Rivstart och Svenska fastighetspriser

Veckan inleds med en riktig rivstart! Men jag noterar att OMX lämnar ett gap bakom sig på 1519. Även SPX har ett gap längre ner på 2856. Turerna kring handelskonflikten håller i sig, såklart. Men jag noteterar krasst att CNY ligger på 7,05. Jag säger inte att man måste vara baissig, bara att man ska bära med sig den här informationen.

I veckan är det fokus på Jackson Hole samt FED protokollet. Frågor som:

1, Vad menar man med Insurance cut
2, Kan vi vänta oss fler sänkningar än den kommande i september
3, Syn på US tillväxt-löner-inflation
4, Handelskriget – spill over effects från omvärlden.
5, är de nöjda med dollarn
6, Man har sänkt från 2,25 till 2,00. Men 10-åringen handlas på samma nivå som när styrräntan var noll. 2-åringen handlas på samma nivå som när styrräntan var 1,00%. Marknaden prisar in MINST 100 punkters sänkning till i närmaste året…. vad säger FED om det?
7, Amerikanska konsumenter kommer senare i höst och nästa år få mycket pengar över i plånboken när räntekostnaderna lättar. Men om det är en rörig miljö där ute, så kanske de väljer att spara slantarna i stället för att handla upp dem. Vad tänker FED om detta?

för att nämna de viktigaste punkterna.

Jag fäster stor vikt vid flash PMIs i veckan. I Europa undrar jag om man klarar ligga kvar kring 1% tillväxt i år… eller PMIs kommer peka på att vi ska lägre. För USAs del undrar jag om Philly och Empire i veckan är outliers, eller nåt annat håller på att hända.

Intressant att Trump säger att handelskriget inte kommer att dra ner USA i recession. Det är snarare Tyskland som dras ner i recession. Europa snäppet bättre, Asien ytterligare ett snäpp bättre. USA däremot har inte påverkats så här långt. Tillväxten har druttat ner från 3% till 2% i årstakt med det handlar mer om att finanspolitiska stimulanser klingat av, samt FEDs tidigare höjningar. Men det är klart, det finns alltid spill over effects från omvärlden som kommer med en viss fördröjning. Men att de skulle vara så kraftiga att de drog med sig USA till recession är i princip otänkbart. Goldman hävdar att handelskriget så här långt kostat 0,4% i negativ tillväxt globalt sett. Capital Economics hävdar att att fulla tullar på alla varor skulle kosta 1% i tillväxt globalt sett. Det är inte småpotatis såklart, men det skapar ingen global recession likt 2009.

———————–

Hox/Valuegard har kommit med prisstatistik över svenska bostäder idag.

Priserna är stabila med en viss dragning uppåt. Jag tittar alltid på priserna för bostadsrätter i sthlm, då de är mest effektiva och leder resten av landet.

Först negativa faktorer som kan påverka marknaden:

1, fortsatt överhäng av nybyggda lägenheter
2, inkomster är viktiga i lånelöfteskalkylerna… lönerna tar sig inte utan tuggar på kring 2,5%
3, tillväxten i Sverige taktar kring 1,5% vilket innebär att jobbskapandet borde ligga kring 0,5%… dvs 25,000 nya jobb i årstakt. det är klent
4, global osäkerhet kan ge försiktiga köpare
5, Europa, och i synnerhet Tyskland går knackigt
6, Säsongsmässigt är den här perioden, fram till januari, inte den starkaste prismässigt

Det är många negativa punkter, men jag skulle säga att de väger lätt mot den viktiga punkten, 5yrs bostadsobligationen. Den har i den allmänna räntenedgången halkat ner och är nu för första gången negativ. Det gör att räntorna för bundna bolån glider ner. Det gör att kalkylräntan i lånelöftena glider ner, och det gör slutligen att bankerna beviljar större lån. Givet att regleringar som amorteringskrav inte sätter stopp, vilket gör att bostadsköparna har mer pengar på fickan än någonsin. Detta är positivt för priserna.

