Det här tror jag många svenskar kommer tycka är intressanta grejor.
1—————–Bostadspriserna ska ner
Som många av mina kära läsare vet uppdaterar jag månadsvis bostadsprisernas utveckling i Sverige vis i vis bostadsobligationens utveckling, som jag hävdar är den ultimata bäraren av bostadspriserna. Tesen är, priserna bestäms av köparna, köparnas köpkraft bestäms av lånelöften, lånelöften bestäms av kalkylränta, kalkylränta bestäms av bostadsobligation. Väldigt simplistiskt, och det finns andra aspekter såklart men detta förklarar 90% av den långsiktigt utvecklingen.
Jag har länge hävdat av vi ska ner 25-30% från toppen, och att vi därmed kommit typ halvvägs.
Tänkte redogöra mer i detalj över vad som hänt med ett exempel så att alla hänger med.
Tänk sig ett hushåll (2 pers) i Stockholm där de tjänar 100,000kr brutto i månaden
De har 70,000 netto
Banken hävdar att de måste ha 25+25 i månaden att leva på inkl elräkning, försäkringar och allt (KALP kvar att leva på)
Då har de 20,000kr kvar till Räntor maximalt per månad
20 X 12 =240,000kr om året.
Man kan alltid diskutera detaljerna i det här, men de är ointressanta vilket ni kommer förstå sen. Det är jämförelsen som kommer sen som är intressant.
Back in the good days låg Riksbanken på 0% styrränta
En 5 årig statsobligation låg på -0,5% (eftersom svensk ekonomi ansågs var safe haven betalade man upp för ett Uber säkert statspapper)
En 5 årig bostads oblis låg på 0% (den korrelerar med statspappret med en hitorisk spread på 50 för att återspegla den högre risken)
Ett 5 årigt bolån låg på 1,5% (bankernas upplåning är bostadsoblisen och på långa bolån brukar de vilja tjäna cirka 150 punkter.
Kalkylräntan utgörs av det 5åriga bolånet + 300 punkter säkerhetsmarginal så 1,5+300=4,5%
Om man tar deras ”budget” att betala ränta för 240,000 / 4,5% =5,3mkr vilket blev lånelöftet
5,3 som sen utmynnade i cirka 4,600kr i räntekostnad per månad (efter ränteavdrag) men det är helt ointressant i det här sammanhanget. 5,3mkr i lån mot 1,2 bruttoinkomst gav 4,4X skuldkvot… inte heller ovanligt.
SEN BLEV DET NYA TIDER
Hushållet har ökar inkomsten med 10% till 110% (okej det är mer än snitt hushållet men ändå)
Netto 77,000 (samma skatt)
KALP har ökat med 10% från 50 till 55 (detta är sannolikt för lågt)
Detta ger en Räntebudget på 77-55=22,000 per månad
eller 264,000kr om året. (mer än tidigare)
Men så höjde Riksbanken från 0 till 3% styrränta
Den 5åriga statsobligationen hängde med upp till 2,5% (handlas forf med 50 punkters rabatt för att det är så toksäkert papper)
Bostadsoblisen steg från 0% till 3,4 (spreaden till statspapper ökade från 0,5 till 0,9 pga ”riskerna” som har ökat i svenska bostadsmarknaden)
Ett 5 årigt bolåns snitt ränta har på sistone legat på 3,9% men i samband med höjningen i förra veckan borde det öka mot 4,5%. (Bankerna har gått ner från att vilja tjäna 150 punkter till knappa 100 punkter)
Ny kalkylränta 4,5%+300 marginal =7,5%
Lånelöftet ger 264,000 / 7,5%=3,5mkr
Från 5,3mkr i lånelöfte till 3,5mkr är en nedgång på 34%
Syftet med exemplet är inte att det måste vara rätt siffror i sak, utan att jämförelsen är exakt.
Jag hävdar att priserna är på väg att anpassa sig i denna riktning.
En anledning till att de inte skulle göra det är att bankerna hade skruvat ner sina marginapåslag för kalkylräntan, men det tror jag inte. Då skulle de få Finansinspektionen efter sig.
