Kortsikt's Blog

Jag antar att de flesta lyssnat på Di.se intervju med Ingves…

https://www.di.se/nyheter/stefan-ingves-det-ar-ett-samhallsexperiment-vi-aldrig-gjort-tidigare/

Som vissa har noterat så försvagades kronan mot euron igår. Vi nådde nästan 10kr. Men det var aldrig kronan som var särskilt svag, vilket man kanske kan tro givet datan kring inflation och bostadspriser. Utan det var Euron som var stark. Det var tydligen BNP data i Europa som var bra. Den kom in i linje med den preliminära så jag fattar inte riktigt uppståndelsen. Vad jag inte heller förstår är varför tyska räntor, korta som långa, inte rört sig ur fläcken om nu euroområdet är så blomstrande efter gårdagens data. Amerikanska räntor har inte heller rört sig. Räntorna förklarar inte Eur/Usd rörelsen med andra ord.

I min värld har dollarn varit på väg att korrigera hela 1,03-1,21 rörelsen mot euron. Jag har tagit sikte på 1,12-1,14 typ. Den fundamentala förklaringen är att FED är hökigare än marknaden kanske tror mot bakgrund av att inflationen är temporärt låg, samt ECB är duvigare än marknaden tror mot bakgrund av att den hyggliga tillväxten trots allt inte för med sig vare sig stora löneökningar eller inflation givet resursutnyttjandet. Den tekniska förklaringen är ren rekyl och mean reversion… något valutor gärna sysslar med från tid till annan.

Men den senaste rörelsen i Euron får mig att tvivla tekniskt. Stänger vi över 1,19 så är risken hög att rekylen är över. Men varför är jag klart osäker på…

Ovan är en mycket kortsiktig analys. Den långsiktiga är annorlunda. Nedan bild visar spreaden mellan den 2-åriga realräntan i Tyskland och Sverige. Enligt mig den klart bästa indikatorn för Eur/Sek. Den pekar idag på att kronan borde vara på väg mot ca 10,70kr. Om Riksbanken förlänger QE, så kommer svenska 2-åringen förbli nedtryckt, och kronan lär fortsätta försvagas. Men lyfter Riksbanken bort QE så är det min bedömning att 2-åringen inte ska ligga på -0,80% utan snarare upp mot 0,0%. ALLT ANNAT LIKA så skulle det innebära att spreaden nedan faller från ca 1,0% till 0,20% vilket implicit innebär att eur/sek ska ligga strax under 10kr. Dvs där vi är idag. En värld med fortsatt QE motiverar alltså en krona upp mot 10,70 eur/sek. En värld utan ca 10kr. Givet att svensk ekonomi har gått rätt bra under en tid när kronan pendlat mellan 9-10kr så borde det inte vara några problem för Ingves att lyfta bort QE. Notera att denna analys bygger på allt annat lika, dvs vi har inte ändrat på tyska 2-åringen eller inflationsantaganden.

Sen i nästa steg är det frågan om Ingves kan dra upp styrräntan nästa år till 0,0% för att ligga på par mot ECB? Står styrräntan i 0% så är det min gissning att 2-åringen står i ca 0,50%. Det innebär ca 50 punkter till på spreaden. Från 0,20 till -0,30. Då pratar vi en krona ner mot 9kr. Vi vet sen tidigare att Ingves sover lugnt så länge som kronan är över 9kr, men han vill inte se att den går under detta.

Summasumarum. Han borde kunna lyfta bort QE och kronan bör inte förändras så mycket. Inte enligt nedan i varje fall. Men han kanske är orolig för signaleffekten och väljer att ligga kvar. Ser man till intervjun så skjuter han ju hellre över inflationsmålet, än riskerar det. Detta genom att strama åt vilket slår mot tillväxt, jobb och inflation. Sen när det kommer till räntehöjningar så får vi se. Det ska flyta en del vatten under den bron för att kunna veta idag. Hade jag varit honom hade jag lyft bort QE, och sen inväntat data och tagit ett kvartal i stöten.

US Core PPI kom in på 2,4% mot väntat 2,3 och fg 2,2… på väg upp men inte så mycket att oroar sig för än så länge.

US Core CPI kom in på 1,8% mot väntat 1,7 och fg 1,7… en notch högre. Då har den kanske bottnat? Indikerar en Core PCE på ca 1,3%.

Retail sales kom in som väntat. Positiva revisioner. Ingen kioskvältare. Empire Index kom in på 19,4 mot väntat 25,1 och fg 30,2… svagare men fortsatt på en hög nivå med tanke på ISM.

OMX var nere på 1612 idag…. med fingret på köpknappen eller?

Äntligen en intelligent människa som försöker förstå vad som händer. En människa som stannat upp och sagt, men hallå, riksbankens och feds räntebanor har varit fel i många år. Vad är det som säger att de ska få rätt nu? Fråga dig istället, vad är centralbankerna missar i detaljerna?

https://www.di.se/nyheter/chefsekonomen-troga-loner-tvingar-ingves-till-retratt/?mobile=1&loggedin=true

Får hon rätt så är hon ensam om detta då det inte finns en enda ekonom där ute som inte tror på nån form av höjning nästa år! rätt el fel, intressant är det! Det skulle i varje fall inte vara första gången Riksbanken och bankekonomerna tror på högre räntor utan det blir av.

Tror ni amorteringskravet kommer slå hårt? Tänk om!

https://www.affarsvarlden.se/bors-ekonominyheter/sa-dribblar-bankerna-med-amorteringskravet-6883913

Det här handlar alltså om storleken på lånelöftena. Genom att banktjänstemannen skriver in amorteringsbeloppet så minskar utrymmet för räntekostnader, och därigenom storleken på lånet. Men om de har sänkt KALP beloppet så kompenserar detta för vad hushållen får låna. Om de här tar ut varandra så får man låna lika mycket som innan, trots amorteringskrav. Det gör att prisbilden på bostäder potentiellt inte förändras. Bankerna är som sagt sugna på att låna ut så mycket som möjligt. Det är deras enda sätt att tjäna pengar på. För bolånetagaren ökar boendekostnaderna såklart eftersom de tar lika stora lån men får amortera ovanpå räntekostnaderna. Det är ingen som bryr sig såklart då räntorna är så låga, men skulle de stiga så blir det problem. Undersökningar visar att hushållen inte tror på högre räntor. De har hittills haft rätt. Men det handlar mer om tur än skicklighet.

Jag säger det för miljonte gången, inför ett skarpt skuldkvotstak så behöver vi inte oroa oss över bankernas sätt att räkna fram sina lånelöften på!!!

ps. Jag är ingen stor supporter av Vänsterpartiet, men deras syn att bolånetaket om 85% bör tas bort är en riktigt bra ide. De har fattat vad som sätter kuggar i hjulen för att ta sig in på marknaden. Att unga däremot tvingas till små lån som gör deras ränterisk och en rimlig chans att amortera ner lånet över sin livstid är däremot en mycket bra ide Ds.

Ps. Ni måste se intervjun på SVT Play där Jan Eliasson intervjuar Koffi Annan. Kloka  herrar… tänk om alla var lika kloka som dem. Och Det är väl lite av problemet, världen består inte bara av kloka män och kvinnor… Ds.

Styrkan i OMX ville inte infinna sig i förra veckan. Index fortsatte ner och därmed försvann chanserna till att nå en ny ATH på kort sikt. Index var nere på 1,618 igår vilket är Fib38% av uppgången sedan i augusti. Fib50% ligger på ca1,600 och risken är stor att den kommer att testas. Så länge som den håller kan man vara tekniskt positiv till börsen på lite sikt. Idag studsar det. Det är fyndköpare som är inne i marknaden, samt alla som missade hela höstuppgången som börjar plocka på sig. Säljarna är alla som tror det kommer bli värre längre fram. Om vi ska testa 1,600 så lär den här studsen inte ta oss högre än till 1,650ish. MEN Bryts 1,650 ska man vara snabb och ta sig in i marknaden igen. Då har denna korr bara varit en stor fint. DAX har precis som vi korrigerat ganska hastigt, och jag sneglar på den för att få vägledning. Bakgrunden till den här korren är diffus. Jag tror marknaden bara var lite för överköpt, för många var överviktade, för många siktade på nya ATH. Men den typen av korrar brukar blåsa över rätt snabbt i en stigande trend.

Valuegard/HOX bostadsprisdata visade en nedgång på 3% jmf förra månaden. Största nedgången sedan 2008. Samtidigt har den 5-åriga bostadsobligationen gått från 0,5% till 0,4%. Se chart nedan

Ser ni vad jag ser? Den här dippen påminner om exakt samma dipp vi hade förra året efter man infört det första amorteringskravet. Ni såg vad som hände sen!!! Just de, marknaden repade sig. Amorteringskravet hade en begränsad inverkan. Då berördes ändå alla som tog ett nytt lån som motsvarade 50% av bostadens värde eller mer. Det var rätt många. Nu kommer alla beröras som tar ett lån som är större än 4,5X deras bruttolön. Det är färre. Jag tror, precis som finansinspektionen, att inverkan på nedsidan kommer vara begränsad. Däremot får det konsekvenser för prisstegringar framöver då marginal effekten av att ta stora lån, i förhållande till pris och bruttolön, nu kommer innebära 3% amortering vilket blir en hel del att bära i månaden även för en högavlönad.

