Kortsikt's Blog

Den 22 september stod OMX i 1423 och optimismen spirade tekniskt sett. En vecka senare, den 2 oktober, fick jag en teknisk säljsignal på 1375 och stoppade ur mig. Redan en vecka senare testades stödet vid 1321. Det höll inte! Ytterligare en vecka senare stod index i 1246 och jag manade till spekulativt köp, trots att den tekniska analysen var negativ. Visst trodde jag att studsen kunde bli kraftig, men lik förbaskat en studs i fallande trend. Jag trodde aldrig vi skulle orka tillbaks till 1400+ i något som kan beskrivas som köparnas marknad.

Så var står vi idag? Tja, vid senaste analysen var det säljarnas marknad, således var den tekniska analysen negativ, varpå trenden kan förväntas vara negativ, varpå man bör Sell on Strength. Nu är det köparnas marknad, och då gäller Buy on weakness. Börsen är för tillfälligt överköpt, men vid nästa rekyl ner mot 1350-1380 bör man hoppa på igen!

Men det är vanskligt, i september när vi var positiva på 1424, borde man varit negativ. När vi för två veckor sedan var negativa på 1246 borde man varit positiv. Kan index stå i 1200 den 20 december? Absolut!!!

Skeptikerna till min korta TA säger, varför göra det så komplicerat? Sedan 6 år är trenden uppåt, sitt på aktier till motsatsen är bevisad. Problemet med den långa analysen är att den kommer kosta den dagen du konstaterar att trenden inte längre är uppåtriktad. Det är najs när man sitter med men över tiden köper och säljer du väldigt sent vilket kostar total performance.  Jag kan även hålla med att INGEN vet NÄR den långa trenden bryts, och därför är det mest sannolika att den fortsätter….. tills den inte gör det. Jag föredrar att vara kortsiktig i min TA med tajt SL istället.

Skeptikerna till 6 års trend-haussarna pekar på att 21EMA har brutit 150 SMA. Historiskt har det varit en väldigt tillförlitlig säljsignal (och köpsignal på andra hållet), även om den varit falsk vid 3 tillfällen (2004,2006, 2012). Huruvida den är äkta eller inte idag är dessvärre omöjligt att säga.

Så summasumarum, Jag är köpare rent tekniskt mellan 1350-1380, men med SL strax under då vi utan problem kan stå i 1200 om en månad. Målet är först 1450 och sen ATH kring 1547… men jag hoppas som sagt på rekyl innan. Buy on Dips, och använd SL.

Fundamentalt är jag fortsatt negativ! Jag tycker aktier är oattraktivt värderade, jag tror inte att vinsttillväxten kommer överraska och jag tror på högre räntor de närmaste åren.

INGVES sänkte räntan till NOLL, men grämer sig över hushållens skuldsättning.

http://www.dn.se/debatt/infor-amorteringskrav-for-att-bromsa-bostadslanandet/

I samband med sänkningen var det flera som passade på att ge honom en känga och Lars O Svensson en liten guldstjärna. Både rättvist och inte rättvist kan jag tycka.

Svensson hävdade alltid att räntan borde sänkas väsentligt då inflationenen låg under  2% målet. Om man inte gör det så kostar det tillväxt och i slutändan jobb. Han hade så rätt. Men Ingves är inte dum. Han insåg också att inflationstakten var för låg vilket motiverade lägre räntor, MEN han hängde upp sig på hushållens ökade skuldsättning. Han såg, och ser detta som ett problem, som i slutändan kan bli Riksbankens problem i framtiden (om Svensk ekonomi börjar gå dåligt till följd av en skuld och fastighetskris). Svensson argumenterade inte emot detta. MEN, de skiljer sig på punkten om det är Riksbankens uppgift, och kanske ännu viktigare, förmåga att åtgärda detta problem. Min och Svenssons, och på senare tid Ingves, uppfattning är att det är inte Riksbankens uppgift. Kanske främst för att de inte har de optimala verktygen. Någon många inte verkar inse. Så egentligen handlar det inte om att Svensson haft så himla rätt, utan att Ingves blandat in skuldsättningen i sin penningpolitik. Det var fel, även om han kan ha rätt i sak.

Så fort som Ingves gav upp sina ambitioner att försöka påverka utlåningen, så sänkte han snabbt ner till 0%, vilket inte är så konstigt med tanke på

1. Den låga inflationstakten i sverige 2. ECB stimulanser 3, inbromsning i Europa och 4, kraftigt fall i energi priser.

Den här utvecklingen hade inte ens Svensson prognostiserat!

Men det är ett rätt speciellt läge Ingves befinner sig i, då tillväxten och jobbskapandet är synnerligen gott. Men än sån länge gör det inget avtryck i kärninflationen ex boendekostnader. Notera att jag tittar på ex boendekostnader, då just den här posten är den största kostnadsbäraren för ett svenskt hushåll. Sänks räntan, så sänkt deras kostnader, så sjunker top line inflation.. och då föranleder detta ytterligare räntesänkningar för att stimulera ekonomin till högre inflation, vilket alltså inte funkar då räntesänkningen leder ännu lägre inflation. OCH tvärtom. Ja, ni fattar vad jag menar!

Men Ingves har delvis rätt i sin oro kring hushållens skulder. I alla historiska fall där vi haft en skuldkris har detta förutgåtts av en KRAFTIG ÖKNING AV LÅN. Vad man däremot INTE kan fastställa är en viss nivå av skulder skulle vara skadlig. Det finns länder som fått problem vid en viss nivå, medan andra har kunnat ligga kvar på just samma nivå under lång tid utan problem. Det är ökningstakten som är oroande!

Men det är som sagt inte Riksbankens puck, utan politikernas, och där händer inte mycket. Tyvärr!!! Det pratas om;

Fastighetsskatt

Slopat ränteavdrag och

Amorteringskrav.

De två förstnämnda är synnerligen dåliga då det slår mot alla (och därmed Svensk ekonomi), och det är ju inte alla låntagare som har en osund belåning, och det är den osunda belåningsdelen vi vill råda bot på. Inte paja Svensk ekonomi, eller straffa alla med bolån. Sen kan jag hålla med om att ränteavdrag känns grymt onödigt idag. Varför ska staten subventionera räntekostnader? Fastighetsskatt anses också vara en bra skatt då man inte gärna kan flytta fasta tillgångar. Men det är en annan diskussion.

Då är amorteringskrav bättre, eller mindre dåligt. Det angriper dem med hög skuldsättning i förhållande till bostaden. Men det behöver inte betyda att någon har för mycket lån i förhållande till sin kapacitet att finansiera sina lån. Det betyder bara att de hade, eller har, lite EK när de köpte bostaden. Någon som för 5 år sedan köpte med en hög loan/value ser idag bra ut, pga av prisuppgången. Det säger ju inte så mycket om deras förmåga att finansiera lånet. Så det handlar om NÄR man köpt, vilket är rätt ointressant. Någon som har 80% loan/value idag anses vara en osund kund, men skulle priserna gå upp med 20%, så skulle ovan sjunka till 66%, och helt plötsligt framstår han som en bättre låntagare. På samma sätt framstår en bra kund idag som dålig om priserna skulle gå ner kraftigt. Så är det ju inte!

Lån-ränta-disponibel inkomst är det enda intressanta, vilket inte amorteringskravet fångar in. Men trots att det inte är en optimal åtgärd så misstänker jag att man genom amorteringskrav ändå kommer åt många av dem med för höga skulder (definierat som Negativ värde=Disponibel inkomst – Normaliserade Levnadskostnader – Lån X 5%). Man missar några, och straffar med sund skuldsättning men det kanske vi får leva med.

En annan faktor är att amorteringskrav slår mot dem som inte är inne i bostadsmarknaden, dvs unga. Dvs två välutbildade ungdomar som ska köpa sin första bostad, och samtidigt har lite EK, har sämre köpkraft än de som har varit inne i marknaden ett tag. de måste konkurrera med köpare som redan är inne i marknaden och kan sälja sin befintliga bostad och få loss EK, som gör att de kan större lån, än de utan EK. Visst säger någon, har du mycket EK, ska du väl kunna köpa nåt dyrt, men har du inget EK, så måste du hyra eller köpa nåt billigt. MEN DÄR HAR NI FEL. För låt säga att personen med högt EK (pga han gjort en fastighetskarriär) har en låg lön, samtidigt har det unga paret utan EK en bra lön (hon är läkare och han IT konsult). Vad händer när räntan går mot 5%???? Jo han som har den dassiga lönen kan inte betala räntekostnaderna trots låg lån/bostadsvärde, medan de unga paret kan betala lånet, trots hög lån/bostadsvärde. Att ha en låg lån/bostadsvärde löser inte problemet om du ändå inte kan betala dina räntekostnader. Värdet på bostaden är ointressant. Lån-ränta-lön är det enda relevanta. Bankerna delar egentligen den här synen då de klassificerar ett lån som non performing, dvs kreditförlust, när låntagaren inte betalar räntan. Däremot är det inte en kreditförlust om värdet på säkerheten skulle sjunka under lånets värde.