Jag tror så här…. priserna toppade i Q1 förra året, men under en lång tid in på året kunde man sälja till hyfsat pris, trots av transaktionsvolymerna gick ner. Att marknaden ändå präglats av dom som suttit på starkt EK och gammalt lånelöfte, och som viljat komma till avslut, samtidigt som säljare varit benägna att sälja till ”gamla topp priser”…. men dom här effekterna kommer försvinna. EK-täta köpare blir färre, säljarna mjuknar i takt med att köparna inte finns där, och lägre lånelöften äter sig in i marknaden.
Även om bankerna gett samma lånelöften som innan så är benägenheten att ta samma lån lägre, då samma lån är 4ggr dyrare idag. 5000kr/mån har blivit 20,000/mån. Det är 180,000 om året. Det känns. Tidigare har alla köpare strävat efter maxa lånelöftena för att köpa så bra bostad som möjligt. Räntekostnaden har ändå blivit låg.
Priserna kommer fortsätta ner GARANTERAT.
2 ———————- BANKERNA RÄNTENETTO ÄR HÖGSTA NÅGONSIN
Bankernas enda sätt att öka vinsten, enkelt uttryckt, senaste årtiondet har varit att öka utlåningen. Den står sen ett år tillbaka helt stilla, precis som transaktionerna på bostadsmarknaden. Men ändå nya rekord resultat. Hur fasen går detta till?
I media hör man ”Rekord resultat från Swedbank, de tjänar pengar på dina nya höga räntekostnader”. Sen hör man det gamla mantrat ”Var otrogen, förhandla sin ränta” Detta är fel, det stämmer inte.
Låt mig förklara:
Bankernas modell för inkomster bygger på räntenettot. Räntenetto är en funktion av två delar, inlånade pengar, och utlånade, som var och en har två delar.
1a Inlånade pengar/ditt lönekonto el liknande (detta är en kostnadspost för banken
1b, placering av inlånade pengar (detta är en intäktspost för banken)
2a, Utlånade pengar/ditt bolån (detta är en intäktspost för banken)
2b, upplåning av pengar som ska lånas ut (detta är en kostnadspost)
Okej,
1a, utgör kostnaden av räntan på ditt lönekonto
1b, pengarna placeras till Stibor över natten, tänk Styrräntan
2a, din bolåneränta
2b, tänk Stibor för att låna upp korta pengar, tänk bostadsobligation för långa
Normalt sett har bankerna alltid erbjudit dig en ränta på lönekontot som understiger det dom kan placerar pengarna över natten. Så fick du 3% så var det för att de kunde placera dom riskfritt till 4%. Samma gällde med bolån, lånade du upp för 3% så var det för att upplåningen kostade 2%.
Men back in the days så fick ALLA 0% ränta på sina vanliga konton, trots att de tvingas placera dom över natten till -0,5%. En negativ affär om 0,5%.
Det fanns då cirka 2,000mdr i svenska systemet. Cash! Men att sitta på dom kostade alltså 0,5% X 2000=10mdr om året
Till lånen då. Bostadslån utgör c4000mdr+ men vi räknar in alla lån här, så cirka 5,000mdr+
Den genomsnittliga räntan tyckte man var låg på 1,5%.
Men faktum är att bankerna lånade upp pengarna till cirka 0%.
Och gjorde en spread på cirka 150 punkter vilket var historiskt högt. Något jag poängterat många gånger genom året. Dvs att låg ränta hade kunnat vara ännu lägre. Pruta!!!
Men bankerna kände inte så mycket press för folks räntekostnader upplevdes som låga. Det handlade också om att de ville kompensera för kostnaden på inlånade pengar.
De hade gärna satt minus ränta på lönekonto, men politikerna hade sagt till dom att gör det inte. Folk kommer hata er, oss och riksbanken räntepolitik. Man betalar gärna låg ränta på bolånet, men fan inte negativ ränta på lönekonto, det kommer upplevas som stöld. Sen tar de ut pengar som de ger till oseriösa aktörer och så blir det skit som vi får ta i till slut.
Så 5000 mdr med 150 punkter spread gav 75mdr i intäkter
75mdr minus 10mdr för inlåningsdelen gav ett räntenetto på 65mdr. Good times!!!