En skillnad från förra hösten är att den 5-åriga bostadsoblisen föll från knappt 1,0% till 0,2%. Det bidrog positivt till lånelöftena. Vi har inte riktigt samma utgångspunkt idag. Men ovan chart talar ändå sitt tydliga språk. Givet att räntorna INTE drar eller att vi trillar in i recession, så är det mycket troligt att bostadspriserna har en liten nedsida från dagens nivåer. Chanserna till att priserna till och med börjar stiga under nästa år är ganska goda. Dagens stök handlar om ett visst överutbud, som kommer rätta till sig. Ett mediadrev som gör hushållen oroliga och skapar en köparens marknad, samt bankernas krav på att sälja innan man köper. Det här är effekter som är övergående. De orsakar INTE en krasch. Det kan däremot en ränteuppgång göra.

Därför är det intressant att vi även hade inflationsdata i Sverige idag.

KPIF kom in på 1,8% mot väntat 2,0% och fg 2,3%. Dito ex Energi kom in på 1,8% mot 1,8% väntat och fg 1,9%.

Ni som läst bloggen kan inte vara förvånade. Resor, krona och gud vet allt har temporärt tryck upp inflationen. Dessutom ligger lönerna på en nivå som är förenligt med inflation kring 1,7%.

Vad innebär detta för Riksbanken? Tja, de har haft rätt bra koll på kärninflationen tror jag. Det är media som var lite uppspelta innan när vi var över 2%. På samma sätt är de nästan lite förvånade nu när vi är under 2% igen. Räntehöjningar är inte aktuellt såklart. Frågan är om de kan och vill lyfta bort sina 15mdr SEK i QE per månad från och med nästa år? Givet att kronan bryter upp idag mot euron vilket tekniskt indikerar att vi är på väg mot 10ish kr så är denna svaghet ett ypperligt tillfälle att plocka bort QE i december. Samtidigt är jag den första att erkänna att han mycket väl kan förlänga det till både Mars18, juni/juli18 samt September18. Men om han har som långsiktig ambition att normalisera penningpolitiken mot ECB, dvs höja från -0,5% till 0,0% så måste han fasa ut QE innan ECB gör det.

De flesta verkar vara överrens om att dagens svaga bostadsdata i kombination med inflationsdatan kommer att göra Riksbanken mindre hökig. Det är därför kronan försvagas. Jag säger bara att det finns väldigt lite som talar för att prisnedgången fortsätter, snarare tvärtom. Jag säger bara att dagens inflationssiffror borde vara väntade för alla med lite djupare kunskaper. Detta sammantaget gör att jag inte är lika säker som marknaden på att han INTE kan ta bort QE. Samtidigt kostar det väldigt lite att förlänga.

För att slutligen återknyta till grafen ovan. Dagens inflationssiffra driver inte på räntorna i det korta perspektivet. Tvärtom. Allt annat lika innebär det att bostadsoblisen kan sjunka härifrån, inte stiga, vilket skulle vara positivt för lånelöftena och därmed priserna.

Men jag vill också lyfta fram en viktig observation, nämligen, QEs framtid är troligtvis viktigare för bostadspriserna än vad det utökade amorteringskravet är. Så här är det…

1, bostadspriserna styrs av lånelöftena över tid

2, lånelöftena styrs till största del av den 5-åriga bostadsobligationen

3, 5yrs bostadsoblis, idag 0,41%, styrs till stor del av den 5yrs statsoblisen -0,14%.

4, den 5yrs statsoblisen påverkas till stor del av korträntan, låt säga att det är den 2yrs statsoblisen.

Den senare ligger idag på -0,82%. Detta är uppseendeväckande! I en normal miljö ligger den ca 50 punkter högre än styrräntan. Normalt hade varit 0% alltså. Men eftersom marknaden efter dagens bostadsdata, inflation och krympande statsskuld så spreadar den isär. Skulle synen på QE förändras, så finns det uppsida kan man lugnt säga. Detta riskerar att dra med sig bostadsoblisen, lånelöften och priser…. vi är inte där ännu, men det kan vara värt att ha i bakhuvudet!

Läste nedan krönika av Claes Folkmar… väldigt insiktsfullt

https://www.aktiespararna.se/nyheter/sa-drabbar-nya-amorteringskravet-spararna

Trots detta stöttar jag Finansinspektionen i deras föreslagna reglering. Jag har sagt det innan och säger det igen. För att vi ska sova gott om natten och veta om att svenska hushåll har rätt storlek på sina lån, vilket implicit innebär att bostadspriserna är på rätt nivå, så kan vi inte ha hushåll som har högre skuldkvot än 5X.

Detta råder inte amorteringskravet bot på, men det gör det dyrare att ligga över 4,5X vilket borde få en viss marginaleffekt. Hursomhelst, Claes är inne på ett viktigt spår. Amorteringskravet gröper ut plånböckerna hos hushållen. Visst, amortering är sparande, inte kostnad, men den tvingande aspekten är dålig. Dels ur Claes perspektiv, dels för att de kan behöva tusenlapparna den dagen räntorna är högre. Mitt förslag är följande:

1, Inför ett skarpt skuldkvotstak på 5X, på hushållens samlade skulder inkl andel i Brf skuld.

2, Slopa 85% regeln. Det är den här som stänger ute unga utan bostadskarriär. Det är bättre att låna 2mkr till 100% än 3mkr till 85%.

Jag kan också tänka mig en variant där man får låna 100%, men sen tvingas till amortera 3% av lånet under 5 år. På så vis kommer man ner till 85%.

Som det är nu är det bara unga med rika föräldrar och unga med möjlighet att ta dyra blancolån som kan ta sig in i marknaden!

3, Slopa Amorteringskravet. Det är bättre att alla tar RÄTT lån från början. Amorteringskravet höjer dessutom systemrisken i händelse av ränteuppgång

4, Låt ränteavdrag ligga kvar. Ett borttagande ökar systemrisken idag. Ryck inte tusenlappar från folk idag. De kan behöva dem i händelse av ränteuppgång.

5, Ta bort ränteavdraget när vi vet att 100% har under 5X skuldkvot.

6, Inför inte fastighetsskatt. Slår mot folk med fint hus och liten inkomst. Unga som ärver sina föräldrar, pensionärer etc.

7, Tvinga inte folk att binda lån. Kostar bara mer över tid. Låna rätt pengar istället. Bundna lån förfaller ändå nån gång.

8, Inför ett trafikljussystem så vi vet vilka banker och hur många av låntagarna som simmar utan badbyxor. Innan flod blir ebb.

9, Subventionera bygge av billiga hyresrätter. Det är vad bostadsbristen handlar om.

10, Så länge som folk byter bostad, ska man kunna göra det utan att betala reavinsskatt (givet att man flyttar över HELA beloppet in i nästa boende). Idag motverkar den bara rörlighet som gör att pensionärer bor kvar på 200kvm när de behöver 50kvm, och småbarnsfamiljer har det tvärtom! När man hoppas av bostadskarusellen, dvs om man flyttar utomlands, till ålderdomshemmet eller dör…. då får man betala full skatt.

Tvinga folk att låna mindre – det lånade beloppet ska vara kopplat till inkomstutveckling – inte ränteutvecklingen

Ryck inte tusenlappar från folks plånböcker – det bromsar bara ekonomin och de lär behövas den dagen räntekostnaderna ökar

Mindre storlek på lånen gör inte att folk inte kommer kunna köpa sig en bostad. Priserna är en funktion av utlåningen, inte tvärtom!

Banker, mäklare och bygg- och fastighetsbranschen vill se höga priser, implicit höga lån. Det är bara dem som tjänar på det!

Stigande priser innebär bara att lånen växer i absoluta termer med tanke på att de flesta byter upp sig under större delen av sin bostadskarriär. Fallande priser är teoretiskt bättre ur det avseendet, men det skapar förvisso andra problem som tex sammansättningen av bostadsobligationer, konsumentförtroende etc. Priser som rör sig med inkomstutvecklingen är att föredra. Senaste 15 åren har lånen (läs även priserna) stigit med 9% om året. Det har inte inkomsterna. Det har INTE gjort oss rikare som alla tror. Eftersom vi aggregerat måste ha någonstans att bo så är den här rikedomen inte realiserbar på aggregerad nivå. Det enda det har medfört är att vi har högre skuldsättning sett till Lån/Inkomst vilket kommer svida, både på individuell basis och för ekonomin i stort, den dagen räntorna är högre.

Jag hoppas och tror att Bylund och regeringen godkänner Amorteringskravet (även om jag inte tycker det är optimalt utformat då det påverkar cashflow negativt helt i onödan). Dels för att de inser att det är rätt väg att gå. Dels för att de sitter i regering, det gör inte oppositionen (oppositionen kommer kritisera dem för vilket beslut de än tar). Dels för att de underminerar den ställning som de redan gett Finansinspektionen om de inte godkänner.