Chartet ovan visar att lägenheterna i sthlm lätt kan stiga med 5% närmaste halvåret. Det är också min prognos, trots alla negativa punkter ovan. I värsta fall har vi en flat marknad i höst.

Det är paradoxala, som jag skrivit om tidigare, är att oron runt om i världen, är GYNNSAM för svenska bostadspriser så länge som vi inte trillar in i recession. Inte Ogynnsam. Konstigt va!!!

————–

Apropå låga och negativa räntor. Diskussionen om negativa inlåningsräntor står i full blom. Dvs om banker ska ta betalt för att ta emot pengar eller inte är en bra ide. Jag anser att det är pest eller kolera. Idag så har vi nollräntor på inlåningskonton. Bankerna har en kostnad för detta, men de har kompenserat detta genom att ta ut lite högre ränta på inlånade pengar istället. Eftersom stocken med utlånade pengar är större än den med inlånade så innebär det att räntenettot aldrig varit större. Kul för bankerna kanske, men sämre för svensk ekonomi om mer pengar landade i våra plånböcker. Å andra sidan äger vi våra banker i stor utsträckning genom pensionskapitalet så man kan även säga att det är uppskjuten konsumtion. Om bankerna inför negativa inlåningsräntor så tror jag det innebär tre effekter:

1, vissa blir arga och tar ut pengarna och stoppar in dem hos nichbanker som inte erbjuder negativ ränta. Å andra sidan är deras pengar mycket osäkrare där med tanke på att de är utlånade i form av blanco lån som brukar defaulta rätt rejält när det blir dåliga tider. Å andra sidan har vi statliga insättargarantin, men den har aldrig prövats i stor skala. Det hade varit bättre om pengarna låg kvar hos bankerna egentligen

2, det finns en tes att negativa räntor sporrar konsumtion, eftersom det är så ogynnsamt att spara dem. Den tesen är fel. Jag tror tvärtom att när du ser hur dina sparpengar krymper så börjar du sätta av mer pengar för att bevara ditt kapital. Dvs du drar ner på konsumtion, vilket är negativ för ekonomin.

3, Den stora fördelen är om räntorna på bolån halkar ner lika mycket som de negativa räntorna på inlåningspengar ökar. MEN jag har en magkänsla att bankerna inte riktigt vill bjuda på detta utan försöker plocka in pengarna själv. Dvs de bibehåller marginalerna på bolån, och därför uteblir den negativa effekten.

Så för att summera…. negativa räntor på inlåningskonton är en dålig ide, åtminstone ur ett aggregerat svenskt samhällsekonomiskt perspektiv.

Detta vet Ingves om….. det är därför han helt vill ta styrräntan till 0%. Men han kan inte göra det om kronan skulle bli för stark…. alltså tänk 9,50 eller mer. Men där är vi inte idag….. så vi får se hur läget ser ut i december…. jag håller tummarna. Även om risken för en vårhöjning just nu blivit lite högre.

Ha en fin vecka!

/Jonas

Om GaStan

Ga Stan bloggar här under rubriken "Kortsikt's blogg". GaStan är en medelålders gift man bosatt i Stockholm och verksam i finansbranschen.
Det här inlägget postades i Uncategorized. Bokmärk permalänken.

8 kommentarer till Rivstart och Svenska fastighetspriser

  1. Lars skriver:

    Och två rejäla gap på nedresan också den 2 och 5/8! tar dom ut varan på något sätt?
    MVH Lars

  2. Henke skriver:

    Som vanligt värdefullt blogginlägg. Tack! Ang. 5y bostadsobligationen – tillväxttakten för bolån minskar stadigt, juni 4,9%. Minskad bolånetillväxt rimmar ju dåligt med högre priser? Senast tillväxten var såhär låg var 2011-2013.