Men NU är det ännu bättre. och alla tror det handlar om stigande bolåneräntor. Nope. Wrong
De här 2,000mdr i cash ligger fortfarande till stor del på 0% konto. Vill man ha högre ränta hänvisar de i många fall till att binda pengarna, vilket inte många vill, eller till räntefonder, där bankerna tar ut fet avgift.
Så vi ligger till stor del kvar 0% konto. Men låt oss räkna med att vissa ändå har förhandlat upp pengarna. Särskilt dom som ligger på mycket pengar… så säg att det kostar dom 1% mot tidigare 0%.
Men de måste fortsätta placera pengarna över natten och numera tjänar de 3% på detta.
Spread 3-1=2%
2000mdr x 2% = 40mdr
Så från att vara en kostnad på 10mdr, har detta blivit en intäkt på 40mdr. NICE
Lånen då?
Well cirka 3000mdr ligger på rörligt och 2000mdr på bundet.
Upplåningskostnaden på rörligt har stigit kraftigt till c3% medan bundet ligger på 3,5%.
Men de bundna ligger fortfarande i den gamla strukturen… ni vet ränta 1,5% kostnad 0%. 150 punkters intjäning på gamla lån 2000 mdr ger 30mdr om året
Medan rörliga lån endast ligger på 3,5% idag samtidigt som upplåning är på 3,0 ger spread på 50, så 3000mdr x 50 =15mdr
Summerar man detta hamnar man på 40+30+15=85mdr
Betydligt mer än innan, från 65mdr till 85
Det handlar om att bankerna tjänar sjukt bra på våra inlånade pengar. Det är där vi ska vara tuffa förhandlare.
De bundna lånen försvinner snabbt, redan om 1 år har de krympt rejält och typ försvunnit om 2 år. Så låneaffären rör sig snabbt från 150 punkters spread till 50. Inga vill heller binda om sina räntor till dagens räntor.
Så inom två år går man från att tjäna 45mdr i låneaaffären till 50*5000=25mdr.
Då kommer alltså totala intjäningen gå från 85 tillbaks till 65mdr.
Min gissning är att de kommer höja spreaden på rörliga räntan. Den är historiskt låg. Den kommer röra sig mot 100 punkter. Givet styrräntan idag å 3% så talar vi 4% ränta. Höjer Theeden två gånger till så kan ni lägga på detta. Att folk lyckas förhandla upp räntorna på sina lönekonton kommer också driva upp spreaden på bolåneräntorna.
Visst är det skrattretande, när vi tyckte den rörliga var för låg för att bry oss, då tjänade dom mest. Nu är det tvärtom.
Ju mer konkurrens det blir om inlånade pengar, desto snabbare kommer de höja bolåneräntorna för att kompensera.
Vilket är bäst för oss och svensk ekonomi.
Well, så här funkar det. Man får in sin lön den 25e, dagens efter dras räntorna, sen gör 90% av alla av med 90% av lönen fram till den 24. Stigande bolåneräntor, särskilt rörliga, slår rakt in i svensk ekonomi.
Om vi däremot ökar avkastningen på lönekonto från 0 till 2% påverkar inte konsumtionen. Och dom som har mycket likvid hos banken använder ändå inte avkastningen till konsumtion.
Glöm inte heller att lånen ligger på 5000mdr… cash 2000mdr…. så kommer räntan på bolån stiga linjärt med räntan på lönekonton, så är vi aggregerat ändå rökta.
Så visst ska vi som konsumenter ha en bra ränta på vårt lönekonto. Det ska vi slåss för. Men det kommer innebära högre bolåneräntor, och en negativ inverkan på svensk ekonomi i slutändan. Något som också påverkar dig.
Som jag sagt tidigare….
Det Svenskar alltid ska Be för är en svag konjunktur i USA, numera helst recession, för det ändrar kursen för centralbankerna, inklusive riksbanken, och därmed våra räntekostnader och bolånepriser. Visst recession är inte heller kul, men faktum är att Sverige historiskt har varit rätt duktiga på att hantera externa recessioner… det är dom inhemska som varit jobbigast. Typ 90-talet. Nu känns det som om vi är på väg in i en ny 90-tals kris… trots att det inte är vi som skapat den. Vi har bara skuldsatt oss för hårt och till rörlig ränta…. det var inte så smart.