Senare idag kommer PPI från USA, samt imorgon kommer CPI. To be cont.

ps.

https://www.di.se/nyheter/hans-bolander-inte-muntert-for-dem-som-maste-salja/

Inte kul att sälja säger Bolander. Om jag säger att 90% av säljarna även är köpare, och de allra flesta byter upp sig, och så länge som man byter upp sig så blir mellanskillnaden MINDRE. Kan hända det blir knepigt för någon som köpte till 85% belåning för kort tid sedan. Deras EK blir radikalt sämre, vilket gör att de inte kan ”utnyttja” den fulla potentialen att byta upp sig.

Att de 10% som lämnar marknaden gör det för ålderdomshem, graven eller Spanien. De har i regel gjort en rätt fin bostadskarriär! Medan de som är nya köpare är unga med begränsat EK, och som gynnas av låga priser.

Hur problematiskt är det med en prisnedgång då?

Jovisst, för bolagen inom nyproduktion är det inte kul….. men de byggde ju fel bostäder från början. Deras affärside byggde på lösa grunder. Kanske de får skylla sig själva eller? Ds.

Många har säkert läst

Beviset

där jag härleder de stigande skuldkvoterna med den 5-åriga bostadsobligationen. Anledningen var att jag är orolig över de senaste årens stigande skuldkvoter som gjort svenska folket och ekonomin sinnesjukt räntekänslig, och med bakgrund av detta behovet av att införa ett äkta skuldkvotstak.

Vad jag inte skrev om så mycket var själva prisbilden. Även om den är en funktion av just detta. Jag anser att priserna är rätt sekundära jämfört med skulderna och skuldkvoterna.

Jag har under många år hävdat att

1, priserna till största del är en funktion av lånens storlek.

2, Storleken på lånen bestäms av lånelöftena.

3, Lånelöftena är en funktion av inkomst, KALP-analys, men FRAMFÖRALLT kalkylräntan.

4, Kalkylräntan är oftast det 5-åriga bolånet med ett påslag.

5, Det 5-åriga bolånet finansieras av den 5-åriga bostadsobligationen. De är väldigt tajt korrelerade.

6, Således är skulderna, och därigenom priserna ytterst en funktion av den 5-åriga bostadsobligationen. Inte bara, supply/demand, löneutveckling och KALP spelar roll. Men en klart mindre roll än de flesta tror.

Nu när det finns en oro kring själva prisbilden, så har jag hävdat att oron är övergående så länge som räntebilden inte förändras. Många har frågat om jag inte kan visa detta illustrativt.

Nedan bild visar kopplingen mellan prisbild och den 5-åriga bostadsobligationen. När det kommer till prisbild har jag valt HOX/Valuegards index över Bostadsrätter i Stockholm. Det är lägenheter i Stockholm som har den starkaste kopplingen till räntan och som reagerar snabbast på förändringar. Övriga riket korrelerar naturligtvis med Brf i Stockholm, men oftast med fördröjning samt att det finns lokala avvikelser. Den ljusblåa linjen är 5-åringen, den svarta är samma fast 18 månaders glidande medelvärde. Jag tycker mig se en rätt tajt korrelation mellan priserna och 18-månaders glidande medelvärde. Notera att räntan är omvänd, dvs om den sjunker så stiger priserna och tvärtom.

Det som är intressant är inte bara hur fint den förklarar priserna utan också att den gör det med fördröjning. Det finns en logiskt förklaring till den här fördröjningen. I en bostadsaffär så har köparen fått sitt lånelöfte en god tid innan har avslutar sitt köp. Det lånelöftet bygger i sin tur på en kalkylränta där det 5-åriga bolånet ligger till grund. Det 5-åriga bolånet förändras relativt sällan och med en laggande effekt mot den 5-åriga bostadsobligationen.

Var står vi nu? Ja samtliga linjer ligger i princip på varandra vilket visar att marknaden utifrån det här är ganska korrekt prissatt. Så länge som bostadsoblisen inte drar så är det ganska troligt att priserna kommer vara stabila på närmaste 12-18månaderna.

Därför undrar jag lite om höstens turbulens inte är ett köpläge, givet att man inte tror bostadsoblisen kommer öka till 1,0-1,5%. Mäklarna har ju flaggat för en nedgång på priserna om 10-15% i oktober. Det skulle eventuellt kunna förklaras av ökat utbud och tuffare amorteringskrav. Men gör det inte det och räntorna håller sig så är det nästan ett köpläge. Åtminstone borde nedsidan från dagens nivåer vara klart begränsad.

(Observera: den här kopplingen fungerar i normala tider. Den kommer inte fungera i recessionstider. Anledningen är att under recessionstider dyker inkomstunderlaget som också styr lånelöftena och som aggregerat gör att det finns mindre pengar där ute i köpa bostäder för. Banker och Hushåll är också generellt mindre benägna att låna, och om de lånar vill de låna mindre allt annat lika. Då sätts de här mekanismerna ur spel)

Point being, tänk hur många gånger du hört semaste åren ”fastighetspriserna är galet höga, det är bara en tidsfråga…””det här kommer att sluta i tårar priserna ska ner” osv osv. Tänk vad enkelt de hade varit att bara slänga fram ovan chart 🙂

Trevlig kväll!

(ovan är korrad 10nov)

När Ingves är ute och talar penningpolitik så blir han ofta utbombad av media för sin ovilja att höja räntan. Motiveringen är enkel: ”Inser han inte vilken bubbla han håller på att skapa inom bolån och fastighetspriser?”

Men nu när Thedeen lägger fram ett amorteringskrav vars syfte är att dämpa bostadspriserna och utlåningen”. Vad säger Ingves mobbarna då? INGENTING! Det är för fan knäpptyst!

De enda som får komma till tals är mäklare och banker, vars lönsamhet påverkas negativt av regleringen. Eller av politiker som ogärna tar impopulära beslut. Eller forskare som inte förstått hela bilden. Det talas till och med om Thedeens avgång.

Ingves mobbare borde vara ute och försvara Thedeen och ge politikerna stöd att fatta ett jobbigt beslut. Det ligger liksom i deras intresse! Men de skrivs inte en jävla rad! Jag blir liksom inte klok på detta!!!

För er som är intresserade av att läsa om dynamiken kring den amerikanska budgeten kan jag verkligen rekommendera nedan. Väldigt välskriven och framförallt stämmer allt.

https://www.di.se/analys/magnus-dagel-massiv-kapitalinjektion-vantar-i-usa/

Nedan chart är MYCKET intressant.

Dock fattar inte alla dynamiken. Det finns några saker att tänka på:

OM räntorna stiger så sjuker priserna (pga av lägre beviljade lånelöften) och konsumtionen (pga ökade räntekostnaderna). Detta är den mest naturliga varianten!

Det andra alternativet är om vi hamnar recession. Då krymper inkomsterna vilket slår mot konsumtiomen men även lånelöftena.

Men nu har vi en annan variant där priserna faller pga oro och ökat utbud. Inte högre räntor. Det betyder att konsumtionen INTE behöver gå ner i samklang med priserna eftersom hushållen har lika mycket kvar i plånkan. Dock kan fallande priser påverka konsumentförtroendet negativt, vilket i sin tur slår mot konsumtionen.

Hade vi haft ett skuldkvotstak så hade grafen inte sett ut så här utan priserna hade varit mycket stabilare då de hade varit kopplade till löneutvecklingen. Däremot hade konsumtionen svängt med konjunktur och faktiska räntekostnader.

Nedan chart av Deutsche är intressant.,

Den visar att lönetillväxten idag är högre eller på samma nivå som under förra högkonjunkturen i branscher med låga till medelhöga löner. Det som skiljer sig är branscher där lönerna normalt sett är höga. Jag tänker ju spontant finansbranschen… där ligger lönerna alltjämnt på en hög nivå, fast där det är fullt möjligt att de årliga löneökningarna är lägre idag än för 10 år sedan. En del i förklaringen kan vara att höglönebranscher är just höglönebranscher för att lönsamheten historiskt varit hög. Men om lönsamheten inte längre ökar, eller är på väg ner, så finns inte samma utrymme att öka lönerna i samma takt som tidigare. Man kan även tänka sig att löntagarna i de här branscherna har sämre förhandlingsförmåga i en låginflationsmiljö som idag. Man kan även tänka sig att det skett ett skifte mellan aktieägare och löntagare. Dvs större andel av vinsterna tillfaller aktieägarna för de insett att alla är utbytbara och kostnaden att behålla folk genom att höja lönerna är kostsamt. Det förekommer också en debatt där man ifrågasätter rimligheten i hur många bluecollar löner det ska gå på en whitecollar. Jag har inte svaren, jag tänker högt. Men jag tror svaren är gråa, och inte svartvita som många vill göra gällande…

Vad beträffar OMX så noterar jag att RSI är nere vid 55ish, att vi inte ser ut att stänga under 1650 samt att EMA21 höll idag. För den som tror på 1,720 och en ny ATH på kort sikt är det kanske inte fel att öka idag. Rent tekniskt alltså!