(Sen som jag sagt tusen gånger, det finns säkert många med hög lån/bostadsvärde som har en känslig lån-ränta-lön kalkyl, och de borde såklart amortera, men amorteringskravet fångar inte in den potentiella problemgruppen. Men låt säga att de med dålig betalningsförmåga även har hög loan/value, säg 85%. Då tar det dem ändå 20 år+ att komma ner till 50% loan/value med det senaste förslaget. Dessutom finns inget som säger att deras inkomster klarar 5% ränta även vid denna nivå)

(En annan aspekt är att senaste förslaget bara gäller nya låntagare. Jag misstänker att bulken av överbelånade finns bland låntagare som redan sitter på för stora lån. De slipper undan idag)

(Amortering är även en utmärkt sparform, men det är inte det vi diskuterar här)

Har vi ett problem idag? Nej! Men det kan bli! Vid dagens räntor, där folk dessutom har valt rörlig ränta, inte amorterar i större utsträckning samt åtnjuter 30% ränteavdrag, så har vi inga problem!!! Hade vi haft det hade kreditförlusterna varit väsentligt högre, och riskpremien på Svenska  bostadsobligationer högre. Men detta fattar Ingves också! Han är orolig över när folk kommer att tvingas betala 5% på sitt lån. Hur många kommer inte klara det? Jag har gissat på 10%, men det verkar inte finnas någon som vet säkert. Det är dem här 10% som kommer skapa problem för hela samhället. Om det nu är 10%????

Klarar du att betala 5% ränta på ditt lån, med slopat ränteavdrag?

Samtidigt är jag kritisk till många där ute som hojtar självsäkert att det är en bubbla. Jag tror DE FLESTA familjer sitter ner vid köksbordet och helt rationellt tittar på sin lön, månatliga levnadskostnader, och bildar sig en uppfattning hur mycket de är beredda att lägga på boendet. Sen kalkylerar de inte på dagens ränta utan har marginal. Sen när de går till banken för lånelöfte, så kör ju banken sin kalkyl. Detta borgar för att de flesta har rätt belåning. Gemene man vill inte köra i diket. Men jag kan ha fel….

Till dem som självsäkert säger att vi är i en bubbla har jag några frågor jag tycker ni ska fråga er själva:

1. Vilket MÅTT använder du för att fastställa huruvida priserna/belåningen är för hög? Vad är logiken bakom det måttet.

2. Om du nu vet att något är en bubbla, vad är fair value? Det bör man kunna säga om man nu vet vad som är ett bubbelpris

3. I Stockholm har priserna gått upp kraftigt senaste åren, men inte i Malmö. Betyder det att Malmö är mer rätt värderat? Vid en krasch, kommer de falla lika mycket, eller relativt uppgången?

4. Vid en förmodad krasch, hur ser ränteutvecklingen ut? Vad är logiken bakom denna?

5. Hur stor andel av disponibel inkomsten lägger den genomsnittlige villaägare på räntekostnader idag. Hur stor andel räntekostnader hade de vid senaste tillfället då villor var korrekt värderade? Är detta en irrelevant siffra?

6, Om priserna ska ner kraftigt, så krävs det att det finns säljare som är beredda att gå ner i pris.  Varför har inte detta hänt, och vad kommer göra att det inträffar?

Om du klarar att svara på de här frågorna, är du fortfarande lika övertygad? Om du inte klara svara på dem, är inte det lite konstigt? . Därmed inte sagt att du inte kommer få rätt!

Sen läste jag nedan ang Lars Jonung, sån j-a idiot rent ut sagt.

http://www.di.se/artiklar/2014/11/7/professorn-sagar-ingves-nollrantepolitik/

Som professor i Nationalekonomi borde han förstå att det inte är RiksBankens jobb. Ponera att Riksbanken har mandat att kontrollera utlåningen. Då höjer de styrräntan till 5% (för att höja från 0 till 0,5% får ingen effekt), för att få effekt. Mycket riktigt kommer utlåningen att avstanna. Check, målet uppnått.

Men vad händer med resten? ekonomin kommer tvärbromsa då folks och företags räntekostnader kommer öka (även bland dem med låg andel lån), konsumtion och investeringar faller, och därmed tillväxt. Detta gör att arbetslösheten stiger, färre bolag kommer investera dels för att räntan är högre och dels för att efterfrågan viker, fastighetspriserna faller brant vilket påverkar consumer confidence hos alla, inte bara dem som äger sin kåk, lån eller ej. tillväxt bromsas ännu mer, DEFLATION kommer som ett brev på posten till följd av att vi är i recession (KPI kommer förvisso ge en mixad bild då räntehöjningen skickar upp boendekostnaderna vilket påverkar KPI positivt, samtigit som recessionen som drabbar kpi ex boende negativt.

Att försöka påverka utlåningen till hushåll genom styrräntan är ett extremt dåligt verktyg. För att inte säga det sämsta då det får så många andra oönskade effekter, och i många fall motstridiga effekter. Ni som tycker att man ska använda styrräntan till att styra utlåning i Sverige…. läs på!

Riksbanken har två mål, värna om ett stabilt penningvärde och stabilitet i finansiella systemet. Det sistnämnda skulle jag säga är inte att direkt varje dag försöka styra hushållens belåning, utan snarare att gå in vid kriser, som Lehman, som likviditetsgarant och lender of last resort, så man vet att ingen bank går under. (Worse case är förstatligande).

Stabilt penningvärde handlar om inflation, men även sysselsättning. Sysselsättning är egentligen samma sak som inflation, då vi vid full sysselsättning per automatik får löneinflation (annars är det inte full sysselsättning). Vid låg sysselsättning så har vi väldigt lite inflation, om någon, då det inte förekommer någon lönepress. Så inflation och sysselsättning går hand i hand. Därför är de också bra att styra mot som mål. Till skillnad från att styra utlåning, som i mångt och mycket går på tvären med det andra målet. Alltså ska bara Riksbanken ägna sig åt Inflationsmålet. Inget annat!

Jonung verkar till viss del fatta att de bägge målen lite strider mot varandra. Han borde insett tidigare när styrrätan låg på 2% under 2011, så bromsande inte ens det utlåningen. Utlåningen bromsas INTE av att Riksbanken låter bli att sänka med 100 punkter eller inte. Det krävs MYCKET järvare tag för detta, och den här typen av järvare tag kommer vara helt stick i stäv med Inflationsmålet…. som trots allt är Riksbankens helt grundläggande syfte.

Ok, är det ett problem att Riksbanken inte tar ansvar för utlåning till hushållen. Är det inte en superviktig sak för samhället. Jovisst, men frågan ska lösas av Finansinspektionen som reglerar bankerna, och Fi lyder under politikerna.

Varför är det ingen som vågar rikta skarp kritik till våra fega populistiska maktkåta politiker. Är det för att Ingves inte är folkvald som vi kan hacka på honom och vänta oss mer opoulistiska åtgärder från denna stackars man.

Finansinspektionen genom politikerna borde ge sig på bankerna och reglera upp skiten… men det är väl så mycket svåger politik och lobbying att det händer inget… och slutligen , en majoritet av Svenska folket är så inkompetenta att de inte förstår det här, så det blir ingen bra debatt av det heller. Jag tycker synd om Ingves… det kommer sluta med att han kommer att säga…. ”vad var det jag sa” när det skiter sig!!! tror ni någon politiker blir hängd då.. nej då, de kommer bara prata bort det! Visst om vi får en fastighetskrasch så får vi recession, och då brukar man byta regering när man skyller dåliga tider på den sittande. Men det är en klen tröst.

Jag har sagt det innan och säger det igen. Samtliga bolånekunder måste kunna betala 5% ränta på sitt lån, och samtidigt klara sin ekonomi. (Detta i en värld utan ränteavdrag). Jag skiter fullständigt vad kåken köptes för en gång i tiden. Finns det någon som inte klarar detta, så måste bankerna göras ansvariga att 1. ta reda på vem det är 2, sätta in åtgärder… IDAG.

Vi kan lösa det idag med en hyfsat stark fastighetsmarknad och låga räntor. Om några år kan det vara för sent! Kommer vi runt detta så spelar det ingen roll om priserna och skuldmassan fortsätter att växa, för de bygger den på sunda grunder… dvs grunder där familjer klarar sitt boende även vid ett högre ränteläge, givet dagens löner.

Amorteringskrav? Javisst, men det borde läggas upp dynamiskt. Ta en familj som räknat med 5% ränta, får en räntekostnad på 100,000 om året (exempel). Idag, pga av låg ränta och ränteavdrag så ligger deras årliga kostnad på 25,000kr. Men istället för att semestra upp 75,000 om året borde de tvingas till amortering. Går räntan upp så att de årliga kostnaderna istället ligger på 50,000, ja då bör amorteringstakten justeras till 50,000kr. De får gärna ha rörliga lån, men de ska leva som om räntan alltid var 5%. Det hade varit sunt. Loan/Value blir då ointressant då lånet anpassades efter inkomst, och med marginal för höga räntor. Amorteringskrav löser inte problemet men sannolikt kommer några nya bolånekunder undvika att ta för höga lån. Det är den positiva sidoeffekten. Men dessvärre inte lösningen!

Häromveckan avslutade FED sitt QE program. Lite av en historisk händelse faktiskt. Bortsett från kommande räntehöjningar kommer det bli intressant att följa vad de tänker göra med de 3000mdr dollar de har i skuld i Bank Reserves. Det är vad jag kallar The Real Exit.

