskt inlägg!
Det går liksom inte ihop!
och som du säger, med de här räntorna vet jag inte hur sugen nån är på att ligga med 6X skuldkvot.