Nedan chart är intressant. En av mina favoritindikatorer är den mycket enkla, men fullt logiska, Treasury Yield spread 10-2. Den visar alltså alltså spreaden mellan den 10 åriga statsobliationen och den 2-åriga dito. När den spreaden är över 2,5% ska man vara open-minded inför framtiden. Dvs det ”kan bara bli bättre”. När den är nära 0% ska man vara skeptisk då det ”nästan bara kan bli sämre”. Logiken är att när korträntan är lika hög som långräntan så är det för att FEDs styrränta ligger högt. Den gör det i spåren av en stark konjunktur, tajt arbetsmarknad och stigande löner. Däremot är marknaden skeptisk till de riktigt långsiktiga utsikterna så i takt med att korträntan skenat i väg så har den långa räntan inte hängt med. Omvänt när spreaden är stor så är det för att FED har sänkt räntan kraftigt mot bakgrund av fallande inflation, svag konjunktur och arbetsmarknad. Men långräntan inser att på lång sikt så lär det bli bättre och därför handlas den högre.

Chartet ovan har man lagt till andelen försäkrade arbetslösa. Det är inte så konstigt att de korrelerar. När konjunkturen är på topp är det få arbetslösa. Få tar emot bidrag. De allra flesta jobbar och är glada. Nu är vi på nivåer som tidigare varit förenliga med en lägre 10-2 spread. Varför är det så? Jo för att korträntorna inte står högre. Varför gör de inte det? Jo för att FED räntan är fortsatt låg. Varför är den det, jo för att det saknas inflation som tvingar FED att höja mer än man gjort. Varför saknas det inflation, jo för att lönerna inte växlar upp. Återigen landar vi i Philips. Tidigare när så gått på bidrag så har det varit för att arbetsmarknaden är tajt, vilket utmynnat i stigande löner, inflation och högre styrränta. Men så är inte fallet idag.

Vad kan vi dra för slutsatser?

Om man vill vara optimistisk kan man säga att konjunktur och börs lär inte toppa ur förrän vi når samma nollnivåer som vi gjort historiskt på 10-2 spreaden. Detta kräver väsentligt högre FED ränta, vilket kräver väsentligt högre inflation, vilket kräver väsentligt högre lönebildning. Dvs så länge som lönerna inte taktar 3%+ i årstakt (gärna upp mot 4%) så kommer inte konja och börs vända ner.

Men man kan också vara skeptiskt och säga att 10-2 spreaden inte fungerar längre då den bygger på gamla samband och inflations och räntemiljöer, som i sin tur handlar om att tidigare utmynnade alltid stark konjunktur i högre löner, inflation och räntor. Men tack vare globalisering, digitalisering och 10 andra faktorer så drar inte löner trots stark konjunktur, och därmed kan vi inte uppnå hög inflation. MEN i denna nya tid så kan vi trots detta trilla in i lågkonjunktur utan stigande löner. Alternativt kan räntorna dra trots avsaknad av inflation. Mer om det en annan gång. Låt oss hoppas att gamla sanningar håller tills vidare.

Tajmingmässigt ska den dock inte övervärderas. Senaste 10-2 låg på 0,5% så var det 2005. Två år kvar till toppen. Dessförrinnan var det 1995, fem år kvar till toppen. Så det är verkligen inte förrän den nåt 0% som man bör agera… om den nu kommer nå dit?

Det pratas, eller rättare sagt skrattas, om Trumps uttalanden om att Amerikanska börserna gått så starkt i år. Men vet ni vad, skrattar bäst som skrattar sist. Det är faktiskt hans förtjänst till stor del. Trot eller ej. Make no mistakes, under hans snart ettåriga presidentskap har han nästan inte lyckats driva genom något alls. Typ inreseförbudet. Annars har han mest snackat och twittrat. Vad är då skälen till varför börsen handlas högre och hur kan det vara hans förtjänst?

1, förväntningar om skattesänkningar, dvs ökade vinster för bolagen har drivit upp aktiekurserna

2, efter han blev vald gick PMIs i taket. De pekade på 3%+ tillväxt. Men i takt med att marknaden insåg att det inte blir så mycket tillväxtvänliga reformer vände de mer. Tillväxten har hackat på, liksom jobbskapande och löner. Det har gjort att Fed har kunnat en duvigare hållning än om tillväxten dragit iväg. Det har inneburit att 10-åringen inte lyft mot 3%+ som många trodde den kunde göra. Låg 10-åringen har gett utrymme för aktiemultiplarna att växa

3, svag dollar. Eftersom räntorna inte drog, samtidigt som Europa ryckte upp sig, sjönk räntespreaden vilket försvagat dollarn över 10%. Svag dollar är bra för vinsterna i börsbolagen.. bra för börsen således.

Så för att summera, Trump är en stor anledning till att SPX handlas på ATH. Men inte för att han fört en framgångsrik reform politik, utan för hans misslyckade icke-politik. Jag undrar om han inser det själv 🙂

Trevlig kväll!

Väldigt lugn makrovecka. En del tal från centralbanksledamöter där det kan vara intressant att höra om synen på arbetsmarknaden, och det faktum att det blir svårt att få upp inflationen strukturellt om inte lönetakten etablerar sig på en högre nivå. Det kommer den del data från Kina men den är egentligen bara intressant om den skulle avvika kraftigt från förväntansbilden. Den har varit otroligt stabil så länge nu att jag inte skriver om den längre. Jag tittar på den JA, men så länge som den är inline så driver den inte marknaden.

OMX står och velar lite, men så länge som kronan är svag mot euron så tänker jag att börsen kan klättra högre. Stängning under 1,650 skulle kunna trigga någons SL. Tittade även på SPX som både i vecko och månadschart så ansträngt ut om man tittar sedan 2009 och 2011. Men som sagt, en trend dör sällan av ålder, utan av en anledning. Det kan vi diskutera ihjäl oss kring. Jag nöjer mig med att säga: Sedan Trump vann har index egentligen inte haft någon riktig rekyl (det är dollarn som har rekylerat istället). Någon gång kommer den, och oftast är det när alla stjärnorna står rätt! Stängning under 2,557 kan vara ett startskott.

Riksbanken var duvig sist, och vågade inte ens säga nåt om QE. Ovanpå detta har debatten kring våra bostäder och lån fyllt förstasidorna. Detta har medfört att Stibor3m gått från -0,41 till -0,56%.

Samtidigt har Euribor3m stått och stampat. Detta har inneburit att spreaden har gått ner.

Detta har inneburit att kronan har försvagats, och Svag krona innebär bra börs, givet att vinstförväntningarna ligger kvar.

Going forward… Euron har ett motstånd kring 9,80ish. Passeras detta så är det gamla toppar som väntar. Å andra sidan är detta ett starkt område. Stibor3m på -0,56% när styrräntan ligger på -0,50% går också att ifrågasätta hur mycket mer den kan sjunka. Detta sammantaget får mig att undra…. om mycket är taget i priserna, vad är då den fortsatta uppsidan? Dvs om räntan inte fortsätter att falla… varför ska då kronan fortsätta att försvagas? Om kronan inte fortsätter mot 10kr+…. vad driver börsen vidare? Mer multipelexpansion? Som sagt, jag tänker högt, och har egentligen inte bildat mig någon skarp uppfattning.

Såg nedan chart från Deutsche. Det första chartet på länge som visar att arbetsmarknaden INTE är lika tajt som under 07/00 konjan. Chartet visar hur lätt det är för folk som är utanför arbetsmarknaden att komma in och få ett jobb. Lite som att säga att arbetsmarknaden inte kan vara riktigt tajt förrän Amazon.com anställer en gammal kolgruvarbetare och utbildar honom i programmering. Av det enkla skälet att det inte går att få tag på relevant arbetskraft till rimliga pengar. Lite skämt och lite allvar. Jag tänker på utanförskapet i Sverige också.

Ps. Angående Leif Östling tycker debatten har spårat ur. Så vitt jag kan förstå så har han inte gjort nåt olagligt. Då kvarstår den moraliska faktorn. Då vill jag bara upplysa svenska folket om att jag inte känner någon som strävar efter att maximera sin skatt. ALLA gör motsatsen när tillfälle ges. Stort som smått. Eftersom vi nu pratar moral, och inte bryta mot lagen, så är det principer som vi måste bedöma och då spelar inte beloppet någon roll. Alla som INTE medvetet försöker maximera sin skatt ska bara hålla klaffen. Ni följer samma moraliska princip som Östling. Hur många nyttjar inte Rot och Rut om det går. Hur många försöker inte ha sitt pensionsparande i det smartaste skatteupplägget, hur många småföretagare utnyttjar inte 3:12 reglerna? Väldigt få bryter mot våra lagar, men väldigt många vill inte betala mer skatt än nödvändigt. Östling är en av dem!!!

Jerome (Jay) Powell är ny FED chef. Detta är en icke nyhet. FED kommer fortsätta med sin normaliseringspolitik och gå mot en mer balanserad penningpolitik. Enligt dem innebär det en höjning till i år och tre gånger nästa år. Dvs från dagens 1,0% till 2,0%. Detta i sin tur bygger på att Philips sambandet fortfarande håller och lönerna tar sig så sakterliga över 3% i årstakt framöver vilket tvingar upp inflationen över 2%. Jag säger så här: Jag har hört den där om löneinflation i många år, och jag tror inte på den förrän jag ser den. Det betyder att dagens lönetakt är morgondagens lönetakt. Det innebär att Core PCE kommer lyfta från dagens låga 1,3% mot 1,7-1,8%, men knappast etablera sig över 2%. Givet detta bör inte FED gå högre än 1,5% i styrränta. Dvs två höjningar till. Inte fyra. En i december, och en i mars alt juni. Under 2H18 så kickar dessutom QT in med rätt stora belopp.