Credit Suisse noterar att efter QE programmens slut har börsen varit rätt dassig!

också rätt intressant i dagar som dessa när man pratar om FEDs hökaktighet, är att nästa år, på global basis, så finns det goda chanser att det blir mer stimulativt än i år. Snabbanalysen av detta är en fortsatt stark dollar, och svag olja!

rätt intressant faktiskt att marknaden kissade på sig i slutet av september när Yellen sa att problemen i omvärlden faktiskt påverkar USA mer negativt än USAs styrka kan påverka omvärlden. Detta i spåren av den starka dollarn bland annat. Sen kastade sig alla över amerikanska räntepapper i sin jakt på safety. Men helt plötsligt kom Yellen ut och var hökaktig och sa att arbetsmarknaden i USA kanske inte är så underutnyttjad trots allt. Ovan på detta hade vi en lysande ISM siffra. På fredag kommer NFP. Helt plötsligt tror marknaden på räntehöjningar igen, efter en kort tids skeptism.

Apropå stark dollar, svagt pris på olja. Det är gör att bensinpriserna går ner, och gissa vem som gillar det… jominsan. Det landet som redan går bra….

Men i vanlig ordning, underskatta inte marknaden. En stor del är inprisat

Men det finns en stor skillnad, och det är inflationen. Så det är inte konstigt att det även under tid framöver kommer bedrivas olika penningpolitik på de bägge sidorna av Atlanten!

och till alla som tror på låga räntor länge i USA säger jag bara….

även credit Suisse flaggar för detta…

Samtidigt ska man komma ihåg att en stark dollar och svagt oljepris innebär att de IMPORTERAR deflation. Så för FED blir det en utmaning att förstå NET NET effekten av den starka dollarn och de stigande lönerna nästa år.

Hursomhelst, jag tror inte det är realistiskt med negativa realräntor på korträntorna som vi har idag….

Men det innebär också att FED troligtvis kommer vara behind the curve, vilket kan sätta press på dollarn på sikt!

Varför skulle de riskera att vara behind the curve? Tja, de vill inte göra nedan misstag 🙂

En kommentar kring Sverige. Senast Sverige hade en inflation ex boendekostnader på 2%var i december 2010. Sedan dess har den varit lägre och fallande. DÄRFÖR var Riksbankens räntehöjningar från mitten på 2010, till mitten på 2011 fullt logiska. Sänkningarna från mitten på 2011 fram till idag har också varit rätt, MEN gått alldeles för långsamt. Redan i december 2011 låg kärninflationen på 0,5% i årstakt. Det i sig pekar på att man borde haft nollränta redan då. Men det skulle dröja nästan 3 år innan vi nådde dit. OCH DEN LÅNGSAMHETEN i räntesänkningarna, tror jag handlar om att man ville ta det varligt för att inte blåsa upp bolånebubblan (som kanske inte är en bubbla?). Det är alltså inte höjningen under 10/11, som var policy misstaget, utan den långsamma sänkningen. Den har kostat tillväxt och jobb!

DeutscheBank konstaterar även att efter oktobers berg och dal bana så verkar aktieexponeringen globalt sett befinns sig på rätt neutrala nivåer. Vilket förvisso inte säger mer än att det både kan gå upp och ner härifrån. De konstaterar även att den kraftiga uppgången i slutet av oktober till stor del orsakades av short covering. Dvs många aktiebaissare satt och gnuggade händerna i slutet av sep början av oktober när nedgången ÄNTLIGEN ville infinna sig, men när den så abrupt vände…. ja då var det dags att stoppa ur sig. Det är inte lätt!

Trevlig kväll!

Idag är det exakt ett år sedan jag blev fundamentalt negativ till aktier, och har sedan dess inte ändrat den uppfattningen. Den tekniska/taktiska analysen har varit mer fladdrig, åt det positiva hållet.

Tack för kaffet, SÄLJ!

Hur har det betalat sig? Tja index är upp 3% sedan dess. Å andra sidan har OMX handlats på 1424 (9%) som högst, vilket inträffade för en månad sedan, och 1246 som lägst (-4%), vilket inträffade för en vecka sedan. Lägger man tillbaks utdelningarna som betalades ut i våras försämras datan med ytterligare 3-4%. Så för att summera, det var ett rätt dåligt beslut. Bra hade varit om vi haft en sättning på 15-20%, som gjorde att man blev positiv och gått in. Men det är inte super dåligt i den bemärkelsen att vi handlas 20% högre. Men visst, jag är inte nöjd. Man hoppar ju av för att kunna köpa på sig billigt, och det har inte gått! Punkt!

För egen del kan jag även tycka det är intressant att se vad analysen byggde på, och  hur rätt man haft. Jag vill dock understryka att hur rätt man än har i sin analys så är det helt oviktigt om man inte lyckats tjäna pengar. Jag skulle hellre ha fel hela tiden om allt, samtidigt som jag hade flax med markettajming etc och tjänade pengar. Ni fattar!

Jag skrev:

Jag ansåg att börsen var dyr, baserat på de vinstförväntningar som låg till grund. Det var korrekt, den har bara blivit dyrare.

Jag trodde att konjan skulle stärkas, men kanske inte så mycket som marknaden hoppades på. Det var helrätt, USA hade sin vargavinter som drog ner tillväxten, men Europa har verkligen gått trögare än många hoppats på. Även tillväxtmarknader är en besvikelse.

Suprpriseindex har gått rätt dåligt överallt bortsett från USA, som de senaste 6 månaderna varit riktigt stark.

Vinstrevideringarna har inte kunnat driva kurserna globalt sett.

För att summera, analysen var inte så tokig, men nedgången uteblev.

MS pratar om Yellen ser strukturella problem bland amerikanska hushåll…. jag förstår henne. På sikt kommer de rika att beskattas. Tro mig!

http://linkback.morganstanley.com/web/sendlink/webapp/BMServlet?file=jtdc655e-3p2o-g000-af18-d8d3855ab600&store=0&d=1&user=k0zitbgsl7yo-0&__gda__=1539984223_6ee498650ef9d1095372e8e896120536#0021&k0zitbgsl7yo-2&1539984223_9d9b607ad92f8c59a7419dea68006f3d&0011&k0zitbgsl7yo-1&1539984223_0de1667f3bb8a99465efc38201be431f

Avslutningsvis, var står vi rent tekniskt? Börsen tuffar på bra. Vi har ett motstånd kring 1350, ytterligare en utbudsnivå kring 1360 och slutligen ett gap på 1365. Det viktiga är egentligen inte VAR vi vänder ner, utan ATT vi vänder ner och sätter en NY lägre topp. Så länge som den nya toppen inte är forcerad gäller SELL on strength. Passeras den vid senare tillfälle så tar vi raska steg mot en ny approach och BUY on dips. Den tiden den sorgen. Vid kommande rekyl kommer 1310 nivån, som tidigare var motstånd, bli intressant. Håller den så ökar faktiskt risken att 1246 var botten. Passeras 1310 så lär det bli nya turer söderöver. Jag siktar fortfarande på 1200, men det är marknaden som bestämmer….. såklart!!! Sell on Strength!

En kollega till mig var av annan åsikt. Han menade att så här långt upp i en börscykel blir det oftast fladdrigt och svårtolkat, gärna med högre toppar och lägre bottnar samtidigt. Som han sa, jag skulle inte bli ett dugg förvånad om börsen gick till 1450 och satte en ny topp, som födde fram optimism, för att därefter vända ner och gå mot 1200, och föda fram pessimism… och därmed tvinga många att göra riktigt dåliga affärer, och de allra flesta riktigt förvirrade…. det enda jag kan kontra med är: Ta gärna position, men använd SL!!!

Ja enligt CS rapport förra torsdagen hävdar man att det gjorde det. Sorry, att jag inte publicerar förrän nu!

I korta ord så pekar senaste nedgången, med tillhörande VIX och dyl att ISM mfl ska kapsejsa från dagens nivåer. Något CS inte finner troligt. och NEJ, det gör väl inte jag. Däremot är jag av åsikten att dimensionen av uppgång, i kombination med rätt oattraktiva värderingar, fungerade som riktigt fint krut inför den nedgång av vinsthemtagningar som vi bevittnade förra veckan.

Rent tekniskt studsade det med råge, och jag väntar mig en urtoppning när som helst. Frågan är om detta är 2a vågen av 3, i en klassisk korrektion, och vi står inför ännu en rejäl utförslöpa. Jag vill gärna tro det. Sell into strength gäller alltjämnt!

och då tycker jag det är kul att titta rent tekniskt på marknaden!

SPX har korrat 10% från topp till tå, och det tillhör inte vanligheterna. Även OMX är nere kring 1250 som är en stödnivå… jag tror att man kan specka här och göra nån procent!

Men jag är fortsatt tekniskt negativ, vilket innebär Sell on Strength.

Jag tror fortfarande att vi ska nå 1130-1200 på OMX tids nog, och givet det vi vet idag, är det även en intressant nivå fundamentalt sett.

En studs härifrån tar oss i första hand upp till 1310 som hållt innan. Men det skulle inte förvåna mig om den passerades och födde fram lite falsk optimism.

Men det är klart, köper man här, så måste man använda någon typ av SL för det är trots allt ett fångande av fallande knivar vi talar om!!!

Så här skrev strategen på DB igårkväll

Why are market expectations for short rates and inflation becoming more and more disconnected from FOMC expectations? It is as if markets have invented their own logic on the outlook for rates, which is full of stories unrelated to current data (China, Ukraine, Secular stagnation, Banks buying, Real money buying, European slowing, Ebola etc). While the market continues to come up with fresh reasons why rates will stay low the Fed continues to say that they are data-driven. And the data, including the latest employment report, is getting stronger and stronger. The table below from the Primary Dealer Survey shows that market participants expect the Fed to hike rates when the unemployment rate is 5.6% and PCE is 1.8%. With those two variables currently at 5.9% and 1.5%, and the Fed expecting an acceleration in growth to almost 3% over the coming years, we are closer to the first Fed hike than the market is currently pricing.