3 ———————— kommer vi kunna segla genom detta relativt oskadda. Glöm det!
Vi har som sagt cirka 5,000mdr i skulder. 4000 i bolån och 1000 i övrigt, mest bilrelaterade lån.
A, För ett år sen såg strukturen ut så här:
2000 rörlig ränta
2000 bunden ränta
Övriga 1000 är jag generös och säger att de är bundna på cirka 3 år, där man tänker en privatleasing på 3 år.
Så 2000 rörligt och 3000 bundet. Räntekostnad 80-90mdr.
B. Nutid
Rörlig ränta 3000mdr
Bunden ränta 2000mdr
Räntekostnad 120-130mdr
C. Om ett år
Rörlig ränta 4000mdr
Bunden ränta 1000mdr
Räntekostnad 200-220mdr
D. Om två år
Rörlig ränta 5000mdr
Bunden ränta 0mdr
Räntekostnad: 250-300mdr
För att översätta detta till ett vanligt genomsnittshushåll : Tänk dig att de hade 5000kr i månaden i räntekostnader för ett år sedan. Den har nu ökat till cirka 7500kr. Visst 2,500 i månaden, eller 30,000kr är också pengar, MEN ALLA KLARAR DETTA. Om ett år år har den ökat till 11,500-13,500. Ökning med 4,000-6,000. Nu börjar det kännas rejält, särskilt eftersom det är ovanpå förra ökningen. I sista drar det till 16,000-18,000kr. Från 5000/mån för 3 år sen. Ökning på mer än 10,000kr i månaden eller 120,000kr om året.
DETTA SEGLAR VI INTE GENOM
Point being, fram till nu har vi knappt påverkats…. det är kommande två åren det börjar slå genom, och det kommer garanterat tvinga in oss i recession. Det enda som egentligen kan avstyra detta är centralbanker världen över börjar ändra inriktning, vilket i grunden kräver sämre tider i USA. Vilket jag tror kommer. Så jag är rätt optimistisk egentligen.
4————— övriga tankar i tider som dessa
Har läst lite inlägg här och där efter Ingves slutat…
Man säger att om Ingves inte legat på 0 och minusränta, utan typ 2% ränta så hade allt varit bättre. Starkare krona, mindre skuld.
Detta stämmer, men är idiotiskt. Hade han legat på 2% i 10 år samtidigt som ECB legat på 0, då hade kronan stärkts mot 7/8kr mot euron. Vår exportindustri hade haft det pissjobbigt och klagat jämnt (ni kanske har glömt men det knorrades som FAN på 9kr), och Ingves hade fått ta skit. Han hade pekat på låg skuldsättning, men hade fått kritik för att det inte fanns några problem i bostadssektorn och hushållen. Tillväxten hade varit sämre i landet, och jobbkskapandet som ett led i detta sämre. Högre arbetslöshet allt annat lika. Högre arbetslöshet ger automatiskt mer A-kassa, mindre inkomstskatter, mindre statsbudget, sämre välfärd. Han hade blivit kritiserad för att prisinflationen hade varit ännu lägre än den varit, och han helt i onödan legat så pass mycket högre än omvärlden.
Jag skulle säga att det är i princip helt omöjligt för Ingves att ligga helt annorlunda jämfört med ECB och FED.
Jag har också hört att vissa säger att det har varit fel att bara titta på prisinflation, utan man bör även titta på Assetinflation, dvs bostadspriser. Hade man tagit in asset inflation så hade man bromsat, och då hade vi haft mindre lån idag. Hello. Låg Price inflation -> leder till låga räntor -> som leder till höga asset priser. Det är varandras motsatser. NU för tiden har vi ju fallande bostadspriser…. borde vi då kraftig sänka räntorna för att hjälpa bostadspriserna???
Den sista diskussionen är väldigt intressant. Den menar på inflationen i Sverige är importerad, dels för det har blivit dyrare, men även pga kronan. Och inhemskt handlar det till stor del av energi, vilket är en funktion av Putins gaspriser och Kärnkraft. Så det är ändå faktorer som Riksbanken inte kan påverka.