Marknaden verkar vara på min linje. Skulle marknaden tro på 2% styrränta i december -18 så kommer 2-åringen stå i minst 2,5% och 10-åringen 3,5%. Då har statsobligationerna en bit kvar. Hade marknaden trott på detta, samtidigt som ECB är duviga så skulle dollarn varit på en helt annan nivå än där den är idag. Samtidigt ska sägas att det var längesen marknaden slutade tro på ekonomer och centralbanker. Marknaden har länge jobb efter devisen, seeing is believing. Man prisar för fan inte ens in höjningen i december till 100%.

Trump verkar få igenom ”sin” skattereform, som beräknas kosta 1,500mdr dollar över en 10-års period. Utslaget per år är det 150mdr. Det är ju inte ens 1% av BNP så det behövs ju knappt finansieras tänker jag. Det är ju felräkningspengar om tillväxten blir stark, då skatteintäkterna lär kompensera för detta. Det viktigaste är kanske att bolagsskatten sänks från 35% till 20%. De rika blir rikare, då jag inte ser hur detta ska driva upp de låga lönerna. Men jag kan ha fel! Jag måste erkänna att jag inte är helt påläst. Ber att få återkomma!

Tyska Mfg PMI kom in på 60,6 mot flash 60,5 och fg 60,6… fortsatt stark! Eurozonens motsvarighet kom in på 58,5 mot flash 58,6 och fg 58,1. Också bra! Europa verkar växa strax runt 2%. PMIs etc flaggar för högre tillväxt än så. Innebär det att Europa kan växla upp ännu mer, eller finns det en diskrepens mellan PMI och realekonomin som går att förklara? Ska ta mig en närmare titt!

Amerikansk jobbdata kom idag, NFP visade på 261,000 jobb mot väntat 310,000 och fg 18,000 (uppreviderat från -33,000) . Pga av stormen får man se bägge månaderna totalt vilket blir 279,000 eller ca 140,000 per månad. Inte skitstarkt men ingen katastrof mot 310+(-)33=277,000.

Men lönerna! OMG! 2,4% YoY mot väntat 2,7 och fg 2,8 (nedreviderat från 2,9). Lönetrycket är värdelöst, och indikerar att core PCE i det korta perspektivet har inte en chans att utmana 2% målet. Okej, det kommer inte att hindra Fed från att höja i december. Men de där 3 höjningarna nästa år… de måste känna sig jävligt tveksamma milt uttryckt. Mars Ja, men sen…. Philipsanhängare kan skjuta sig själva, särskilt som arbetslösheten snart dyker under 4%!!!

ISM tjänstesektorn kom in på 60,1 mot väntat 58,5 och fg 59,8. Ekonomin dundrar på och fortsätter att skapa jobb…

Jag hade en diskussion med en kollega gällande nuvarande, påstådda, bostadskris. Eller upprinnelsen till en sådan. Jag är ju rätt tveksam. Anledningen är att hushållen får i princip låna lika mycket idag som innan då bostadsobligationen inte rört sig ur fläcken. Om amorteringskravet är 2 eller 3% är också underordnat. Införande av 2% gjorde ju typ ingen skillnad. Det är inte heller alla i marknaden som köper dyrare än 4,5X. Så långt var vi faktiskt överrens. Plånböckerna är fortsatt välfyllda. Då kvarstår faktorn utbud/efterfrågan. Den är knepigare.

Tidigare kan man illustrera marknaden så här:

Det fanns 100 objekt till salu. 90 av dem var säljare som säljer för att byta upp sig. De är således också köpare. 10 sålde för att de ska flytta till seniorboende, spanien eller har dött.

Frågan är hur det såg ut på köpsidan tidigare. 90 st var ju köpare enligt ovan. Var 10 st förstagångsköpare så var marknaden i balans. Var det 30 st var den inte det. Då fanns det 120 köpare. 100 eller 120 köpare, det är frågan?

Den teoretiska implikationen på priserna är följande. Säg att det fanns 120 köpare, den som har mest har 120mkr, den som har minst har 1mkr. Eftersom det bara finns 100 objekt så går det dyraste för 120mkr, det billigaste 20mkr. Den som har mindre än 20mkr blev utan. Snittpris 120+20=140/2=70mkr. Det är om man tror på att det rådde ett underutbud tidigare. Något jag aldrig riktigt trott på. Visst, många förstagångsköpare får aldrig det dem vill ha, eller det läget dem vill ha, men de behöver inte hyra i tredje hand om banken beviljar lån. De köpte oftast nåt till slut. Jag vet inga förstagångsköpare som satt på svartkontrakt med ett fett lånelöfte från banken. Det är min magkänsla. Å andra sidan kändes det som att unga förstagångsköpare utgjorde en rätt stor del av köparna ute på visningar. Men det är också en magkänsla.

Priset i en marknad i balans skulle blivit, med 100 köpare, där den som har mest har 120mkr och den som har minst har 1mkr blir 120/2=60mkr.

Om jag var tvungen att gissa så skulle jag säga att marknaden var hyfsat i balans tidigare. Det här med bostadsköer och bostadsbrist handlar om alla som inte får banklån. De har inget med prisbilden att göra. De är ju inte ens med i marknaden.

Frågan är i vilket läge vi är nu?

Fortfarande kan det finnas 100 säljare, 90 som vill byta upp sig och 10 pensionärer. Men uppenbarligen även 20 nybyggda lägenheter som säljs av utvecklare. Således 120 objekt ute i marknaden.

90 vet vi är köpare. Låt oss räkna på 10 och 30 förstagångsköpare. 100 el 120 köpare.

Vid 120 köpare, och 120 (istället för 100 tidigare) objekt i marknaden så blir priset 60mkr. Dvs om det tidigare fanns ett underutbud 120köpare mot 100 objekt, och nu 120köpare och 120 objekt. Då ska priserna pressas ner.

Men låt säga att det fanns 90+10=100 köpare som jagar 120 objekt. Vad händer då? Det är detta som är intressant. Alla 100 vill ha det finaste objektet, men bara den med mest pengar kan köpa det. Det går för 120mkr, det nästa finaste går till den med näst mest pengar. Till slut är vi nere på 2 köpare kvar (med 1-2mkr på fickan), fast det finns 22 objekt i marknaden. Den köparen med mest pengar kommer ta det finaste. Teoretiskt får han det för 1mkr och 10 öre. Men grovt förenklat kan man säga att det går för 2mkr. Kvar finns en köpare med 1 mkr, 21 objekt kvar. Han hr chans att köpa det för under 1 mkr, då ingen av de 21 vill stå där med osåld bostad. Men teoretiskt finns det bara en klippare. SEn kan man diskutera klippare. Han får ju inte direkt 120mkr bostaden. Han kan trycka ner priset i bottenskiktet. Även om han betalar 1 ynka krona, så blir ändå snittpriset i marknaden ca 60mkr.

Det intressanta är vilka objekt som är det som går för 1kr, som sen blir referenspris för hela det området. Det borde vara där flest INTE vill bo. Där blir priset lägst.

Men det finns en ytterligare aspekt. Nybyggarna som står för 20 objekt har en kostnad för sina bostäder. Om de understiger dem så gör de förlust. Alltså kan de inte vara med och konkurrera när andra sänker priserna.

Min gissning är att de sänker priserna så gott de kan men de inser nog rätt snabbt vad som går att sälja eller inte. De kommer alltså om möjlighet ges att ombilda till hyresfastigheter. Givet att kalkylen håller. Hyresmarknaden är ju god. Det är ju hyresrätter till rätt pris som saknas. Så det kanske till och med är nåt positivt givet att prissättningen blir rätt. Givet att utvecklarna blir hyresvärdar istället (alternativt kränger hyreskåken till någon pensionsfond eller nåt) så minskar utbudet och då kan marknaden börja fungera mer normalt igen.

Men konklusionen är att finns det 100 köpare och 120 objekt så blir priset ca 60mkr. Om det finns 120 köpare och 120 objekt så blir det ca 60mkr. Frågan är alltså inte hur det ser ut nu utan hur det såg ut innan. Var marknaden i balans så borde inte priserna förändras. Fanns det Underutbud, så finns det en teoretisk nedsida.

Jag tror fortfarande att den stora boven är att folk känner osäkerhet och att bankerna kräver att man sålt först, innan man köper…. men jag kan ha fel.

Min kollega hävdar ändå, att pga en seg marknad, där majoriteten av de inblandade är köpare OCH säljare samtidigt, att får man ett dåligt bud på sin bostad, kommer man lägga ett lågt bud på det man vill köpa. Fair enough. Men då undrar jag, om du har 5mkr i lånelöfte, vad får dig att tro att man inte kommer försöka få finaste möjliga bostaden till dem pengarna? Han svarar, för att man inte har 5mkr, utan 4,5mkr för att EK krympte med den dåliga försäljningen. Men vadå dåliga försäljningen? Bakom den fanns en köpare med lånelöfte om 5mkr, varför skulle han bjuda 4,5mkr? Point being, precis som innan så finns det Xmkr i plånböckerna där ute. Alla dem pengarna strävar efter att köpa bästa möjliga bostaden. Så länge som det beloppet inte krymper…. varför skulle prisbilden bli annorlunda om vi bortser från eventuella utbud/efterfråge effekter?