Men det går att kontra på den här, då visst, mycket har handlat om oro och sentimentsförändring. Men samtidigt var det den Amerikanska detaljhandelssiffran igår som spädde på nedgången, och den är i allra högsta grad realekonomisk. Point being, DB och till viss del FED präglas av historien och det som SKER JUST NU handlar om att marknaden snarare misstror historien som vägvisare. Den tror att risken är stor att USA konvergerar mot omvärlden. det sedvanliga mönstret där USA tar täten och sen följer resten av världen efter med lite eftersläpning… ska alltså inte gälla denna gång. JAg vet inte vad som kommer hända… MEN jag vet att marknaden till 100% alltid prisar in en nedgång innan den kommer, dvs blir 2015 ett år av tillbakagång så är det helt i sin ordning att aktier reagerar negativt redan nu! Problemet med marknaden är inte att den alltid har rätt, utan att den rätt ofta har fel. Dvs om det inte blir som marknaden just nu tror så är det bara
en tidsfråga innan det vänder upp med besked.

Dollarn är en nyckelkomponent i den här diskussionen, och CS tror att vi är inne i en sekulär bullmarket för dollarn.

The dollar has been volatile in recent weeks, but we think the dollar is in a bull market that is set to last much longer. Key conclusions from our 50-page note out today: historically, a dollar bull market has been good for equities, bad for commodities and provide a significant headwind for GEM equities. We note that European dollar earners have not really reacted to the dollar strength, while conversely, consumer staples have not reacted to the weakness of GEM currencies.

Dollar cycles have tended to last for around 8 years, with dollar bull markets tending to see the dollar rise by over 50%. So far the dollar has been appreciating for 3 years, and risen by 20%. Fundamentally, we see this as being driven by the return of US growth leadership globally as China experiences a structural slowdown, which is the key difference to the dollar bear market of the 2000s, while growth in Europe and Japan is also likely to remain subdued.

The other 4 key reasons for the dollar strength: (i) a sharp improvement in the current account deficit, (ii) clear signs that US recovery is further advanced than elsewhere US GDP and the US is the only country where consensus GDP is being revised up, (iii) private sector deleveraging is much more advanced than elsewhere and (iv) FDI inflows are picking reflecting energy self-sufficiency, which the IEA think the US will achieve by 2025.

Ongoing Euro weakness is a clear consequence. We still see a Euro weakening to Euro/$ 1.20 near-term, in line with our FX team forecast, but even further out the risks are still to the downside. Relative growth differentials and real rate differentials are consistent with 1.20. And every time the ECB has expanded its balance sheet against the Fed the Euro has weakened. The only issue is that speculators are short but historically the Euro has previously weakened further when this has been the case. Long-term, if the ECB are to hit their 2% inflation target, the Euro might have to weaken as much as another 10% (10% adds 0.5% to inflation); so far the trade-weighted euro is down only 5%.

We think sterling/dollar falls to 1.45 to 1.50. The UK has a much worse current account position than the US, much higher household leverage and a worse primary budget deficit. Unlike, the Euro, speculators are only neutrally positioned and PPP is 1.46. The UK is also highly exposed to the Euro-area, so any slowdown there could push back expectations for the first rate hike. And finally, the Yen/$ still seems set to fall toward Y120.

Be careful out there! Men kom ihåg, många av de bästa köplägena, på lång sikt, uppstår när alla är som mest negativa!!!

För nåt år sedan hade vi en het debatt kring aktiv förvaltning, dvs att fonder kallade sig aktiva, tog betalt för att vara aktiva, men presterade i linje med index minus avgifter.

Det ironiska är att sedan dess har faktiskt Aktiva Sverige fonder presterat ganska hyggligt. Då menar jag inte att 4-5 fonder av utbudet på 150 Sverige fonder började leverera, för det har det alltid funnits. Nej jag menar som grupp.

Optimisterna pekar på att det har skett en positiv förändring. Dvs att fonder som kallar sig aktiva, har tvingats bli aktiva. De övriga kallar sig inte aktiva, och tar betalt där efter. Vissa aktiva fonder som inte levererat har fusionerats eller stängts ner. Det ställs större krav på förvaltaren än tidigare… osv. Jag tror delvis att detta stämmer.

Men en stor faktor till överprestationen handlar också om att många aktiva fonder har haft en stor del indexlätta småbolag i sina portföljer. De här bolagen har som grupp gått bra. Visserligen är det en prestation om du i valet mellan Nobia och HM, väljer Nobia som sedan utvecklas bättre. Indextung eller inte.

MEN det kan också vara läge att vara kritisk. Dvs om du har en fond som till 90% består av bolag som väger 10% i index, och du har undvikit de bolag som väger tungt, så gäller det att du presterar även när de indexlätta bolagen går sämre. Aktiv förvaltning handlar inte bara om att avvika från index, genom att sitta på större del småbolag, HELA TIDEN, utan det ska ju även skapas outperformance i alla typer av marknader.

Sedan i våras har indexlätta bolag gått sämre än indextunga, och om man verkligen ska tala om skicklighet hos en förvaltare, så bör det finnas konsistens i överprestationen, dvs i alla marknadslägen ska han outperforma. Annars handlar det inte om skicklighet utan tur. Jag menar en ren småbolagsfond som jämförs mot ett index dominerat av stora bolag, ska ju inte få cred när småbolag går bra, lika lite som han ska kritiseras när småbolag går dåligt. Han sitter ju alltid på småbolag!!!

Jag har skrivit en del om detta i min About. När man utvärderar en fond tycker jag man ska titta på två saker, givet att benchmark är relevant och att förvaltaren verkligen har som ambition att över tiden slå detta benchmark. Dels tycker jag att Active Share i kombination med Konsistens är bra. Active Share visar hur mycket han avviker från index. Avviker han inte från index så kan han inte slå index. Punkt. Många aktiva fonder har under de senaste åren haft en hög Active Share. Främst genom att man sitter på indexlätta bolag på bekostnad av indextunga. Konsistens visar andelen perioder han slagit index av totala perioder. Även här ligger många bra till, men det återstår att se hur det går i sämre tider. Risken är att förvaltarnas vinnarpostioner, som bidragit till outperformance, börjar underperforma, och slå mot konsistensen. Konsistens är ett bättre nyckeltal än total performance, då en förvaltare kan ha slagit index på 5 år, men egentligen gick han bara bra År 1 och inline år 2-5. Det andra nyckeltalet är Beta kvoten. Dvs Beta i uppgång minus Beta i nedgång. Detta nyckeltal rimmar med Konsistens. Dvs om en förvaltare går upp med 15% när index går upp med 10%, så är det ju ingen bedrift om han går ner med 15% när index sen går ner med 5%. Då är det ju bättre om han går upp med 10% och ner med 3%.

Det kan vara svårt för privatpersoner och ta fram de här nyckeltalen men det är inte så svårt att göra en ungefärlig analys.

Sedan i våras har Svenska fonder, i takt med att börsen börjat hacka, också gått sämre. Jag gick in i Morningstar och valde den breda kategorin Sverige fonder, som inkluderar alla fullinvesterade Svenska aktiefonder, även småbolagsfonder.

Sedan årsskiftet är index upp 1%. Jag tittade på fonder som levererat 5% eller bättre sedan årsskiftet, och som därmed får anses vara aktiva.. på ett framgångsrikt sätt. 11 fonder av 148 kvalar in. (och som rapporterat in data per igår)

I steg två tittade jag på hur fonderna presterat under den senaste baissen, då index är ner 5,4% på en vecka, och 6,9% på en månad.

Av de här 11 fonderna har en stått emot nedgången, och det är Handelsbanken AstraZeneca fond, som knappast kan ses som en aktivt förvaltad fond, då den alltjämnt ligger tungt i Astra. 4 fonder har gått sämre än marknaden och man kan ifrågasätta förvaltningen ur ett Betakvots perspektivet.

Glädjande nog har 6 fonder gått som index, vilket är en bedrift. Det betyder att de är beta positiva, då det haft ett högre beta än 1 i uppgången, och beta 1 i nedgången. De fonderna är Carnegie småbolag, Lannebo Sverige, Utdelning och 130/30, Cicero Fokus samt Robur Utdelning.

Det finns en kategori som vi inte fångar, och det är dem som gått sämre än index i uppgången, men presterar så pass bra i nedgången att de slår index, om marknaden fortsätter att falla. hittills har uppgången varit för stor, och nedgången för liten för att man ska kunna se vilka de är… men de är klart intressanta också! Spiltan Stabil, SEB Sw Value och Granit 130/30 kan vara sådana defensiva fonder, som om börsen fortsätter att gå dåligt så kan de gynnas.

Missförstå mig inte, jag säger inte att defensiva fonder är bättre än aggressiva. Jag säger bara att beta i uppgång måste vara  större än i nedgång… sen om det är beta 1,3-1,1 eller 08-0,7 spelar ingen roll. Bara att det tillsammans med Positiv Konsistens oftast fångar skickliga förvaltare. Förvaltare som håller en hög Active share, fast där den aktiva delen ibland består av hög andel småbolag, och ibland av en hög koncentration storbolag (där du kan uppnå hög aktiv share om du ligger lägger alla pengar på Nordea, istället för att sprida dem på samtliga banker. Givet att Nordea går bättre än bankerna, och givet att bank generellt går bättre än index)

Nu är detta en kort period att mäta på, och man kanske inte ska dra för stora slutsatser, men det är ändå intressant hur fonderna klarar ett hack i kurvan efter en så pass lång uppgång.

http://www.realtid.se/ArticlePages/201410/14/20141014172547_Realtid382/20141014172547_Realtid382.dbp.asp

Styrkan ville inte infinna sig i fredags, och det fortsätter att vara svagt nu på morgonen. Detta är inte en Buy on Dips marknad om man rent tekniskt är ute efter 1400+ nivåer och 10% avkastning.