    • GaStan skriver:

      Absolut, men tänk dig en värld där alla tilläts en och samma belåning, typ 5X inkomsten. Bara som exempel. Hur hade utlåningen sett ut då? Jo den hade rört sig med inkomstutvecklingen. I Sverige ligger den på 2,5%.

      Samtidigt skapas det nya jobb. De här människorna kan gå till banken och använda sin inkomst som underlag för att ta ett lån. Jobbskapandet ligger på ca 0,5-1%. Jobbskapandet är en nettosifffra, dvs nya jobb minus jobb som försvinner.

      Så det summerar till 3 – 3,5%

      Sen har du alla dem som kanske har fast inkomst, men bor i hyresrätt, och kommer på att man vill flytta till hyresrätt. Sen finns det dem som äger sitt boende men kommer på att de vill ha hyresrätt, eller kanske flyttar från SVerige eller nåt. Det är netto nån procent till.

      Så summerar man landar man på c5%.

      Tidigare låg det upp mot 10%. Då hade du alla faktorerna ovan PLUS ökad skuldsättning.

      Framöver, med amorteringskraven är det svårt att få lån som innebär väldigt hög skuldsättning. Så över tid bör inte skulden växa snabbare än c5% om året.

      Nu till bostadsoblisen…. petar man in faktorerna i lånelöftet, så beviljas högre lån allt annat lika. Detta gäller ALLA, utom den gruppen som slår i amorteringskraven, då dessa sätter ett ”tak” för den här gruppen.

      tidigare har den här gruppen varit marginal prissättare i bostadsmarknaden, då de tagit stora lån. MEN nu är det inte omöjligt att vi får en lugnare utveckling pga amorteringskrav, TROTS lägre ränta på bostadsoblisen.

      Dvs bostadsoblisen kan falla oänderligt, vilket kunde ge ett teoreiskt oänderligt högt pris, men finns det tak kopplat till inkomsten finns det ett tak för priserna, trots fallande räntor.

      Så på sikt så tror jag, givet att regleringarna gör överbelåning omöjlig, att ränteupp- och nedgångar styr priserna, men på uppsidan kommer det finnas ett tak. Utöver detta så är det inkomsternas ökning som driver priserna.

      Så om 10 år, säg att inkomsterna ökar med 3% om året, så borde priserna allt annat lika vara 30% högre. Skulle dock ränteläget vara ett annat, säg högre, så blir det lägre priser. Hur mycket beror på räntan.

    • GaStan skriver:

      Kan inte läsa Svd.se men jag kan tänka mig att de hänger upp sig på överbelåning bland hushållen. två saker

      1, Internationella jämförelser haltar då svenskar inte EFTER skatt inte betalar sjukvård, skola etc… det gör att vi klarar högre skulder EFTER skatt jämfört med länder som inte har samma välfärdssystem

      Man brukar också jämföra hyror med att äga sin bostad, och då framstår våra priser som höga, men det handlar ju om att vi inte har marknadshyror vilket de flesta andra länder har.

      2, Någonstans mellan 5-20% av de svenska bolånetagarna har för mycket lån. Men det beror på vad man menar för mycket…. dvs vid vilken specifik ränta skapar det problem, dels för svensk ekonomi och dels för enskilda hushåll. Den räntan som man gärna använder är 2% då vi har ett inflationsmål om 2%, och då är det inte orimligt att tro att vi NÅN GÅNG kommer ligga på en neutral real styrränta.

      Jag har räknat på det lite… och mellan tummen och pekfingret skulle jag säga att vid 1,5%+ styrräntan som hamnar Sverige i recession, vid 1% blir det klar inbromsning men ingen recession, att neutral ränta ligger nånstans kring 0,5-1,0% om man menar att den vare sig stimulerar eller bromsar tillväxt/inflation, och under 0,5% är det stimulativt. De här värdena kan jämföras med USA, som ligger 3%+ ger recession, 2-3% bromsar, 1,5-2% neutral, och under 1,5% stimulativt. Europa generellt ligger mellan Sverige och USA. så ur det här perspektivet är svensk ekonomi känsligt….