Det finns en faktor, som skulle kunna spela in. Den som vill byta upp sig inser ju rätt snabbt att det inte är hela världen att sälja lite billigare, givet att man får köpa i procent lika mycket billigare. Mellanskillnaden, och därmed lånet, blir mindre. Det är ju inte så dumt. Detta gör att många kanske är benägna av att sälja snabbt, och lite billigare, i syfte att kunna utnyttja detta som köpare. Det kan innebära att priserna sjunker just nu. För att sen repa sig när marknaden kommer igång igen och förtroendet kommer tillbaks. För det funkar bara så länge som säljarna tror att de kan köpa lika billigt. Så fort säljarna tror på marknaden igen så blir de mer sticky on price, och eftersom nästan alla säljare också är köpare så betyder det att prisbilden hänger med upp……

Det här är svårkvantifierbara grejor helt klart!

15% säger att de får svårt att klara ökade räntekostnader på 2,000kr i månaden. Jag undrar hur frågan är ställd. Dvs tycker dem att det är trist att inte kunna äta ute för 2,000kr mindre i månaden, eller kommer de få det svårt att klara lånen och därmed kommer överväga att byta ner sig? Det är rätt stor skillnad

https://www.di.se/nyheter/skracksiffran-var-sjunde-klarar-inte-rantehojning/

Rätt skrämmande iallafall. Hur rimmar det med bankernas kalkyler som tar höjd för högre räntor?

Trevlig helg!

Starka rapporter och makro samtidigt som inflationen vägrar ta fart driver börserna uppåt. OMX nådde en ny AYH idag. Börsen är upp 11% under en period som normalt sett är dålig. Men börsen bryr sig inte om anomalier. Den bryr sig om framtida vinster och diskonteringsfaktorn. Låt oss kalla det riskfria räntan. Dagens topp kring 1681 kan vara en topp om man tänker Fib50% av 1518/1600/1681. Men även vid 1720 kan man tänka Fib50 av 1600/1660/1720. Vidare kan man tänka Fib38% av 1518/1660/1740. Tyvärr är toppen självklar först efteråt. Jag gillar ju att försöka sälja högt och istället stoppa tillbaks sig. Det bygger ju på att jag gillar känslan av att sälja med vinst… men med nackdelen av ångesten om det fortsätter upp. I det här fallet så ligger jag nog kvar med stopp på 1650ish.

ISM Mfg kom in lite svagare idag på 58,7 mot väntat 59,4 och fg 60,8. Först ska sägas att marknaden brukar hacka efter Ism toppat ur. Men den här gången kanske är ett umdantag då new order är fortsatt stark och new order/inventories pekar på fortsatt stark data. Lillebrorsan US mfg PMI kom dessutom in starkt på 54,6 mot flash 54,5 och fg 53,1. Spreaden mellan Ism och Pmi har troligtvis medfört att många ändå räknat med att Ism skulle komma ner nåt.

Employment cost index ECI kom in häromdagen. Detta är Yellens favomått på lönerna. 3q17 kom in på 2,5% YoY vilken kan jämföras med 2,4 fg kvartal. Timlönerna låg snäppet högre, men kontentan är att lönerna ser ut att harva kring 2,5-2,7% i årstakt. Det ger inget större inflationstryck. Förra NFP kom in på 2,9%. Den högsta på länge. På fredag kommer en ny. Det kommer bli intressant.

Trots lågt inflation- och lönetryck så kommer Fed höja i december. Det gjorde man klart på dagens Fed möte. Motivet är enkelt. Expansiv PP behövs inte längre. Balanserad PP är att föredra!

Dollarn har till följd av att 1, marknaden inser att man tänker höja i december och 2, ECB (och därmed Riksbanken) gav ett duvigare budskap än väntat, brutit upp och stärkts ordentligt. Rent tekniskt känns det som att vi är på väg att testa 1,12-1,14 mot Euron. Dvs en klassisk Fib38/50.

Men hur mycket mer ska den stärkas? Inte så mycket om du frågar mig. Jag förstår inte hur Fed ska kunna höja mer än till 1,5% givet att lönerna inte tar fart… dessutom väntar rätt kraftig QT under 2H18. Samtidigt som Europa är duviga. En stark dollar brukar aldrig gynna tillväxten i Usa, tvärtom! De har haft draghjälp i år av en svag dollar, vilket till stor del är Europas styrkas förtjänst!

Konsumentförtroendet är fortsatt på topp. Inte så konstigt med tanke på jobbskapande, huspriser och rekordbörs. Räntehöjningar på 100 punkter har inte kunnat rubba på detta.

Men bland låginkomsttagarna börjar framtidstron fladdra. Kom ihåg att det var framförallt dem som röstade in Trump

På fredag kommer jobbdata. Ser man till chartet nedan så ska arbetslösheten ner ytterligare. Det betyder att jobbskapandet bör hålla i sig ett tag till..

Imorgon får vi se om Trump får genom både skattesänkningar och ny FED chef… det och bra jobbdata kan driva börsen vidare i november…. trots att vi har en 11%ig uppgång i ryggen.

Tidigare skulle man ju sålt när man har bra börs i ryggen, allt känns bra och man höjer ribban ytterligare. Varför vågar man inte tänka så nu?

Trevlig kväll

Är rekylen över i OMX? Ja det kan den nog vara så länge som vi inte stänger under 1650. Men det är mycket data som ska rullas ut i veckan…. så vi får se!

Lönestatistik från SCB visade på löneökningar om 2,6% YoY i augusti. För hela perioden januari-augusti ligger de också på 2,6% YoY. Verkar som om Riksbanken ligger ganska rätt i sin prognos på 2,7% för helåret 2017. 2,7% är lågt ur ett historiskt perspektiv. Det rimmar med en kärninflation på ca 1,7%.

https://www.di.se/nyheter/medlingsinstitutet-lonerna-upp-26-procent-i-ar/

Analysen är entydig. Sveriges inflationstryck står INTE inför en uppgång till följd av lönerna på kort och medellång sikt.

Till alla er som pratar om högkonjunktur, positivt BNP gap, tajt arbetsmarknad, stigande inflationstryck, att Riksbanken är behind the curve osv…. tycker ni inte det är besvärande att läsa svenska lönerapporter? Det hade jag tyckt!!!!

Core PCE kom in på 1,3% YoY mot 1,3 väntat och fg 1,3. Lågt. Men inget som hindrar FED från att höja i december då Core PCE kommer röra sig upp mot 1,7-1,8% inom närmaste halvåret. Det vet både dem och marknaden om!

Svensson är ute och sågar förslaget om utökat amorteringskrav

Höga bostadspriser och ökande skulder inget skäl för skärpt amorteringskrav

Han menar att priserna på bostäder borde vara en funktion av kostnaden för boendet. Men då kostnader för boende (inklusive räntekostnader) har minskat som andel av disponibelinkomst så är inte priserna fel. Därmed är inte utlåningen för hög heller. Den förklarande faktorn är att räntorna har gått ner. Sambandet, dvs fallande ränta ger ökad utlåning och därmed priser, säger jag inget om. Det stämmer. Men det är också det som är problemet. Jag anser inte att priserna, dvs lånen, ska vara en funktion av räntan. Utan inkomster. Anledningen är att sjunker räntan så kan vi ta mer lån. Men stiger räntan så kan vi inte justera ner lånen annat än genom marginell amortering. Det gör att svensk ekonomi riskerar att bli kraftigt lidande om räntorna stiger för mycket. Vissa hushåll kanske till och med inte klarar serva sina lån, och tvingas flytta, eller ännu värre defaultar på sin skuld. Därför är inte räntan en önskvärd parameter. Svensson & Co har tidigare påpekat att detta är inga problem då räntan sjunker vid kristider, vilket gör att problemet med för höga räntekostnader sjunker tillbaks. Det blir ett självreglerande system. I teorin lockar tanken. I praktiken har han fel. Tidigare kriser visar att ekonomin inte repar sig linjärt trots att räntan faller. Det handlar i sin tur om att företag inte återanställer alla som varslats kort därpå. Det handlar om att lån som defaultar, inte ”re-defaultas” så fort räntan blir låg igen. Skadan, med dess följdeffekter är redan skedd. Consumer Confidence tenderar också att inte repa sig linjärt utan etablerar sig på en ny lägre nivå, och det tar tid innan den repar sig trots att den kanske på ”pappret” borde göra det. Detta är bara några aspekter till varför stimulativ penningpolitik och finanspolitik inte biter direkt på en svag konjunktur utan som bäst bromsar fallet, och att det krävs många år innan ekonomin är återställd igen. Mycket av detta kan jag tycka Svensson missar!!! En kommentar där han säger att räntorna troligtvis kommer vara låga länge är rent ut sagt korkad. Det handlar inte om att räntorna väntas stiga. Det handlar om vad konsekvenserna blir OM räntorna stiger. Vi behöver inte ens försöka motivera när och varför de ska göra det. Det räcker att bara slå fast vad som händer om de skulle göra det! Att inte förstå den ansatsen är både korkat och oansvarigt!