Däremot är marknaden rejält översåld och det kan studsa närsomhelst. MEN, studsen lär, i första hand, vara begränsad till 1310-1339 området, och så länge som vi inte får en stängning ovan detta är det inte en regelrätt BUY on Dips marknad, utan en Sell into strength marknad. Det går faktiskt att dra ut strecken ända till 1360-1365 utan att rådet Sell into strength ska vara intakt.

EMA21 har brutit ner genom SMA150. Det har hänt 7 gånger de senaste 14 åren. Inför alla kraftiga nedgångar, 3 st, så var det rätt att hoppa av och vara försiktig. Problemet är att vid 4 tillfällen blev rekylen begränsad och snart fick vi en köpsignal igen. Ingen holy grail såklart. Det är ju bara 2 medelvärden, det hade varit rätt konstigt i så fall. Men man kanske ska vara lite skeptisk och avvakta köpsignaler, istället för att sitta med optimist-luvan på, något som varit väldigt rätt senaste åren.

Det som talar mot ovan är att historiskt har de närmaste 3 månaderna varit en synnerligen gynnsam period, särskilt om det har rekylerat i sep/okt. MEN, jag är inget jätte fan av säsongsmönster, så man ska känna till det… men ta det med en nypa salt.

Tittar man på SPX så blir jag också mer positiv. Vi är nere vid augusti stödet, och trenden är stark. Å andra sidan har SPX dubblats på 3 år, så det hade inte varit så konstigt om vi gör en större rekyl än 5%…..

På nedsidan finns en massa stöd, där jag tycker 1200 området är intressant. Trendlinjen sedan 2009 möter upp kring 1150-1200. 1250 området är också viktigt i det korta perspektivet, där möter även 2011 trenden upp.

Vi kommer inte gå rakt ner till ”1150” utan rekyl. Sannerligen vänder det upp inom kort och 1310-1339 området kommer testas av. Men om man som jag, vill köpa om det finns chans att nå 1450 inom några månader, då är detta inte läget att köpa, för jag tror att det kommer dröja. Av den anledningen vänder jag från Buy on Dips till Sell on strength, och det är intakt på länge som vi inte stänger ovanför 1310-1339 området.

Eftersom jag fundamentalt är negativ sedan länge betyder det att jag sedan 2 oktober står helt utanför marknaden.

ps. Samtidigt stör det att det inte är högre räntor som taktiskt har punkterat den här uppgången. Utan det är geopolitisk oro i kombination med svaga ekonomiska utsikter. Vad betyder detta? Jo, eftersom framtidsutsikterna är så grumliga så säljer man aktier och köper räntor. Risk off. Därför pressas räntorna ner. 10 åringen är nu på 2,31%. MEN för varje dag som 10-åriga räntan går ner, så framstår andra tillgångsslag allt annat lika, däribland aktier, som MER attraktiva. Därför blir aktiemarknaden extremt känslig för positiva signaler. Alltså fortfarande samma typ av marknad som vi varit i sedan Lehman.

Baisse Caset med högre räntor, som trots att det prisar in en bättre konjunktur/policy skifte i global centralbanks politik, är mer negativt då högre räntor gör övriga tillgångsslag MINDRE attraktiva om det inte kompenseras för högre vinsttillväxt etc. Även högre räntors inverkan på hushållens köpkraft, belånade stater, bankers kreditförluster och generellt för fastighetsmarknadens attraktionskraft är nästan mer negativt, TROTS att det skulle symbolisera att vi brutet en era av svag konjunktur med extraordinär centralbankspolitik.

Så för att summera;

Fundamentalt är aktier fortsatt oattraktiva, särskilt om man som jag vill se 15-20% uppsida för att det ska vara lönt att ta risken. Trots senaste nedgången har inte detta förändrats. Utsikterna är dessutom för klena och i fel riktning sedan i somras, även om det till större del handlar om skifte i sentiment och mindre om realekonomi och bolagsvinster. VIX uppgång är ett tecken på detta. Svenska börsen handlas idag till 15,7X vinsten för 2014. 13,9X 2015. Dock tror jag analytikerna i vanlig ordning är för positiva, särskilt mot bakgrund av vad som händer i världen. Best guess 2015 är 15,7X… och det innebär ingen 20%+ potential. Jag har sagt det innan och säger det IGEN… en värld med låg vinsttillväxt, förtjänar inte gamla genomsnittsvärderingar (typ PE16). Så det faktum att vi handlas kring 16X beror enkom på låga räntor och multipelexpansion. Hade räntorna normaliserats, utan att Vinstförväntningarna förbättras, ja då vill jag se PE 12X typ.

Tekniskt, ja vad ska man säga, säljarna håller i taktpinnen för prissättningen…

Taktiskt… ja det är den enda positiva faktorn, som blivit ännu mer positiv sedan i somras. Fallande räntor brukar leda till multipelexpansion. punkt.

Så frågan är om den sistnämnda faktorn gör att rekylen inte blir så omfattande som många hoppas på… å andra sidan kanske den inte är stark nog för att återetablera positiv trend?

Börsen öppnar ner, men börjar nästan direkt stiga upp till gårdagens lägsta 1316. På 1317 vänder det ner igen, och i skrivande stund har vi även passerat morgonens lägsta. Detta är svagt!

Det är även i dem här trakterna köparna bör komma in igen i hopp om att börsen står 5-10% högre om en månad. Men det har dem inte gjort ännu! Svagt

Det här Buy on Dips rådet står och väger just nu! Det finns en risk att det faller på ytterligare här och att nivåer kring 1400+ kommer att dröja länge, och det är just 1400+ som är anledningen till varför man ska köpa på dipparna. Uteblir den så är inte dippen intressant!

Jag blir mer positiv när jag tittar på SPX, men risken är att den laggar OMX.

Som sagt, jag vill fortfarande tro att detta är en Buy on Dips marknad, men så länge som köparna inte kommer in, och åtminstone driver oss förbi dagshögsta 1317 så ska man vara försiktig då ännu lägre kurser kan vara i antågande….

passerar vi 1317 så kan man alltid börja med att hoppas på gaptäppning kring 1366!!!! Men just nu i denna sekund så har inte köparna tittat fram!

Även FED har noterat att dollarn har stärkts mot omvärldsvalutorna.

Vi har tidigare tittar på varför, och det är logiskt med tanke på att omvärlden går knaggligare än USA och omvärldens centralbanker är fortfarande inriktade på att öka stimulanser, till skillnad från FED som ämnar att minska dem. Dollarn har stärkts och även om vi får lite vinsthemtagningar så lär den fortsätta att göra det!

Detta innebär att man importerar dis inflation, allt annat lika är det dåligt för amerikansk export och det innebär att omvärlden borde vilja ha dollar assets, typ räntepapper mm.

Kontentan av detta är att FED inte behöver ha bråttom att höja räntan, givet att kärninflationen, trots ovan, inte tar fart.

Marknaden fattar detta, varpå räntorna sjönk. Vilket gynnar multipelexpansionen, vilket gynnar den amerikanska börsen….

Så det är snarare ett steg tilbaka, back to basics….

http://linkback.morganstanley.com/web/sendlink/webapp/BMServlet?file=5h9jl6fu-3p2f-g000-b786-d8d385599400&store=0&d=1&user=c9mgcqyrw2n4c-0&__gda__=1538945254_9fb74914e349705b8e87a56d7bb43e9d#0021&c9mgcqyrw2n4c-2&1538945254_456fca7b0091bb0d08cc2e376c02b87e&0011&c9mgcqyrw2n4c-1&1538945254_37f467dabec8714f1522deab47949ace

Men det är knappast något nytt…. vi noterade att Tyskland började tappa momentum redan i somras…. dock  är dollar rallyt en nyare företeelse!

Nu är det dags att diskutera bostadsbubblan igen, och som vanligt är det på sandlådenivå. Det är så sorgligt!

http://www.svt.se/nyheter/ekonomi/bopriserna-stigit-med-750-procent

För det första så uttalar sig folk om något som de inte kan veta svaret på. Det är ointelligent. Mer om detta längre ner!

1. Varför utgår hela inslaget från priserna? Priserna är helt oviktiga. Priserna är bara en funktion av andra faktorer. Priset styr inget, priset styrs av andra faktorer.

Priset någon betalar för En bostad = eget kapital + lån

Ek är ganska stabilt

Lån = (disp inkomst – levnadskostnader exkl boende) / ränta

Lån är alltså en funktion av din lön och levnadskostnader, och räntan. De två första har varit ganska stabila. Det mest rörliga komponenten i ekvationen har varit räntan.

Fråga en familj hur det funkar när de ska köpa en bostad. De sitter ner, tar sin lön och kollar vad man har råd att lägga på räntor varje månad, sen går man till banken och hoppas på ett bra lånelöfte.

Men det är nu det börjar bli intressant.

Vilken ränta räknar bankerna med, vilken ränta räknar hushållen med?

Detta leder oss in på två frågor,

Har kalkylen gjorts med en tillräckligt hög ränta eller inte. Hur höga räntor klarar låntagarna?