Jag anser att detta är ett tokigt synsätt. Jag föreslår att man tänker så här. Tänk er att i Sverige finns det två personer. En person med cash, som han lånat ut i form av en obligation, och en person med lika mycket cash, men som är ett lån, som är obligationens motpart. Obligationen är i SEK.
Varje år tjänar låntagaren en slant som han gärna sätter sprätt på. Men först måste han betala ränta på obligaitonen. Är räntan 0% har han mycket kvar att shoppa för som han gör det året. Är räntan 10% så blir det inte alls lika mycket över. Däremot får obligationsägaren en rejäl sudd som ökar hans besparing. Konsumtion minskar, sparande Ökar vid högre ränta. Men det finns inget som heter sparande. Sparande är egentligen bara framtida konsumtion.
Så låg ränta = massa konsumtion idag, lite i framtiden…. och hög ränta är tvärtom.
Riksbanken har kontroll över alla skulder och fordringar i Kronor. Dom har inte FED makt över. FED har makt över alla dom Amerikanska.
Men givet det inflationstrycket vi ser idag, där vi alla precis som Thedeen säger blir realt fattigare eftersom priserna ökar snabbare än priserna, så måste man få ett slut på detta.
Lösningen är att företagen måste sluta höja priserna, företagen slutar höja priserna när efterfrågan försvinner…. detta gäller i alla länder.
Centralbanker kontrollerar skulder och sparande i sina egna valutor. För att få bukt med global inflation måste vi få bukt med global efterfrågan, och då måste alla centralbanker agera synkront.
Genom att alla centralbanker höjer räntorna, så är det samma sak som att säga… vi tar bort konsumtion idag, lättar på efterfrågan, dödar inflationen, och flyttar den till framtiden istället, då spararen (långivarna) numera är vinnare, medan konsumenterna (låntagare) är förlorare.
Detta kommer fungera…
Sen kan man ju alltid undra vad som hade hänt om Thedeen tänkt så här: Fan Sverige mår ju sämst av hela det här, eftersom vi är så skuldsatta och har rörliga lån. Jag sänker räntan till 1,5% istället. Vem bryr sig om lilla Sverige egentligen…. vi kör en egen linje, och då blir svensk ekonomi glad för att låntagarna får det lättare, bostadsmarknaden mår bättre pga lägre ränta osv…. GLÖM DET. Tycker ni det är jobbigt med 11,50 mot euron…. den hade gått mot15 kr och inflationen hade ökat markant. Det vinning vi gjort i att betala mindre ränta till banken hade ätits upp av ökade levnadskostnader. Glöm utlandsresor. Idag ligger spreaden mellan bostadsoblisen och statsoblisen på c100punkter. Det högre än 20års snittet…. men det är INTE jättehögt. Utlandet är INTE rädda för att sitta på bostadsoblisar. Men börjar de tappa förtroendet för det här lilla landets penningpolitik…. då kommer de tokdumpa bostadspapper och spreaden kommer öka markant, och den hjälp Thedeen tänkte ge fastighetssektorn… kommer utebli.
Så Riksbanken kan inte välja en annan linje än omvärlden. I debatten låter det som om han kan det. Som om vi var en isolerad ö. Det är dumheter.
Vår belåning hade kunnat regleras av Finansinspektionen, genom skuldkvotstak, vilket hade inneburit att skulderna vuxit med inkomsterna. Det hade varit sunt. Men Finansen är inte oberoende. Den lyder under politikerna, som var för populistiska och okunniga för att våga ta tag i detta. Banklobbyn mfl gjorde sitt också.
Ska man skylla på nån så är det politikerna. Men det är vi som valt dom, och vi gillar gå på den populistiska linjen numera. Det är en global, och skadlig trend.
Så i tider som dessa…. det är högt och lågt.
Min stora oro är inte Thedenn höjer en eller två gånger till. Min oro ligger i att han kommer tvingas ligga kvar där mycket längre än vad vi tänkt oss för usa ekonomi är motståndskraftig och tvingar Fed ligga kvar högt längre. Detta kommer tvinga upp våra räntekostnader från dagens dryga 100mdr till kanske så högt som 300mdr. Det är en ökning med 200mdr om året. Det kommer att svida rejält!! Att då tror på en lugn seglats för Sveriges del är naivt. Det är bara att räkna på det!
Fortsatt trevlig helg!