Vad väldigt få verkar fatta är att hade priserna och lånen varit en tiondels så höga som de är idag så hade fortfarande alla lägenheter och villor varit bebodda precis som idag. Den enda skillnaden hade varit att EK hade varit lägre, och lånen. Oavsett var räntan ligger så kan vi väl vara överrens om att lite lån är bättre än mycket lån allt annat lika. Man kan göra andra saker än att betala räntekostnader. Men någon säger då; ”amen lånen är ju stora för att räntan är liten”. NEJ, och åter NEJ. Det hade inte behövs vara så. Om vi hade lagt ett skuldkvotstak på säg 1X (bara för att illustrera ett exempel) så hade lönen styrt hur mycket du fått låna. Priserna hade varit därefter, pga att lånelöftena varit så mycket mindre. Men var tror ni räntan hade varit? Superhög eftersom priserna hade varit superlåga? FEL! Räntan är en funktion av inflation, som är och har varit låg pga svag löneutveckling, globalt inflationstryck och konjunktur, globaliserings effekter, digitalisering etc etc…. ALLTSÅ, vi hade visst kunnat bo där vi bor, haft avsevärt mycket lägre lån, och betalat samma låga ränta som idag. Nybyggnationen hade inte existerat såklart för det finns ett golv vad det kostar att bygga, och når inte priserna upp till det golvet så blir det inte mycket byggt. Men 95% av alla bostäder där ute byggdes innan år 2000. Så det är ingen stor grej egentligen. Det är inte så att vi byggt bort bostadsproblemen idag direkt.

Kvarstår gör frågan om effekterna av att hushållen har ett maffigt EK idag. EK hade i den här världen varit precis som lån och priser mycket mycket MINDRE. Vi kan alltid diskutera effekterna av ett stort EK i väggarna, men Ni vet var jag står!!! :-). Jag lever lite rikare idag än för fem år sedan. Men det är för att min räntekostnad tynat bort vilket frigjort kapital till annat. Det är inte för att villan är värd Xmkr mer, vilket gör att mitt EK är Xmkr större. Men det kanske bara är jag som resonerar så?

Have a nice one!

ps. Kärninflationen i Europa kom nyss in på 0,9% YoY, ner från 1,1%. Ser man till arbetslöshet och löneutveckling och slacket i arbetsmarknaden är det inte så konstigt. Draghi kör på med 30mdr i QE till sep-18. Helt logiskt! Hur det blir därefter beror på Fed, inflation och konjan i Europa. Ränte höjningar ligger idag långt långt borta. Om Ingves går för fort fram så stärks kronan. Det talar för att han inte gör det! Ds

Nej det hade varit väldigt förmätet att tro det. Men man undrar…

https://www.di.se/nyheter/ingves-vill-ha-total-koll-pa-din-ekonomi/

Det är första gången jag läser att någon annan än jag vill ha ett register som gör det möjligt att komma med exakta data, och inte stickprover, som både Finansinspektionen och Riksbankens rapporter bygger på. Med hjälp av datan kan vi sedan upprätta ett trafikljussystem som jag skrivit mycket om i flera år. Jag tror nämligen att man ska inte underskatta den självreglerande kraften i att peka finger åt låntagare och långivare.

I nästa vecka händer det en hel del. Det viktigaste är:

Måndag: Core PCE från USA

Tisdag: ECI index över lönerna i USA.

Onsdag: ISM

Torsdag: Ny FED-chef, Skattesänkningar i USA

Fredag: NFP

Näst sista dataskörden innan FED mötet i december. Ett möte där man till stor del prisar in en höjning. Men det gäller också att datan håller ända in i mål. För börsutvecklingen är det också viktigt såklart!

Trevlig helg!

Riksbanken lämnar räntan oförändrad, och säger inget om de kvantitativa lättnaderna. Om de vill ta bort de 15mdr/månad obligationsköpen så kan de alltid meddela detta i december. Så det är ingen brådska egentligen. Finns ingen anledning att framstå som hökig vilket bara stärker kronan, vilket är negativt för inflation och tillväxt.

Men det handlar såklart även om hur ECB agerar. Dvs hade de haft möte igår och flaggat för att sänka från 60 till 40mdr, eller 30mdr som vissa andra tror, så hade det kanske varit enklare för Ingves att flagga för att ta bort de 15mdr. Men nu meddelar inte ECB hur de tänker göra förrän i eftermiddag, så Ingves tar det säkra före det osäkra.

Men vad som är rätt intressant är att de flaggar fortfarande för att höja nästa sommar. Jag kan lova att de inte planerar att höja UTAN att ha tagit bort QE innan. Så planen måste vara att lyfta bort QE innan nästa sommar. Min tanke har hela tiden varit att ECB och Rix ska gå i samklang, typ:

Dec: Rix tar bort QE, ECB sänker från 60 till 40mdr.

Juni: Rix höjer med 25bp, från -0,50 till -0,25%. ECB sänker QE från 40 till 20mdr

Dec: Rix höjer med 25bp, från -0,25% till 0,00%. ECB tar bort QE helt och hållet.

Det skulle betyda att de går in i 2019 med nollräntor båda två. Det hade väl varit vackert?

Bakgrunden till detta är att Riksbanken vill gå från expansiv politik (dvs negatvia realräntor) till balanserad, där balanserad är noll i realränta. Vad är då den underliggande inflationen. Rensar man för senaste tidens one-offs och baseffekter så landar man på en kärninflation på ca 1,7%. Det rimmar också rätt väl med lönetakten som ligger på ca 2,7%, vilket historiskt hade rimmat med 1,7% kärninflation.

En styrränta på ca 1,5% får anses vara balanserad.

Men det är ju bara steg 1 av 2. Andra steget handlar om relationen med ECB och kronan. Dvs höjer Ingves med 200bp till 1,5% så skulle kronan stärkas med minst 10-15%. Inte kul för ekonomin. Så det är ingen framkomlig väg. Vi måste förhålla oss till ECB. Men vi ligger på -0,5% samtidigt som ECB ligger på 0%. Vi är inte bara expansiva i absoluta termer, utan även relativt ECB. Det har tidigare varit i linje med den expansiva politiken. Men givet att Ingves strävar mot att gå mot en balanserad politik, så borde en höjning mot samma ränta som ECB vara rimlig.

Sen är det frågan om det går utan att kronan stärks för mycket? Givet att ECB reducerar QE, vilket är en hökig handling, så är det inte orimligt att Ingves går i samma riktning UTAN att det får nåt större genomslag på kronan.

Nu ska man komma ihåg att detta scenario bygger på information vi har idag. Mycket vatten ska flyta under bron på ett sätt som kan omkullkasta allt. Det har vi varit med om förr.

Men givet att Ingves tar bort QE och höjer till 0% så borde 3mStibor ta sig upp mot 0%-0,5%. Stibor finansierar våra korta bolån. Givet bankernas historiska marginal på ca 1,5% så borde det rörliga bolånet kosta ca 1,5-2,0% jmf med idag. Inte så stor skillnad. Så rent kassaflödesmässigt lär det inte påverka oss så mycket. Därmed inte svensk ekonomi heller.

Men bostadspriserna då? Bostadspriserna är inte korrelerade med räntan vi betalar varje månad, som vissa tycks tro. Utan de bygger på storleken på lån som bankerna beviljar, som bygger på lånelöften, som bygger på en kalkylränta, som bygger på 5åriga bostadsobligationen.

Givet en styrränta på 0% så borde en 5-årig bostadsobligation ligga på ca 1,5%. Mot dagens 0,5%. Senast bostadsobligationen låg på 1,5% var 2014/2015. Då var lägenhetspriserna i Stockholm innerstad ca15-20% lägre. Men på den tiden var utbud/efterfrågan tajtare än idag, då nyproduktionen inte kickat in och boostat utbudssidan. Bolånetagare riskerade inte heller att åka på ett amorteringskrav på 3% av sitt lån. Så jämförelsen är lite äpplen och päron.

Så visst kan det bli rätt mycket tajtare prismässigt även om Ingves tar, i mångas ögon, myrsteg.

Men någon kanske reagerar. Varför ska den 5åriga bostadsobligationen gå från 0,5% till 1,5% om Ingves bara höjer med 50 punkter. Fair Enough. Resonemanget är att vi är i en speciell miljö idag med QE och negativa räntor, vilket fått normala spelregler ur balans. Idag ligger styrräntan på -0,5%. 3mStibor ligger på -0,54%. Så den kopplingen håller. MEN en 2-årig statsobligation ligger på -0,71%. Normalt sett borde det vara ca 50 punkters skillnad mellan Stibor och 2-åringen. 2-åringen borde ligga på 0%. 70 punkters skillnad handlar om Riksbankens QE i kombination med fallande emissionsvolymer hos Riksgälden. Eftersom 2-åringen ligger för lågt så gör även den 5-åriga statsobligationen det. Eftersom den senare ligger för lågt så gör även bostadsoblisarna det. Det är liksom syftet med QE. Vid -0,5% Styrränta borde 2-åringen ligga på 0%, 5-åringen 0,5% och 5 åriga bostadsoblisen på 1,0%. Give and take. Men så är det inte. Men om vi tar bort QE och Riksbanken höjer till 0% så räknar jag med en viss stabilisering. Därmed borde vi räkna med att den 5-åriga bostadsoblisen stiger till 1,5%.