Var är boräntorna på väg?

Vid en räntediskussion måste man ställa två frågor,

Var ligger den reala räntan idag?

Hur ser inflationsutsikerna ut?

För att förenkla, långräntor är en funktion av korträntor, korträntor är en funktion av riksbankens styrränta, och styrräntan är en funktion av inflationen.

1. Enkelt uttryckt är real räntan = styrränta – inflation

Den har över tiden legat kring noll, även detta grovt förenklat.

Idag ligger stryräntan på 0,25. Kärninflationen ligger under 1%. De är i princip i balans.

Jag säger att vi hade haft ett problem om kärninflationen legat på 3%+… då är räntemarknaden manipulerad och felprisad. Nu är den inte det i Sverige!

2. Finns det några fara att inflationen kan stiga i framtiden, och därmed pressa upp räntan? Det är detta diskussionen borde handla om!

För att bevisa att jag har rätt… Låt säga att inflationen i sverige idag hade legat på 10%. Hur hade prisutvecklingen varit på bostäder då? Hur stor hade lånestocken varit? Kan du inte svaret, eller inte förstår svaret nu, så rekommenderar jag dig att Surfa någon annanstans.

inflationsutsikterna är den enskilt viktigaste parametern i den svenska bostad och belåningsdebatten.

Många äldre pratar om den höga räntan i slutet på 70 talet, i början av 80 talet. Men kommer ni ihåg var inflatioen låg, kommer ni ihåg varför den var där? 10% och supply chock fick oljan att stiga kraftigt. Man måste sätta saker i ett samband.

Historiskt har inflation varit väldigt samspelt med tillväxten i ekonomin, och därmed legat kring 4-5% sedan efterkrigs tiden. Idag har vi ett extrem läge med så låga räntor, å andra sidan är tillväxten, och kärninflationen också strukturellt låg.

I USA har de negativa realräntor. Detta har FED orsakat. Den Amerikanska ekonomin växer, det skapas jobb, och det är bara en tidsfråga, tror jag, innan inflationen börjar leta sig uppåt. Det kommer sätta press på räntorna. Över tiden finns en mycket logisk balans mellan korträntor och inflation. De ska balansera.

I Sverige har vi inte samma problem med negativa realräntor. Diskussionen bör handla om var ekonomin, jobb och slutligen inflationen tar vägen. Det är en rätt jobbig diskussion för det finns inga sanningar.

2

Det värsta jag vet är grafer över lån/bnp, eller lån/disp inkomst…Som om de beskrev problemet. De gör de inte!

Lån/bnp. Säg att ekonomin krashar, eller priset på din bostad faller brant, hur mycket förändras din månadskostnad? Just det! Det är helt irrelevant. Lånet är statiskt. Lönen är statisk. Värdet är oviktigt. Räntan är rörlig.

Säg att lånen i sverige hade varit hälften så stora som idag… Då är det många experter som hade applåderat. Men ponera att räntan samtidigt hade legat på 10%… då hade de nog slutat applådera! För då hade vi haft mycket stora problem i samhället. Det är alltså bättre med 100 i lån vid en ränta på 3%, än 50 i lån med en ränta på 10. För vad är det vi vill undvika, problem i samhället eller lån. Svaret är enkelt. Jag kan fråga vilken villaägare som helst, vill du x i lån men kunna betala månadskostnaderna. Eller vill du ha hälften så mycket lån, men kommer inte ha råd att bo kvar.

Räntan är en föränderlig del i kalkylen men den måste inkluderas för den är helt avgörande för om vi får en krasch eller ej. En krasch kommer inte enkom för att priset gått upp. Det finns ingen naturlag som säger att priset måste gå ner för att det har gått upp. En krasch kommer inte bara för att stocken med bolån vuxit kraftigt. Som om det fanns en naturlag som sa att går lån upp med X% så måste de sedan gå ner med X%. En krasch orsakas inte av avsaknaden av köpare, utan forcerade säljare. En tvingad forcerad säljare går ner i pris för att måste sälja, inte för att vill sälja. En säljare är inte forcerad om han kan betala räntebetalningarna. Kan han det lär han inte sälja till ett lågt pris. Räntan spelar en avgörande roll.

Tittar man på charts som tar in lån, ränta samt disp inkomst, så ser situationen rätt bra ut, särskilt ur ett historiskt perspektiv. Men det finns ingen som lyfter fram detta!

Kritikerna är snabba på att påpeka att kalkylen snabbt kan ändras om räntan stiger krafitgt… Och det mina vänner är vad diskussionen bör handla om. Eller snarare var inflationen kommer ta vägen… För det styr räntan!

http://www.riksbank.se/sv/Penningpolitik/Inflation/Inflationen-just-nu/

3.

En annan grej som jag inte fattar är att alla dem som är rädda för vad en krasch kan medföra för problem för samhället, är oftast dem som ivrar för att ta bort ränteavdrag, införa fastighetsskatt och tvingande amorteringar.

Jag är inte för ränteavdraget, jag tror på amortering som sparform…

Men Har de inte fattat att just den här typen av åtgärder i sig kan skapa just den situation de är rädda för?

4.

Sen är det klagan på alla som inte amorterar. För det första så är det oftast dem som inte kan amortera som borde amortera, så det löser inte problemet med eventuell överbelåning. De kan åtminstone inte amortera i tillräckligt hög takt.

För det andra så säger man inget om hyresgäster. Så här är det;

Hyra = ränta på lånen som hyresvärden har i bolaget (som även  inkluderar vinst till banken) + driftskostnader + vinst till hyresvärden

Jämför villaägares boendekostnader:

Ränta på lånet (som inkluderar vinst till banken) + driftskostnader.

Skillnaden är vinst till hyresvärden.

Skulle hyresvärden amortera på lånet, för den vinsten han gör, så sänker det knappast hyran. Amoreterar villaägaren på lånet så sänker det boendekostnaden.

En hyresgäst amoreterar inte en spänn utan går hela livet och betalar vinst till hyresvärden… allt annat är precis samma som en låntagare som inte amorterar.

Det finns rätt många likheter mellan en bank och en hyresvärd med andra ord.

Men säger någon, går priset upp är du som äger fastigheten vinnare! Relativt hyresgästen är du det, för där gynnar bara en prisuppgång hyresvärden. Men det motsatta gäller vid nedgång. Men är villaägaren en vinnare om priset på huset går upp? Njae säger jag. Har ditt hus gått från 2 till 10mkr, så har grannens också gjort det. Du kan bara realisera vinsten om du byter ner dig, eller flyttar ut i skogen och tältar. Det sistnämnda är knappast aktuellt för någon.

Exempel;

Du köpte ett hus för 2mkr, lånade 1mkr.

Huset stiger i värde till 10mkr.

två möjligheter, bo kvar eller sälja och köpa ett nytt för 9mkr (du gör dig skuldfri mao)

Marknaden kraschar och priserna halveras.

10/2= 5mkr – lån 1mkr=4mkr nettoförmögenhet

9/2=4,5mkr – 0 lån = 4,5mkr nettoförmögenhet.

Att byta ner sig är gynnsamt i en stigande marknad

Vissa hävdar att du som låntagare tar risken. Säg att priserna halveras som ovan. Hyresgästen betalar hyran i vanlig ordning. Villaägarens månadskostnad, ja den är också intakt. Vad är risk? Visst du kan riskera att ha negativ EK, vilket låser in dig? Men om du inte hade tänkt flytta, vad spelar det för roll? Vi har ju precis konstaterat ett positivt EK inte är så positivt då allt annat också stigit i värde, så du kan liksom inte göra nåt med låtsas vinsten. Lika mycket på låtsas som vinsten är vid en uppgång, lika mycket låtsas är förlusten vid nedgång. Tror du banken slänger ut dig på gatan så länge som du betalar räntan? Nej just det, varför det. Därför gör de det när priset gått ner realiserar de en förlust eftrersom du ändå inte kan betala din skuld… Och samtidigt får de ingen ränta på lånet som är kvar. Loose loose situation för både dig och banken. Lån/Pris är irrelevant.

Tänk om Sveriges banker i ett svep tog över dina lån, och ägandet av ditt hus, men du var delägare i huset med den andel du har idag. De blev hyresvärdar, och det enda du gjorde var att betala hyra till banken. Samma slant som idag! Hade det känts bättre? Vissa säger ja, särskilt dem som tycker svenskarna har för mycket lån…. men sanningen är den att det hade varit EXAKT samma sak.

Hyresvärden tar ut vinst av hyresgästen, banken tar ut vinst av låntagaren…

Men fastighetsägaren tar ränterisk, det gör inte hyresgästen hävdar någon? Njae, i hyresvärdens bolag är oftast kalkylräntan över 5%. Skulle den som äger sin bostad binda lånen med liknande ränta så skulle man få dem bundna på över 10 år. Alltså så skulle man bli av med ränterisken.

Det är väldigt små skillnader mellan en hyresgäst och en icke amorterande Banklånekund faktiskt! Det verkar vara få som fattar detta! Ingen pratar om det! Som hyresgäst är du alltså ”belånad” för du är med och betalar ränta på ett lån varje månad.

Att en bostadsrätts innehavarare blir av med jobbet och inte kan betala räntan, är exakt samma sak som att en hyresgäst som blir av med jobbet och inte kan betala hyran, vilket gör att hyresvärden (om vi i detta exempel säger att det bara finns en hyresgäst i huset) inte kan betala räntan på sina lån.