      Men frågan är…. när och hur når vi 1,5% styrränta…. för det är först då skuldsättningen verkligen tvingar in oss i recession. Jag ser inte det idag.

      Största risken för en recession i SVerige, är en importerad, från i första hand Europa, som får den i sin tur av USA och Asien. Sverige kommer att klara av en importerad sådan bättre än den flesta. Se på 2009. Det är jag inte särskilt rädd för även om det också känns.

      Det jag är rädd för, säg på 10 års sikt, är en inhemskt genererad recession, likt den vi hade i början på 90-talet. Men dagens skulder blir inte det kul!

  3. Leif Andersson skriver:

    Känns det inte lite konstigt att spekulera i en kurs på 9,50 SEK mot EUR när kronan är svagare än någonsin? Ditt resonemang känns också lite egendomligt. Människor skulle låna mindre och konsumera mindre med negativa sparräntor pga den psykologiska effekten. Men du negligerar helt effekten av reallönesänkningar för svenska löntagare sen ganska långt tid tillbaka ifall du konverterar lönen till EUR. Min uppfattning är att många redan börjat dra ner på sina utgifter pga detta och att Ingves deprecieringspolitik har börjat bli kontraproduktiv.

    Apropå börsen har jag svårt och se några större nedgångar såvida vi inte får en ny finanskris. Vilka alternativ finns till avkastning. Svenska statsobligationer kanske om du stödjer Ingves penningpolitik och vill bli fattig.

    • GaStan skriver:

      Lika konstigt som att spekulera i 10,70 när den stod i 9,70….

      Inte psykologiska aspekten…. om du har 100kr på banken, och vet att gör du inget på ett år så krymper de till 99kr. Det gör att du tar 1kr av din lön och sparar på kontot så du har 100kr i slutet på året…. alltså konsumererar du mindre.

      Varför ska jag konvergera lönen till euro? Svenska löntagare har väl kostnader i kronor…. du skulle kunna hävda att pga svag krona så blir importerade varor så dyra att svensken blir fattig, men tittar man på prisutvecklingen så är den svag, så svenska löntagare får det faktiskt realt bättre. Får imporörerna stryk, eftersom de tar kronförsvagningen? Ja vissa… men säger att det är oförändrat. Vet du varför? Jo för att deras leverantörer, europeiska exportörer, har en sån svag konjunktur, att när svenska kunden kommer med sin svaga krona och säger att han inte kan köpa så mycket, så är det viktigare för dem att de säljer volymer, att de sänker priserna i motsvarande grad, så den svenske importören kan köpa in lika många varor som förra året…. trots svag krona. Alltså överförs problemet på den europeiska exportören.

      Du har rätt i att många håller lite hårdare i pengarna idag. Anledningen är enkel…. företagen går inte lika bra. Varför, jo för att Sverige växer med 1,5% i år, mot 2,5%+ tidigare år. Varför, jo pga inbromsningen inom bygg kostar minst 0,5% och utrikeshandeln kostar minst 0,5%. Hade kronan varit 20% starkare hade det sett ännu värre ut, för då hade utrikeshandeln varit ännu sämre. Byggbranschen hade pga höga räntor bromsat ännu snabbare, och hushållens högre räntekostnader hade bromsat konsumtionen. Att Svensk ekonomi inte går ännu sämre beror enkelt uttryckt på att vi betalar så låga räntekostnader.

      Får vi en importerad recession, så viker sig Sverige…. precis som 2009.

      Börsen kan väl visst gå dåligt. 0% ränta är ju skitbra för en obligation om övriga tillgångar kraschar!

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google-foto

Du kommenterar med ditt Google-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.