Nu kanske någon blir förvirrad… skrev inte jag att höstens turbulens kanske är ett köpläge?

Jo absolut. Ser man till lånelöftena idag och jämför med i våras, så har inte de ändrats särskilt mycket. Ser man till utlåningen i september

https://www.di.se/nyheter/svenskarna-lanade-mer-i-september/

så saknas inte pengar i plånböckerna när bostadsköpare ger sig in i ett budgivning. Problemet är snarare att utbudet är stort, och att bankerna kräver att man ska sälja första och köpa sen. Därutöver driver media på. Det gör att folk lägger skambud. Om Stockholmaren tidigare hade 5mkr i plånboken så tittade han på en 4,5mkr lägenhet (45kvm á 100,000kr=4,5mkr) för man kunde kallt räkna med budgivning upp till 5mkr. Nu lägger han istället ett skambud på 5mkr på en 5,5mkr lägenhet (55kvm á 100,000kr=5,5mkr) i hopp om att få den. Vem vill inte ha 55kvm istället för 45kvm!! Om han nu kan köpa… det bygger ju på att han kan sälja, och potentiella köpare av hans lägenhet tänker samma sak.

Det är svårt att räkna på vad exakt 1% ytterligare amorteringskrav har för priserna. För det första är det inte alla som lånar för mer än 4,5X skuldkvot. Det är typ var femte låntagare. Så jag tror inte så mycket på den här effekten. När de införde 2% amorteringskravet så gav det lite brus, för att sen tyna bort. Varför skulle det vara så stor skillnad nu?

Däremot så kan nyproduktionens inverkan på utbudet ha påverkan. Det beror också på om det fanns ett underutbud tidigare, eller om marknaden var i balans. Det går liksom inte att räkna på.

Summasumarum är att givet att bostadsobligationen ligger kvar på samma ränta som före oron, så är det bara en tidsfråga innan marknaden kommer igång igen, och priserna borde inte avvika särskilt mycket från tidigare. MEN, om Riksbanken under nästa år börjar höja räntan och drar bort QE så kan det få klart negativa effekter för prisbilden, lite beroende på hur bostadsobligationen utveckas.

Priserna kan alltså potentiellt gå ner ganska rejält, samtidigt som cash flow påverkas väsentligt mindre. Faktum är att utvecklingen idag målas upp som något negativt, men är egentligen något positivt. 70% av alla bostadsaffärer där ute är hushåll som byter upp sig i takt med att familjen växer och/eller inkomsten ökar. Om priserna sjunker så blir prisskillnaden mindre när man byter upp sig. Dvs mindre i lån, dvs mindre belåning. Det är egentigen bara bra. Ca 20% av bostadsaffärer är nya hushåll som går in på marknaden för första gången. Lägre priser gör det inte bara lättare att köpa nåt. Det ger också mindre lån och belåning. Ca 10% är pensionärer som byter ner sig, flyttar till ålderdomshem eller dör. För dem är det negativt. Men sett till totalen är det bara bra med fallande priser.

Vi har i många år lurats av att vårt EK vuxit i takt med prisuppgången. Men varje gång man byter upp sig så ökar man lånen i absoluta termer. Eftersom lånen ökar i absoluta termer, och inkomsten inte ökar lika fort så ökar skuldsättningen sett till lån/inkomst. Men det bryr sig folk inte om för att de är så glada över sitt maffiga EK. Men det är en synvilla. Detta EK går inte att realisera givet att du inte lämnar bostadsmarknaden vilket inte är aktuellt för de allra flesta.

Nu när priserna vänder ner så deppar folk, och media skriver om det som nåt negativt. Men egentligen är det bra. De som äger en bostad och inte hade tänkt flytta får se sitt EK minska. Men i praktiken påverkas de inte så länge som kassaflödet inte förändras. För att alla dem som köper bostad så är de vinnare givet att de inte byter ner sig.

De stora, och kanske end, förlorarna är bolagen inom nyproduktion. Men även de som lämnar bostadsmarknaden pga att de avlider eller flyttar till hem påverkas negativt. Men de har å andra sidan rätt fina ingångsvärden så det spelar inte så stor roll. Bankerna och mäklarna är kanske inte heller så glada, då de på marginalen tjänar mindre vid lägre priser.

Effekten på svensk ekonomi borde vara begränsad då den framförallt är beroende på hur mycket vi konsumerar vilket styrs av våra disponibel inkomster EFTER räntekostnader. Konsumtionen drivs inte av prisbilden utan kassaflöden. Men det kan finnas en indirekt effekt genom det vi kallar consumer och business confidence. Dvs även om priserna sjunker med 20% så påverkas inte cashflow, men om hushållen blir deppiga så brukar de konsumera mindre trots att de har lika mycket disponibla medel som innan. Detta är svårt att räkna på!

Men en sak vet vi. Ett hushåll som får se disponibel inkomsten att minska, tvingas till minskad konsumtion. Ett hushåll vars disp inkomst inte ändras alls, kan VÄLJA att dra ner på konsumtionen. Det är en jävla skillnad!!!

I grunden tycker jag alltså att dagens utveckling är ganska positiv. Den var snarare negativ tidigare då den drev upp skuldkvoterna. Är det synd om byggfirmorna? Nej, jag tycker inte det. Bostadsbristen handlar om folk som inte får lån, men som vill ha bostad. Men är det dem vi har byggt för? Nej just det. Om det är så att byggbolagen har byggt fel bostäder till fel priser, då får de skylla sig själva.

Nej på det hela taget är det bra med lägre priser då det implicit innebär mindre lån, vilket innebär lägre skuldsättning.

Outliern är consumer confidence. Samt att vissa branscher (mäklare, bostadsbyggare) går sämre, vilket förvisso kan ge sideeffects på övriga ekonomin. Främst i Stockholm. Den får vi hoppas att den inte blir för omfattande.

Men det övergripande målet, att stoppa den stigande skuldsättning bland hushåll, utan att de får sämre cashflow, tycker jag är klart eftersträvansvärt. Vi verkar vara på väg i den riktningen nu.

Jag har ju alltid vurmat för Skuldkvotstak som enda reglering. Begränsa utlåning till inkomstförändringar. Det skyddar hushållen mot högre räntor. Det dopar inte vår ekonomi. Det skyddar vår ekonomi i en ränteuppgång. Det påverkar inte hushållens kassaflöde. Nu får vi kanske ett utökat amorteringskrav som bygger på skuldkvoten. Det är inte optimalt men det är i rätt riktning.

Tänk om man infört Skuldkvotstak 2012-2013. Då hade skuldstocken, och priserna, troligtvis stigit med ca 2-3% om året sedan dess. Ingen hade hackat på Ingves då de varit för att ingen hade varit orolig över den låga räntans negativa effekter på skuldberg och bostadspriser. Tvärtom hade man varit nöjd med dess stimulativa effekter på tillväxt och jobbskapande.

Okej, vi hade inte fått den nybyggnations booomen som vi sett senaste åren av den enkla anledningen att man hade inte kunnat bygga en lägenhet i Nacka och ta 90,000kr/kvadrat. Men det kanske hade varit sunt.

Kanske man ändå ska köpa sig en top-notch lägenhet av Oscar Properties i Nacka med havsutsikt i slutet av nästa år för 45,000 kvadraten 🙂

ECB meddelade precis att man sänker QE från 60mdr/mån till 30mdr from januari nästa år till september. Dvs ett paket på 30X9=270mdr. Jag hade trott på 40mdr i 6 månader, dvs 40X6=240mdr. Inte så skillnad egentligen. Jag frågar mig:

1, Kommer Ingves gå från 15 till 0 mdr i januari nu?

2, Kommer Ingves kunna höja i sommar utan att ECB gör nåt, eller han är tvingad att vänta till september?

3, Efter september. Sänker ECB till 15mdr eller 0mdr, eller nåt helt annat. Om han fortsätter med QE, hur länge då?

4, Vad får nr3 för implikationer på Ingves plan att höja räntan?

För att inte kronan ska stärkas mot euron så gäller det för Ingves att han agerar i samklang med ECB. I januari kan han ta bort QE. Men han kan knappast höja räntan förrän september. Eller?

Hursomhelt, Euron försvagas kraftigt på nyheten. Så marknaden tolkar det som ett duvigt besked. Att det blev 30mdr får knappast anses duvigt. Många trodde på 40mdr. Men han låter QE ligga kvar ända till september. Därefter är det inte ens säkert att han kan ta bort det. Tvärtom är risken hög att QE fortsätter in i 2019. Alltså skjuts räntehöjningar på framtiden…. vilket om man kokar ner det är den duviga signalen egentligen. Räntehöjningar, var god dröööööj.

Vänta er inga räntehöjningar från ECB på mycket lång tid. Frågan är om Ingves kan höja om inte Draghi gör det….