5. Men största irritationen handlar om avsaknaden av insikt att ingen kan veta hur det egenligen förhåller sig, vilket säger en del om våra sk. Experter.

Detta är också den punkt jag är helt säker på…

Vi är överrens om att fokus i diskussionen är om priserna ska falla eller inte. Vi är överrens om att en prisnedgång orsakas av forcerade säljare, och de säljer för att de inte kan betala räntan på lånet. Så vi vet att prisnedgången är kopplad till ränteuppgång av något slag. Ändå pratade man inte om det?

Dessutom, Vem VET helt säkert hur många som blir forcerade säljare när bolåneräntan är 3, 4, 5% eller ännu högre. fi/ Riksbanken kanske har en ide? men även om vi visste exakt hur många som blir forcerade säljare vid 5% ränta, hur vet vi hur många forcerade säljare som krävs för att skapa en krasch.. Det vet vi inte! Sen vid det specifika tillfället bör man ta in konjunktur och köparnas förutsättningar. Det är möjligt att det antal forcerade säljare som skapas vid 6% ränta är inte tillräckligt för en krasch om konjunkturen är tillräckligt stark, å andra sidan kan 4% ränta orsaka en krasch trots att antalet säljare är mindre, om konjunkturen är synnerligen svag. För många osäkra variabler!

Sen vet ingen heller helt säkert om räntan ska gå upp, när den ska gå upp ( om den nu går upp) och hur mycket?

Det är alltså inte möjligt att uttala sig så säkert som vissa gör.

Eller tror någon att vi får en krasch om räntan ligger kvar där den är idag?

Då förstår jag inte, för då skulle vi redan ha forcerade säljare i marknaden, och vem skulle ta ett större lån än  att man inte kan betala det månaden efter?

Många tror på att det är en eventuell lågkonjunktur, som triggar arbetslöshet, och som triggar krasch. Fullt möjligt. Men det är fel diskussion för även den som bor i hyresrätt får problem när de blir av med jobbet. Även den med ”rätt andel lån” får problem när inkomsten uteblir. Då handlar det inte om belåning i sig. Det är en annan diskussion.  Skulle diskussionen handla om att Sverige måste klara 15% arbetslöshet, ja då måste varje hushåll, även de som satsar på en hyresrätt, börja räkna helt annorlunda. Det är knappast relevant?

Nej, det saknas ödmjukhet inför fakta som saknas, och folk uttalar sig tvärsäkert! Detta måste grunda sig i okunskap, oinsikt  eller nåt annat!

Personligen tror jag risken är stor att vi har en grupp i samhället som inte klarar av slopade ränteavdrag, tvingande amortering, f skatt och stigande räntor. De kan mycket väl bli forcerade säljare och tvinga fram en krasch…. Men jag vet inte hur många de är vid varje given räntenivå, och vid vilken ränta det blir problem.

Jag tror även på högre räntor, men jag vet inte! Jag vet inte när och hur mycket… Jag bara tror, jag bara spekulerar, för jag är tillräckligt insiktfull i problematiken kring att veta….

Till alla er som går runt och säger att priserna är orimliga… vad underbygger ni det på? Är lånen också för stora? Vad underbygger ni det på? Är lånen för stora i förhållande till folks lön efter skatt? Eller är det så att ni tror att det är en kommande räntehöjning slår ut många? Varför kommer gå räntan gå upp? Är det för att inflationen kommer gå upp? Vad är det som kommer pressa upp inflationen?

Jag tror de flesta bara tycker att en bostad som gått från 1mkr till 8,5mkr är en stor uppgång, och 8,5mkr är ett stort belopp. Sorry, men den analysen är fel, den håller inte!

Nej, inslaget i aktuellt borde heta, fastighetspriserna upp med 750%. Var kommer räntorna ta vägen de kommande åren? Men de måste skruva det åt det populistiska hållet, eller fattar de inte bättre, eller både och?

Först då hade vi kunnat ha en kärnfull, om än komplicerad, diskussion huruvida det kan orsaka problem eller inte.

Bankerna säger att de är försiktiga och kalkylerar med väsentligt högre räntor när de ger lånelöfte. Stämmer det så borde det vara lugnt. Fi och Riksbanken är något mindre positiva. Men mest skrämmande är undersökningar där man frågat folk om de kan bo kvar om deras boende kostnader går upp med 50%, där 1/3 säger att det ser tajt ut. Var är sanningen… någon som vet?

ps. Sen är det en annan femma om räntorna går upp, hushållens köpkraft minskar (för de måste betala mer i räntekostnader), vilket gör att ekonomin bromsar in, några blir av med jobbet, de kan inte betala sina räntekostnader, de blir forcerade säljare, priserna går ner, pessimismen sprider sig även bland folk med stark ekonomi, fler blir av med jobb, fler behöver sälja osv….

MEN pratar vi svag konjunktur, och stigande arbetslöshet, så är det en helt annan sak. För då borde alla, belånade, obelånade (för de har också boendekostnader), hyresgäster, alla, kalkylera med att en boendekostnad inte får vara högre än att man klarar den på två dåliga A-kassor i en familj. Är det rimligt?

Diskussionen måste gå från pris och lån, till att diskutera ränteutsikterna. Att stå och bråka om svenskarna är överbelånade eller inte baserat på att de tar lån för att köpa något som gått upp med 750%…. sorry, men det är bara korkat.

ps2. Jag har sagt det innan och säger det igen. Bankerna borde regleras så att de  varje år måste gå ut och fråga sina kunder vid vilken räntenivå på lånet som gör att de inte kommer klara sin bostad. Därefter kan vi börja resonera vid vilken kvantitet forcerade säljare som orsakar problem. 100,000 forcerade säljare skapar nog problem, 1,000 stycken gör det inte osv. Redan idag finns det antal forcerade säljare, dvs folk som blir av med jobbet och inte får ihop det. Men de sväljs ju av en stark marknad. De ska vara glada att de inte blev av med jobbet i en dålig marknad. Sen när vi bestämt oss för vad som är en kritisk nivå, då vet vi också vid vilken ränta som vi får problem, sen kan vi diskutera förutsättningarna för att ränta ska gå dit….

Jag har slängt ur mig många gånger att alla låntagare måste klara att betala 5% ränta på sitt lån. Säg att man har 1mkr i lån. Då måste man ha råd att avsätta 50,000kr varje år. Med ränteavdrag idag är det egentligen 7% ränta (7% *0,7=4,9%). Måste personen ifråga amortera 10,000kr om året, ja då har man 40,000 över till räntor, dvs 4%. Poängen är att alla måste kunna avvara 5% av sitt totala lån varje år. Amortering eller inte. Ränteavdrag eller inte. Fastighetsskatt eller inte. Jag är den förste att erkänna att jag har ingen aning om 5% av ditt lån kommer räcka, för att du inte ska bli en forcerad säljare i framtiden. Men mellan skål och vägg känns det som en säkerhetsmarginal som skulle kunna fungera över tiden.

Sen tror jag att när man bestämt sig för en siffra så gäller det att ha en Noll VISION, dvs att ingen ska få ligga över den.

Regeringen verkar ha tagit en annan runda. Dvs om alla hade 50% loan/value så löser det problemen. De har en poäng, om alla har lån som uppgår till 50% av bostadens värde… så är också sannolikheten rätt stor att de kommer klara att betala 5% i kostnader på just det lånet. Men bara av den enkla anledningen att lånet är mindre idag om det utgör 50% av bostadens värde än 80%. Faktum är ändå att detta är ingen lösning. Prissvängningarna i framtiden påverkar inte folks månatliga kostnad. Lånets storlek kan vara för stort även vid 50% loan/value, beroende på var räntan ligger. Loan/Value säger inte ett dyft och är absolut ingen garanti för att vi ska klara framtida problem. Säg att någon hade 80% loan/value för några år sedan… men idag, tack vare prisuppgången, har 50% loan/value. Är de safe.,….. INTE ALLS.

Problemet är att någon som har 80% lån/värde idag, och ämnat att amoretera ner 1% om året i 30 år, och till slut nå 50%, löser inte problemet för att får vi en kraftig ränteuppgång inom de närmaste 5 åren så har personen fortfarande minst 75% loan/value. Sen vet vi inte heller om det hushållet som köpte en lägenhet för 2mkr, och lånade 1,8mkr av dem kanske har en samlad disp inkomst på 1mkr om året. Då är boendekostnader på 5% X 1,8mkr = 90,000kr en piss i missisippi. Detta är bara ett exempel. Poängen är att loan/value är ett dåligt mått.

Säg att priserna halveras i ovan exempel. Från 2mkr till 1mkr. Ska de tvingas att amortera ner lånet från 1,8 till 0,5mkr? Visst, med den lönen är det inga problem (och missförstå mig inte, med den lönen borde de spara, och amortering är en utmärkt sparform) men vad är risken i kalkylen????

Till media har jag ett råd,

Det finns bara två frågor att diskutera:

1. Hur många låntagare klarar inte Väsentligt högre räntor. (här finns det en sanning)

2. Var kommer bolåneräntorna att vara de närmaste åren. (här finns ingen sanning, bara mer eller mindre kvalificerade gissningar)

Allat annat är ointressant!

Men för oss vanliga människor så går det rätt lätt att se om sitt eget hus, oavsett vad de säger i TV….

GÖR SÅ FÖLJANDE BERÄKNING:

(Ditt hushålls totala lånesumma*) X 5% /12 = Summa

FRÅGA DIG SJÄLV, KLARAR JAG/VI ATT AVSÄTTA DEN SUMMA VARJE MÅNAD

Om svaret är JA, så kan du sova rätt lugnt, Om svaret är NEJ så ska du nog ta en funderare om du inte ska försöka anpassa lånet till en nivå så att kalkylen funkar. Antingen genom att amortera eller ett lite billigare boende.

I nästa steg ska du fundera över att amortera. Inte för att du behöver det, utanför att det är ett utmärkt sparande. Dessutom kommer det kännas lite bättre den dagen vi får en fastighetskrash om du har lite mindre lån. Inte för att det spelar någon roll i praktiken, men det kommer kännas bättre.

Dessutom är det inte fel att byta ner sig i en stark marknad. Precis som det inte är fel att byta upp sig i en svag marknad. Folk gör, av logiska skäl, oftast tvärtom.

Logiken är enkel, om du bor i en bostad som är värd 1mkr men vill byta upp dig till en för 2mkr. Mellanskillnad 1mkr. Men du väntar ett år. Då har priserna gått upp med 10%, till 1,1mkr och 2,2mkr, mellanskillnad 1,1mkr. De flesta är glada för att deras bostad gått upp i pris, men de borde vara ledsna.

ps. Såg den här videon som ironiskt nog fick mig att tänka på den Svenska bostadsdebatten.

Tycker ju nästan synd om killen, de som intervjuar honom fattar liksom inte. Varför gör dem inte det???? De är liksom fast i tanken att döma ut alla muslimer, trots att han klart och tydligt säger att det är väldigt landspecifika problem, som har sina förklaringar. Det påminner som sagt mycket om den svenska bostadsdebatten. Folk har liksom bara bestämt sig att 750% prisuppgång, och uppgången på lån tillsammans bara betyder bubbla. Punkt. När man hävdar att det är kostnaden på lånet, som är fullt jämförbar med hyran för en hyresgäst, i kombination med hushållets inkomst, som sätter ramarna för vad folk är beredda att betala. Det går liksom inte in!

Ni måste fråga er själva;

Om man inte hade fått låna pengar, var hade priserna varit då?

Om du hade varit arbetslös, hur mycket hade fått låna då?

Om räntan på lånet hade legat på 10%, hur mycket hade folk lånat då?

Om räntan hade varit 10%, hur mycket hade banken lånat ut då?

Räntorna är extremt låga idag, vet du varför?

Om räntorna går till 10% de närmaste åren, varför gör dem det?

Om räntorna ligger kvar på dagens nivå, vad händer då?

ds

I runda slängar ser FEDs balansräkning ut så här:

Tillgångar:

3000 mdr Treasuries (dvs statspapper av olika slag)
1500 mdr MBS (Mortgage Backed Securities, dvs bostadsobligationer)

Skulder

1500 mdr Money in circulation
3000 mdr Reserves (in Banks)

För det första,

FED har alltid och kommer alltid sitta på Statspapper. Det är en del av penningpolitiken i praktiken.

För det andra,

FED har alltid, och kommer alltid att ha en post som heter Money in circualtion, och den här kommer växa i takt med den nominella tillväxten i ekonomin på lång sikt.

För det tredje,

När man talar om att FED har använt sin balansräkning i syfte att uppnå sina mål med Asset inflation och göra en expansiv Finanspolitik möjlig (i tider när privata sektorn inte finns där) så handlar det om att man blåst upp posten RESERVES. Innan Lehman var den posten NOLL. Nu är den stor som ca 20% US BNP.

För det fjärde,

Att man drar tillbaka de månatliga tillgångsköpen av Trs och MBS, är inte Exit. Det är egentligen ”No entry”. Dvs när man KÖPER (dvs kör QE) så ökar Tillgångssidan, OCH Reserves. Men bara för att man SLUTAR köpa, som nu efter oktober, så innebär det INTE att Tillgångar och Reserves kommer att MINSKA. Bara SLUTA att ÖKA. Det är alltså ingen exit. Det är tapering av QE.

För det femte.

Exit är egentligen när Tillgångar, eller ännu viktigare, Reserves börjar att minska.

för det sjätte

Reseerves minskar när tillgångar minskar

för det sjunde

Tillgångar kan minska på två sätt. Antingen att man säljer dem i andrahandsmarknaden. INTE TROLIGT ALLS. Eller att man låter dem förfalla, och att man inte väljer att ersätta dem med nya. TROLIGT!

Hittills har FED sagt att man RULLAR över allt som förfaller. Dvs förfaller en MBS, så köper man en ny. Förfaller ett statspapper, köper man en ny. Detta gör att Tillgångssidan är intakt, och därmed Reserves.

Så även om man slutar med QE, dvs slutar att köpa MSB och TRS, så slutar man inte. Man är i marknaden som köpare i syfte att täcka dem som förfaller. Man slutar att vara nettoköpare för att vara mer exakt.

Men någon gång kommer Exit, och det innebär att papper förfaller, utan att man väljer att köpa nya. Då slutar man att vara köpare i marknaden. Eller. Njae, vid vanliga REPOR, som påverkar Money in circulation, så kan man fortfarande agera i marknaden.

Tillbaks till EXIT. Det innebär att Tillgångar krymper, och således också Reserves. I praktiken innebär det att staten måste betala FED cash för ett statspapper som förfaller. Normalt sett gör de en emission av nya papper, som gör att de får in pengar så att de kan betala de gamla som förfaller. När FED är med och tecknar nya är det ju inga problem, då det som händer är att man byter ut ett papper mot ett annat. Inga pengar behövs egentligen, en sk . rullning. Men om FED inte finns som köpare, då måste Amerikanska staten hitta någon annan, för att få in pengarna att betala FED med. Då går man från som idag, dvs med QE där man är nettoköpare av statspapper, till att i november vara netto ingenting, dvs man rullar över, och är därmed vare sig netto köpare eller säljare, till att vara netto säljare. Det är EXIT. Staten har även möjligheten att amortera. Det gör man genom att köra ett budget ÖVERSKOTT, som gör att man kan ta av överskottspengarna och amortera ner skulden. Då behöver man inte sälja statspapper. Detta är inte troligt. Stater amorterar i regel inte. Eftersom skuldsättning i statliga sammanhang är Skuld /BNP, så vill de flesta minska skuldsättningen genom att låta BNP växa snabbare än skulden, och således minskar kvoten. Ungefär som du hade resonerat att din skuld är inte intressant i absoluta termer utan i Skuld / Disp inkomst, och där du istället för att amortera hellre satsar på att öka Disp inkomsten.

Men om nu förfallostrukturen är KEY för EXIT… hur ser den ut?

Jo bland tresauries, från bills (dvs växlar med löptid på upp till ett år) till 4 års obligationer så är man en MYCKET lite ägare. Dvs pressen de närmaste 4 åren att det ska finnas en jätte som inte vill rulla över sina papper, och därmed tvinga övriga aktörer att ta på sig denna roll, är väldigt liten. MEN, efter 2018, och framåt då är FED en jätteaktör. Den tiden den sorgen kanske!

På bostadsobligationssidan verkar det se annorlunda ut. Det är inte år på axeln utan kupong så jag är lite osäker på hur man ska hantera detta. Jag är också osäker på hur den marknaden fungerar i USA. I Sverige tror jag det är Spintab, Statshypotek mfl som ger ut bostadsobligationer, vars pengar senare lånas ut och som det köps bostäder för. (du trodde väl inte det var spararnas insättnings pengar som finansierade detta?). Om det amerikanska systemet är likadant som det Svenska så innebär det att ägare av MBS, dvs FED, har en fordran på den som gav ut pappret, dvs Fannie Mae, Freddie Mac, Banker mfl.

Så om FED inte vill teckna nya, utan få in cash, så är det bankerna som ska betala ut dem.

Men samtidigt har bankerna en fordran på FED genom Reserves, och FED har en skuld till bankerna genom Reserves. Hmmmm. Nu börjar det bli intressant!

Som jag ser det så minskar MBS när FED få in cash. Detta gör att hos FED minskar MBS och Reserves. Pengarna river FED i småbitar lika enkelt som man en gång tryckte dem!

Frågan är vad som händer hos banken. Bank reserves (tillgång hos Bankerna och som motsvaras av samma post hos FED fast på deras balansräkning) borde minska, men för att detta ska balansera så borde även deposits (som är bankernas största skuldpost) minska?

Vi kommer få all anledning att återkomma till detta, men ett är säkert. Det ska bli intressant att följa bostadsräntorna i USA kommande åren… och även om Amerikanska hushåll har deleveraged (som till stor handlar om att tillgångar vuxit i värde framför att man amorterat av faktisk skuld, om man inte var tvingad till att lämna huset 08-10) så kan en ränteuppgång, precis som i Sverige, få en klart dämpande effekt på amerikansk ekonomi (konsumtion är 70% av BNP) de kommande åren.

Alternativt får FED skita i att INTE rulla över dem, om de märker att det blir för tufft….

Men då krymper å andra sidan inte BR heller!

Time will tell..

Idag var inget kul dag på börsen. Tur man hoppade av häromdagen :-). Skämt åsido, om två dagar kan man ligga snett igen. Ska bli intressant att se nu… vi har ett gap kring 1333, och stöd på 1321. Vi har även den stigande trenden sedan 2011 som möter upp vid ca 1310 och stiger. Så länge som detta håller så är det Buy the dips. Men bryts den här så väntar 1130-1200, som även är ett utmärkt fundamentalt köpläge givet den info vi har idag. Men base case rent tekniskt är att man ska utnyttja dagens svaghet att köpa aktier.